EVICTION CONFIRMATION GUIDE
賃借人退去確認書、 なぜ必ず受け取っておくべきなのか？
賃貸借終了後に最も見落とされがちな書類一つが、数ヶ月の紛争に繋がります。
退去確認書の法的意味から実戦の作成要領まで、明渡訴訟専門弁護士の視点で整理しました。
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契約が終わったのに、本当に終わったのですか？：賃貸借期間が満了し、賃借人が荷物を運び出しました。鍵も返してもらい、保証金も精算しました。ところが数週間後に突然電話がかかってきます。「原状回復がされていない」、「公課金が精算されていない」、さらには「退去していない」という主張まで。こうした紛争は実際に起こります。
賃借人退去確認書はこのすべての争いを事前に遮断する役割を果たします。賃借人が当該不動産から完全に退去したことを賃貸人と賃借人が共に署名して確認する文書であり、後に明渡訴訟や保証金返還紛争が発生した際に決定的な証拠資料として活用されます。
核心ポイント：賃借人退去確認書は単純な形式書類ではありません。退去事実、原状回復状態、公課金精算内訳、施設物の引受現況等を記録して双方の権利を保護する法的証憑文書です。
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賃借人退去確認書に必ず含めるべき項目：退去確認書を作成する際に漏らす項目が一つでもあれば、後にその部分がまさに紛争の原因となります。以下の項目は実務で最も多く争われる内容を基準に整理したものです。
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不動産表示：当該不動産の所在地、面積、用途を正確に記載します。登記簿謄本に基づいて作成するとミスを減らせます。
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当事者人的事項：賃貸人と賃借人の氏名、住民登録番号（または事業者番号）、連絡先を漏れなく記録します。
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退去完了日および事由：実際に荷物を運び出し占有を解いた日付、そして賃貸借期間満了なのか、合意解除なのか等の退去事由を明確に記載します。
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原状回復および施設状態：壁面、床、設備等の施設物の状態が良好か不良か、毀損や増改築事項がないかを具体的に点検して記載します。
追加確認必須項目
公課金完納の有無 — 水道、電気、ガス、管理費等の未納内訳がないか確認します。
保証金精算内訳 — 返還金額、控除事由（未納賃料、修理費等）、精算完了日を記録します。
鍵返還確認 — 鍵、出入りカード、パスワード変更等、占有移転に関連する事項を文書化します。
事業者登録廃業確認（店舗の場合）— 当該住所の事業者登録が抹消されたか確認します。
双方当事者の署名・捺印 — 賃貸人と賃借人双方の自筆署名または押印が必ずなければなりません。
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賃借人退去確認書がないとどうなるか：多くの賃貸人が「賃借人が出ていったから終わり」と思います。しかし退去確認書なしに賃借人が去った場合、その後発生する争いで賃貸人が不利な立場に置かれるケースが少なくありません。特に次のような状況で大きな被害が生じます。
退去確認書がない場合
退去確認書がある場合
退去日が不明確で賃料精算紛争が発生
退去日が明確で賃料算定の根拠を確保
原状回復の範囲をめぐり責任の攻防
施設状態の記録で立証資料を確保
公課金未納分発見時に賃貸人が負担
精算完了記録で責任の所在が明確
賃借人が「まだ退去していない」と主張可能
署名された確認書で占有解除事実を証明
実務でよく発生する危険事例
賃借人が荷物は運び出したが転入届を維持したまま保証金返還を求めたり、退去後に施設の毀損を遅くに発見したが証拠がなくて修理費請求が難しいケースが代表的です。店舗の場合、事業者登録を抹消していないために新しい賃借人の確保が遅れることもあります。これらすべての問題を退去確認書一枚でかなりの部分予防できます。
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賃借人退去確認書と明渡訴訟、どのような関係があるのか：賃借人が素直に退去に応じてくれれば幸いですが、現実には賃貸借期間が満了したり月額賃料を滞納しても出ていかない賃借人が少なくありません。この場合、法的に賃借人を退去させる手続きが明渡訴訟です。
明渡訴訟は不動産を占有する権利のない者に対し不動産の引渡しを求める訴訟で、通常は内容証明発送 → 占有移転禁止仮処分 → 明渡訴訟本案 → 強制執行の順序で進行されます。ここで賃借人退去確認書は2つの文脈で重要な役割を果たします。
第一に、部分退去の証明 賃借人が一部の荷物だけ運び出して占有を主張する場合、退去確認書に記載された日付と現況が決定的な証拠となります。
第二に、明渡訴訟が不要なケースの確認 退去確認書をきちんと受け取っておけば、明渡訴訟自体が不要になるケースが多いです。逆に確認書なしに紛争が大きくなると、結局訴訟に至るケースが非常に多くあります。
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明渡訴訟は短くて3ヶ月から長くて6ヶ月以上かかり、強制執行まで至る場合は約3ヶ月が追加でかかります。退去確認書を事前にもらっておけば、この時間と費用をすべて節約できます。
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もし賃借人が出ていかないなら？— 明渡訴訟手続きの案内：退去確認書を受け取れないまま賃借人が居座る状況であれば、感情的に対応したり無断で施錠装置を交換することは、むしろ住居侵入罪、損壊罪等の逆告訴の対象になり得ます。必ず法的手続きに従って進行しなければなりません。
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内容証明の発送：賃貸借契約解除の意思と退去要求を書面で伝達します。その後の訴訟で解除事実を立証する核心的証拠となります。
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占有移転禁止仮処分の申請：訴訟中に賃借人が第三者に占有を移すことを防止します。この手続きなしに訴訟を進行すると、占有者が変わった場合に判決の効力が及ばず再度訴訟しなければなりません。
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明渡訴訟本案の進行：裁判所に訴状を提出し弁論期日を経て判決を受けます。通常3ヶ月から6ヶ月程度かかり、被告が答弁書を出さなければ無弁論判決で早期終結することもあります。
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強制執行（必要時）：勝訴判決後も賃借人が自主退去しなければ、裁判所所属の執行官により荷物を強制搬出する手続きを進行します。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかります。
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明渡内容証明の作成および発送：占有移転禁止仮処分の申請および進行
明渡訴訟本案の進行（訴状作成、弁論、判決）
強制執行の現場対応サポート（別途委任）
退去確認書・明渡覚書等関連書類の助言
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明渡訴訟の費用はいくらかかるか？：費用が心配で訴訟を先送りする方が多いです。しかし時間が経つほど無断占有による損害が蓄積されるため、できるだけ早く進行することが結果的に費用を減らす方法です。
事件難易度により異なる
裁判所実費（印紙・送達料等）
約50〜100万ウォン
印紙代、送達料、鍵修理業者、 郵送料等を含む
委任時に含まれる無料サービス
明渡訴訟弁護士を委任されると占有移転禁止仮処分費用0ウォン、内容証明費用0ウォンで進行されます。内容証明のみ別途ご依頼の場合は20万ウォンがかかります。不動産引渡強制執行は別途契約で進行します。
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委任はどのように進められますか？
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初回相談・書類準備
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詳細相談：ご提出いただいた書類と証拠を検討した後、事件分析と訴訟戦略を詳しくご説明します。
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委任契約：費用と進行範囲に合意されたら委任契約を締結します。来訪なしにお電話のみでも可能です。
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訴訟進行