明渡訴訟実務ガイド

不動産引渡訴額、

正確に計算してこそ 費用が抑えられます

保証金や家賃ではなく時価標準額基準の算定法と、印紙代・送達料まで一度に整理します。

仮処分遂行

強制執行遂行

明渡訴訟を準備する際に最初にぶつかる疑問は「不動産引渡訴額をどのように計算するか」です。訴額（訴訟目的の値）が正確でこそ印紙代が決まり、送達料の予算が立てられ、裁判所受付段階で不必要な補正命令を避けることができます。

多くの方が保証金5千万ウォンや家賃滞納額を基準に訴額を算定しようとして、裁判所から補正命令を受けて再計算する状況を経験されます。不動産引渡訴額は保証金ではなく、当該不動産の時価標準額を基準に算定します。これが最も核心的な違いです。

核心整理

明渡訴訟は金銭請求ではなく不動産引渡請求であるため、訴額は賃貸借保証金ではなく当該不動産の時価標準額を基準に計算します。同じ賃借人紛争でも不動産価額によって印紙代が全く異なります。

民事訴訟等印紙規則によれば、物件の引渡や明渡を求める訴訟では目的物件の価額を基礎に訴額を定めます。土地であれば個別公示地価に面積を掛けた後50%を適用し、建物であれば建物時価標準額に面積を掛けた後50%を適用します。土地と建物が共にあれば各々計算した金額を合算します。

不動産類型別訴額算定基準

• 不動産類型：算定方法 留意事項 |

• 土地：個別公示地価 x 面積 x 50% 不動産公示価格アリミで確認 |

• 建物：時価標準額 x 面積 x 50% ウィタクスで時価標準額照会 |

• マンション（集合建物）：専有部分＋敷地権持分合算 敷地権漏れ時補正命令発生 |

• 商店舗：建物時価標準額中心で算定 権利金は訴額に未反映 |

特にマンションやオフィステルのような集合建物の場合、専有部分の共同住宅価格だけで訴額を算定すると敷地権持分が抜けてしまいます。登記簿謄本で敷地権比率を必ず確認し、その比率に該当する土地価額まで含めてこそ正確な不動産引渡訴額が算出されます。

よくある算定誤り

保証金5千万ウォンを訴額として記載し裁判所から補正命令を受ける事例が少なくありません。明渡訴訟は金銭請求ではなく不動産引渡請求であるため、保証金ではなく時価標準額が基準です。補正命令が出ると不足分の印紙額を追加納付しなければならず、弁論期日の指定もその分遅れます。

不動産引渡訴額が確定すれば、その金額区間に応じて印紙代を計算します。電子訴訟を利用すると印紙代の10%が割引されるため、以下の計算式には電子訴訟割引率（0.9）が反映されています。

印紙代算定区間表（電子訴訟基準）

• 訴額区間：印紙代計算式

• 1千万ウォン未満：訴額 x 0.50% x 0.9

• 1千万ウォン以上〜1億ウォン未満：（訴額 x 0.45% + 5,000ウォン）x 0.9

• 1億ウォン以上〜10億ウォン未満：（訴額 x 0.40% + 55,000ウォン）x 0.9

通常の住宅や商店舗の明渡訴訟では印紙代は概ね数万ウォンから数十万ウォンの間で形成されます。ただし不動産価額が高い建物であれば印紙代もそれに比例して上昇します。

計算例：時価標準額5,000万ウォンの建物

時価標準額 50,000,000ウォン

訴額（時価標準額をそのまま適用） 50,000,000ウォン

印紙代計算 （5千万 x 0.45% + 5,000）x 0.9

最終印紙代 約206,000ウォン

送達料（被告1名基準） 5,200ウォン x 15回 = 78,000ウォン

ご参考ください

送達料は被告数と送達回数によって異なります。民事第1審単独事件基準で、5,200ウォン x 被告数 x 15回分が基本算定基準です。

不動産引渡訴額を中心に算定する印紙代と送達料の他にも、明渡訴訟の全過程で発生する費用項目があります。初期に全体の費用構造を一目で把握しておけば、予想外の支出なく手続きを進められます。

明渡訴訟費用項目の要約

弁護士選任料 200万ウォンから

占有移転禁止仮処分（選任時） 0ウォン（無料）

内容証明（選任時） 0ウォン（無料）

裁判所納付実費合計 （印紙代、送達料、鍵修理工、郵便料等） 約50万〜100万ウォン

内容証明のみ依頼時 20万ウォン

強制執行 別途契約

不動産引渡訴額を計算することは明渡訴訟全体の流れの中で初盤段階に該当します。全体の流れを事前に理解しておけば、各段階でどのような準備が必要か一目で分かります。

1. 内容証明送付：賃借人に退去の意思を公式的に伝えます。その後の訴訟で証拠資料として活用されます。

2. 占有移転禁止仮処分申請：訴訟中に占有者が変わると勝訴しても強制執行が困難になります。これを防止するための必須保全処分です。仮処分の印紙代は電子訴訟基準で約9,000ウォンです。

3. 訴状受理および訴額確定：不動産引渡訴額を正確に算定して訴状に記載し、印紙代・送達料を納付します。この段階で誤りがあると補正命令で遅延します。

4. 弁論および判決：裁判部が事件を審理し判決を下します。証拠資料が充実しているほど有利な結果を期待できます。

5. 強制執行（必要時）：判決後も自主退去しない場合に強制執行を進めます。申請から本執行まで約3ヶ月かかり、裁判所所属の執行官により荷物を強制的に搬出します。

類型別実戦チェックリスト

マンション・オフィステルの明渡訴訟

専有部分の価額だけを計算すると敷地権持分が抜けます。登記簿謄本で敷地権比率を必ず確認し、該当比率に相当する土地価額を合算しなければなりません。

商店舗の明渡訴訟

建物時価標準額が中心となり、商店舗の権利金は不動産引渡訴額の計算に直接反映しません。土地と建物が共にあれば各々算定後合算します。

土地の明渡訴訟

対象地番の個別公示地価を確認し全体面積を反映します。公示地価が高い地域であれば訴額が大きく算定され印紙代も上昇する可能性があります。

一部占有紛争

号室の一部だけを争う場合は実際の占有範囲を反映しなければなりません。案件ごとに検討が必要なため専門家への相談が役立ちます。

不動産引渡訴額を最初から正確に算定すれば、補正命令なく弁論期日指定まで素早く進みます。反対に、訴額に誤りがあれば補正命令が出た後に不足分の印紙額を再納付しなければならないため、全体の訴訟期間が長引かざるを得ません。

不動産訴訟遂行

明渡訴訟直接経験

MBC出演

KBS出演

SBS出演

YTN出演

各種メディア報道

今日も各種メディアで不動産紛争の専門家として紹介されており、蓄積された経験を基に内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、強制執行まで全過程を支援します。

1. 1次相談：電話で事件概要の把握および書類準備のご案内

2. 精密相談：書類に基づいたオーダーメイド戦略の策定

3. 選任契約：費用・範囲を透明にご案内後契約

4. 訴訟進行：全過程を代表弁護士が直接遂行

訪問不要で電話だけで選任が可能であり、全国どこからでも進行できます。不動産引渡訴額の算定が複雑に感じられても、相談を通じて正確な費用計画を立てることができます。

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