不動産明渡手続き完全ガイド

不動産明渡手続き、どこから

始めるべきか途方に暮れていますか？

内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、強制執行まで — 不動産明渡手続きの全過程を明渡訴訟専門弁護士が一目で整理してご案内します。

賃貸借契約が終了したのに賃借人が退去しない状況、数ヶ月間家賃が滞納されこれ以上待てない状況。多くの賃貸人の方がこのような現実の前で初めて不動産明渡手続きを調べることになります。法的に不動産を返してもらう手続きは確かに存在しますが、どこからどう進めるべきか一人で判断するのは容易ではありません。この記事では不動産明渡手続きの始まりから終わりまで漏れなく整理します。

不動産明渡とは、占有する権利のない者から当該不動産の占有を引き渡してもらうことを意味します。現行の民事執行法では「引渡し」という用語を使用しており、建物明渡（建物引渡し）は同じ意味です。賃貸借契約満了後に賃借人が自主退去しない場合、競売落札後に既存の占有者が明け渡さない場合、そして無断占有が発生した場合に不動産明渡手続きが必要になります。

重要なのは、いくら自分の所有する建物であっても任意に電気やガスを遮断したり、鍵を交換したり、荷物を移す行為は違法であるという点です。こうした行為はかえって住居侵入罪や器物損壊罪で処罰される可能性があります。必ず法が定めた不動産明渡手続きに従って進めなければなりません。

不動産明渡手続きは大きく4つの段階で構成されます。各段階が有機的に連結されているため、初期対応が遅れるほど全体期間が長くなり費用も増加します。

手続き別の予想所要期間

内容証明

約1〜2週間

約2〜4週間

明渡訴訟

約4〜6ヶ月

強制執行

約3ヶ月

不動産明渡手続きの第一歩は内容証明の発送です。内容証明自体に法的強制力はありませんが、契約解除の意思を公式に通知したという証拠となり、その後の訴訟段階で核心的な証拠資料として活用されます。内容証明には賃貸借契約終了の事実、退去要請の事由、履行期限、不履行時の法的措置予告等を明確に記載する必要があります。

POINT

不動産明渡手続きで最も見落としやすいにもかかわらず最も重要な段階がまさに占有移転禁止仮処分です。これは明渡訴訟の進行中に賃借人が故意に占有を第三者に移してしまうことを事前に防ぐための裁判所の仮処分です。

もしこの手続きなしに明渡訴訟のみ進行して占有者が変わったらどうなるでしょうか？勝訴判決を受けても新たな占有者には判決の効力が及ばず、別途の明渡訴訟を再び提起しなければなりません。時間と費用が二重に発生するのです。そのため実務では占有移転禁止仮処分を明渡訴訟の事実上の必須手続きと見なしています。

占有状態の固定 裁判所の決定で現在の占有者を固定し、第三者への占有移転を原天的に遮断します。

迅速な処理 受付後に担保提供を完了すると、裁判所は通常数日内に決定を下し、決定後2週間以内に執行します。

担保提供 裁判所は仮処分決定前に担保提供命令を出します。保証保険の加入や現金供託で充足します。

執行官の現場告知 執行日に執行官が現場を訪問し、占有移転禁止決定文を内部に貼付すれば手続きが完了します。

占有移転禁止仮処分で占有状態を固定した後、本格的な不動産明渡手続きの核心である明渡訴訟を提起します。訴状には当事者情報、訴訟目的物の価額、請求趣旨、請求原因、立証方法等を記載し、不動産登記簿謄本、土地台帳、建築物台帳等の書類を添付する必要があります。

明渡訴訟時の主要準備書類

賃貸借契約書の写し

不動産登記簿謄本（電子訴訟時は電子提出用を発行）

土地台帳および建築物台帳

内容証明発送の写し

家賃滞納の明細（銀行取引履歴、督促メッセージ等）

無断占有の証拠（看板の写真、転入世帯閲覧内訳書等）

訴状が受理されると裁判所はこれを被告（賃借人等）に送達します。送達が順調に行われると被告に30日の回答期限が与えられ、その後裁判所は通常1〜2回の弁論期日を開いて双方の主張と証拠を検討します。不動産明渡手続き中の明渡訴訟段階は通常約4〜6ヶ月かかり、送達の遅延や争点が複雑な場合はさらに長くなることがあります。

送達遅延時の対応が重要です 被告に訴状が一度で送達されない場合、住所確認後に再送達や特別送達を進めることができます。数ヶ月経っても送達が不可能な場合は公示送達を申請でき、この過程で専門弁護士の経験が時間短縮に大きな違いを生みます。

明渡訴訟で勝訴判決が確定したにもかかわらず占有者が自主退去しない場合、不動産明渡手続きの最後の段階である強制執行に移行します。裁判所の執行官事務室に強制執行申請書を提出すると、執行官が第1回の戒告（事前通知）を行った後、本執行の日程を確定します。

1. 明渡内容証明の発送：契約解除の意思を公式に通知し、その後の訴訟で証拠資料として活用します。依頼時の費用0ウォン。

2. 占有移転禁止仮処分の申請および執行：占有者が第三者に占有を移すことを遮断します。依頼時の費用0ウォン。

3. 明渡訴訟の提起および裁判進行：訴状受付→送達→弁論期日→判決宣告。通常約4〜6ヶ月所要。

4. 強制執行（別途依頼）：判決確定後も退去しない場合、裁判所の執行官が荷物を強制搬出します。申請から約3ヶ月。

主要費用項目

弁護士依頼料（明渡訴訟）

占有移転禁止仮処分（依頼時） 0ウォン

内容証明発送（依頼時） 0ウォン

内容証明のみ単独依頼 20万ウォン

裁判所実費（印紙、送達料、郵便料等の合算） 約50万ウォン〜100万ウォン

不動産引渡強制執行 別途契約

不動産明渡手続きを一人で進めようとすると、書類作成の誤りで補正命令が出たり、送達問題に適切に対応できず裁判期間が不必要に延びるケースが多いです。特に占有移転禁止仮処分を漏らして明渡訴訟のみ進行し、占有者が変わって勝訴判決が無意味になる事例も珍しくありません。

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