不動産明渡訴訟手続 完全ガイド

不動産明渡訴訟の手続、

内容証明から強制執行まで 一目で整理します

賃借人が退去しなくてお困りですか？

賃貸借期間が終了したのに賃借人が退去しない、あるいは家賃を数ヶ月滞納したまま連絡すら途絶えた状況であれば、建物オーナーとして毎日が長く感じられることでしょう。自分の建物なのに自由にできないという歯がゆさ、そしてその間に積み重なる経済的損失。このようなお悩みをお持ちであれば、不動産明渡訴訟の手続を正しく理解することが解決の第一歩です。

不動産明渡訴訟は、占有する権利を喪失した賃借人や不法占有者を相手に不動産の引渡を請求する民事訴訟です。単に訴状を出して判決を待つのではなく、内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、本案訴訟、そして最終的な強制執行まで複数の段階を経てはじめて建物を完全に取り戻すことができます。

多くの建物オーナーが「賃借人に退去してほしいと言ったのに居座っている」という状況で、どこから手を付ければよいか途方に暮れておられます。不動産明渡訴訟の手続は以下のような状況で必要です。

1. 賃貸借契約期間の満了：契約期間が終了し更新拒絶の通知まで済ませたのに賃借人が退去しない場合に該当します。

2. 家賃の長期滞納：住宅は2期以上、店舗は3期以上の賃料を滞納すれば契約解除事由となります。解除通知後も明け渡さない場合に訴訟が可能です。

3. 無断占有および不法転貸：契約なく建物を占有している場合や、賃借人が賃貸人の同意なく第三者に転貸した場合も明渡訴訟の対象です。

4. 競売落札後の未退去：競売で不動産を取得したものの、対抗力のない占有者が自発的に退去しない場合にも不動産明渡訴訟の手続を踏まなければなりません。

このような状況で建物オーナーが直接賃借人の荷物を出したり、鍵を交換したり、出入りを物理的に遮断する行為は法的に禁止されています。下手をすると住居侵入や器物損壊等の刑事問題に発展する可能性があるため、必ず法的手続に従って解決しなければなりません。

不動産明渡訴訟の手続は、単に訴状を提出すれば終わるものではありません。各段階でミスが発生すると全体の期間が数ヶ月延びる可能性があるため、最初から正確に進めることが何より重要です。以下で全体の流れを段階別にご説明します。

1. 内容証明の送付

2. 占有移転禁止仮処分の申立て：不動産明渡訴訟の手続で最も核心的な保全処分です。訴訟進行中に賃借人が第三者に占有を移してしまうと、勝訴しても強制執行が不可能になります。これを防止するため裁判所に仮処分を申立てて占有者を固定しておかなければなりません。通常、申立て後2〜3週間以内に決定が出て、決定文を受け取ってから2週間以内に執行を完了しなければなりません。法道で明渡訴訟を委任される場合、この手続の費用は別途請求なしに進行します。

参考

占有移転禁止仮処分の印紙代は電子訴訟基準で通常9,000ウォン程度であり、裁判所に納付する実費を含めた全体費用は事案により異なります。

3. 明渡訴訟の訴状提出：本格的に裁判所に不動産の引渡を請求する段階です。訴状には当事者情報、請求趣旨と請求原因、立証資料等を正確に記載しなければなりません。訴状が不正確だと補正命令が下り、この場合事件処理が後ろに押されて数ヶ月の時間が追加される可能性があります。最初から要件に合わせて正確に作成することが期間短縮の核心です。

4. 被告送達および答弁書提出期間：裁判所が訴状を受理すると賃借人（被告）に訴状副本を送達し、被告は民事訴訟法第256条第1項に基づき30日以内に答弁書を提出しなければなりません。答弁書未提出の場合は無弁論判決が宣告される可能性があり、この場合比較的早く結論が出ます。賃借人が連絡途絶の場合でも公示送達手続を通じて進行が可能です。

5. 弁論期日および調停期日：被告が答弁書を提出すると裁判所が弁論期日を指定します。通常1〜2回の弁論期日が進行され、裁判所が調停を勧める場合もあります。調停が成立すれば訴訟が早期に終結する可能性があり、成立しなければ判決に至ります。

6. 判決宣告および確定：裁判部が証拠と主張を検討した後に判決を宣告します。一般的に不動産明渡訴訟手続の本案は約4〜6ヶ月かかり、事案が複雑な場合はさらに長くなることもあります。判決が確定すればこれを根拠に強制執行を申立てることができます。

7. 強制執行（不動産引渡）：勝訴判決を得たのに賃借人が退去しなければ、裁判所執行官室に強制執行を申立てます。執行官が1次催告（事前通知）を行い自主退去期限を付与した後、期限内に退去しなければ本執行が進行されます。本執行時には裁判所所属の執行官により不動産内部の荷物が強制的に搬出されます。強制執行は申立てから本執行まで約3ヶ月程度かかります。

TIP

実際に強制執行まで至る割合は全体の明渡訴訟事件の一部に過ぎません。ほとんどの賃借人は判決宣告後または催告段階で自発的に退去します。

明渡訴訟 弁護士委任料

200万ウォンから

委任時 占有移転禁止仮処分

0ウォン（無料）

委任時 内容証明送付

0ウォン（無料）

内容証明のみ依頼時

20万ウォン

裁判所納付実費（印紙・送達料等）

約50万〜100万ウォン

不動産引渡強制執行

別途契約

明渡訴訟は一般的な民事訴訟の中でも実務経験が結果に大きく影響する分野です。訴状作成段階での些細な誤りが補正命令につながり全体の期間を数ヶ月延ばす可能性があり、占有移転禁止仮処分の執行時期を逃すと勝訴しても強制執行が不可能になる状況が発生します。

また強制執行段階では現場の変数が非常に多いです。執行官ごとに手続が少しずつ異なる場合があり、占有者の対応によって状況が急変することもあります。この時、不動産明渡訴訟の手続に対する豊富な実戦経験を持つ弁護士が同行すれば、予想外の変数にも迅速に対応できます。

代表弁護士プロフィール

• 大韓弁護士協会登録 不動産専門弁護士 / 民事専門弁護士

• 公認仲介士資格保有

MBC

KBS

SBS

YTN

1. STEP 1：1次相談および書類準備

電話で事件の概要をお話しいただければ、必要書類と進行方向をご案内します。

2. STEP 2：精密相談

書類をもとに事件の勝訴可能性、予想期間、正確な費用を具体的にご案内します。

3. STEP 3：委任契約

電話または来所で委任契約を締結します。来所不要でも進行いただけます。

4. STEP 4：訴訟進行

全体の不動産明渡訴訟手続がどのくらいの時間がかかるのか気になる方が多いです。もちろん事案の難易度と相手方の対応により異なりますが、一般的な基準をまとめると次の通りです。

手続別 予想所要期間

内容証明の送付

約1週間

約2〜4週間

明渡訴訟本案（訴状提出〜判決）

約4〜6ヶ月

強制執行（申立て〜本執行）

約3ヶ月

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