明渡訴訟実践ガイド

不動産引渡請求訴訟、

賃貸人が必ず知っておくべき 手続きと実践戦略

賃借人が退去しない時、裁判所を通じて占有を取り戻す確実な方法。

不動産訴訟累積

賃貸借契約の期間が終了したのに賃借人が退去しないなら、建物主にとってこれほどもどかしい状況はないでしょう。家賃は滞り、新しい賃借人も見つけられず、時間だけが過ぎていきます。このとき法的に占有を取り戻すための核心的手段が、不動産引渡請求訴訟、いわゆる明渡訴訟です。

不動産引渡請求訴訟は、所有権や賃貸借契約の終了を根拠に、裁判所に「この不動産を返してください」と請求する民事訴訟です。現行の民事執行法第258条では、過去の「明渡し」という用語の代わりに「引渡し」という概念に統合して使用しています。建物明渡し、建物引渡しはすべて同じ意味で、占有者に不動産を明け渡すよう裁判所に要求する手続きです。

「もう少し待てば出ていくだろう」という考えは、賃貸人にとって最大の過ちとなります。不動産引渡請求訴訟を提起せずに時間を引き延ばすほど、毎月の賃料相当の損害が累積します。明渡訴訟はどんなに早く進めても最低6ヶ月以上は見込む必要があるため、1ヶ月先延ばしにするたびにそれだけ不動産の回収時期が遅れることになります。

核心的リスク：賃借人が変わると、勝訴判決があっても新しい占有者に効力が及ばない場合があります。不動産引渡請求訴訟の提起前に、必ず占有移転禁止仮処分で現在の占有者を固定しておく必要があります。

毎月の損失累積

未納賃料と不当利得が毎月積み重なりますが、実際の回収は判決後にようやく可能になります。

占有者変更のリスク

賃借人が第三者に占有を移すと、訴訟の相手方が変わり、最初からやり直さなければならない場合があります。

不動産毀損の可能性

長期の無断占有中に施設の損傷や無断改造等が起これば、原状回復費用まで負担することになります。

新規賃貸機会の喪失

空き物件でなければ新しい契約ができないのに、占有が解除されなければ収益の空白が長引きます。

不動産引渡請求訴訟は単に訴状1枚を出せば終わるものではありません。内容証明の送付から強制執行まで、各段階が有機的につながっており、1つでも処理を誤ると全体のスケジュールが大幅に遅れる可能性があります。

1. 内容証明: 契約終了・退去要求を書面で通知

→

2. 現占有者を固定し判決の実効性を確保: →

3. 訴状受付: 不動産引渡請求訴訟の本案訴訟開始

→

4. 判決・強制執行: 勝訴確定後、裁判所執行官が執行

内容証明の送付段階

不動産引渡請求訴訟を本格的に進行する前に、まず賃借人に契約終了と退去要求を書面で通知する必要があります。内容証明自体に法的強制力はありませんが、後の訴訟で「賃貸人が十分に通知した」という証拠として活用されます。六何原則に沿って作成した原本1部と謄本2部を郵便局で送付します。

占有移転禁止仮処分の申請

不動産引渡請求訴訟で最も重要な事前措置です。現在誰が不動産を占有しているかを正確に確認した上で、その占有者を相手に仮処分を申請します。この仮処分が認容されると、訴訟進行中に占有者が変わっても勝訴判決の効力を維持することができます。印紙代は電子訴訟基準で概ね9,000円程度で、別途の担保金（保証金）が必要な場合があります。

不動産引渡請求訴訟の訴状受付

訴状を裁判所に提出すると本格的な裁判が始まります。不動産引渡請求訴訟における訴額（訴訟目的の値）は、当該不動産の時価標準額を基準に算定します。全額保証金や月賃料の総額ではない点にご注意ください。訴額が確定すると印紙代と送達料を納付することになり、管轄裁判所は被告の住所地または不動産所在地の裁判所から選択できます。

訴状には、賃貸借契約書、不動産登記事項証明書、建築物台帳、通告書（内容証明）等を証拠として添付します。滞納賃料がある場合は、未払い賃料の請求と賃貸借終了後の引渡し日までの不当利得返還請求も併せて行うことができます。

判決と強制執行

弁論期日、調停期日等を経て裁判所が判決を言い渡します。勝訴判決が確定すると執行権原を確保することになり、これを基に強制執行を申請できます。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月程度かかり、裁判所所属の執行官により不動産内の物品が強制的に搬出される手続きで進行します。

不動産引渡請求訴訟を進行する際に発生する費用は、大きく裁判所実費と弁護士報酬に分かれます。裁判所に納付する印紙代、送達料、執行関連費用等の実費は事件により異なりますが、全体的に概ね50万円から100万円程度と見込めます。

• 項目: 費用案内

• 弁護士報酬: 200万円から（事件難易度・証拠状況により異なる）

• 占有移転禁止仮処分: 委任時0円（追加費用なし）

• 内容証明: 委任時0円（追加費用なし）

• 内容証明のみ別途依頼時: 20万円

• 裁判所実費（印紙代・送達料・郵便料等）: 概ね50万円〜100万円（事件別に異なる）

• 不動産引渡し強制執行: 別途契約

全過程ワンストップ支援

内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、不動産引渡請求訴訟の本案訴訟まで、1つのチームが一貫して処理します。強制執行は別途契約で進行し、執行専門家が現場で鍵の引受けと執行の同行まで支援します。

各種メディア報道で検証された専門性

MBC出演 KBS出演 SBS出演 YTN出演

1. 1次相談および書類準備: お電話で事件の概要をお伝えいただければ、必要な書類と進行方向をご案内いたします。賃貸借契約書、登記事項証明書、滞納履歴等を事前に整理しておくと相談がスムーズです。

2. 精密相談: 事件資料を基に、不動産引渡請求訴訟の勝訴可能性、予想期間、費用等を具体的に分析いたします。

3. 委任契約: 費用と進行範囲に合意すれば委任契約を締結します。

4. 訴訟進行: 内容証明、占有移転禁止仮処分、訴状受付、弁論、判決まで全過程を代理して進行します。

不動産引渡請求訴訟は大きく2つの法的根拠で提起できます。1つは所有権に基づく請求、もう1つは賃貸借契約等の約定に基づく請求です。

所有権に基づく請求

民法第213条（所有物返還請求権）に基づき、法律上の権原なく不動産を占有する者に引渡しを請求します。不法占有者や無断占有者に対して活用されます。

契約終了に基づく請求

賃貸借期間の満了、家賃滞納による契約解除、無断用途変更による解除等を原因として、契約上の返還義務を根拠に引渡しを求めます。

不動産引渡請求訴訟の提起前に必ず確認すべき事項

現在不動産を実際に占有している人が誰であるかを正確に把握する必要があります。転入世帯閲覧、税務署資料の確認、現場訪問等、複数の方法を駆使して占有者を特定し、特定された占有者を相手に占有移転禁止仮処分と訴状提出を同時に、または仮処分が先に完了するよう進めるのが安全です。

不動産引渡請求訴訟では不当利得の返還も併せて請求できます。賃貸借契約が終了した後も占有を続ける賃借人には、契約終了日から実際の引渡し完了日までの賃料相当額を不当利得として返還を受けることができ、これを訴状に併記すれば別途の訴訟なしに一度に処理が可能です。