明渡訴訟専門実務ガイド
建物引渡訴状、 正しく書かなければ 時間と費用を失います
賃借人が退去せずもどかしいですか？建物引渡訴状は明渡訴訟の出発点です。請求趣旨の一行が間違っても補正命令が出て手続きが遅れます。実務経験に基づいた正確な作成法をご案内します。
明渡訴訟
強制執行
家賃が数ヶ月滞納されているのに賃借人は出て行く気配がありません。契約期間が終了したのに占有を続けています。このような状況であれば建物引渡訴状を作成して裁判所に提出することが、最も確実な法的解決方法です。
建物引渡訴状とは不動産の占有を取り戻すために裁判所に提起する訴訟書類です。一般に「明渡訴訟の訴状」とも呼ばれ、建物引渡と建物明渡は同じ意味で使用されます。この訴状をどれだけ正確に作成するかによって訴訟の速度と結果が変わります。
建物引渡訴状、なぜ正確に書かなければならないのか
訴状一枚が訴訟の方向を決定します
建物引渡訴状は単なる書類ではありません。裁判所が事件の内容を初めて接する文書であり、請求趣旨に記載された内容がそのまま判決主文の基礎となります。もし請求趣旨が不明確であったり請求原因の法律要件が欠けていれば、裁判所から補正命令が下され、その分訴訟手続きが遅延します。
補正命令が繰り返されると？
建物引渡訴状の記載事項が不備であれば裁判部から補正命令が出されます。補正を重ねるほど訴訟期間が長くなり、その間賃借人が占有を続ければ賃貸人の損害は雪だるま式に膨れ上がります。最初から隙なく作成することが核心です。
特に本人訴訟を試みる方が増えていますが、法律知識なしに作成した建物引渡訴状は請求原因の構成が不十分であったり立証方法が漏れ、不必要な時間の浪費につながるケースが少なくありません。不動産訴訟の経験が豊富な専門弁護士の助力を得れば、このようなリスクを大幅に軽減できます。
建物引渡訴状の核心的構成要素
漏れがあれば補正命令、正しく書けば迅速な進行
- 当事者の表示（原告・被告）
原告（賃貸人）と被告（賃借人）の氏名、住民登録番号、住所を正確に記載します。法人であれば商号と事務所所在地、代表者を記します。弁護士を選任した場合は訴訟代理人も合わせて表示します。
- 請求趣旨
建物引渡訴状で最も重要な部分です。「被告は原告に対し別紙目録記載の不動産を引き渡せ」という形式で作成し、この文章がそのまま判決主文に反映されます。不動産の特定が曖昧であれば強制執行段階で問題が生じる可能性があるため、住所、構造、面積を精密に記載しなければなりません。
- 請求原因
訴訟を提起することになった事実関係と法律的根拠を記述する部分です。賃貸借契約の締結経緯、期間満了または家賃滞納による解除事由、引渡請求の法的根拠を体系的に叙述します。目次を立てて当事者関係、事件経緯、引渡義務、結論の順に整理すれば裁判部が事案を迅速に把握できます。
- 立証方法および添付書類
請求原因で主張した事実を裏付ける証拠を甲第1号証、甲第2号証の形で順番に記載します。賃貸借契約書、建物登記簿謄本、内容証明および到達照会書、家賃入金履歴、建築物台帳、土地台帳等が必要です。
- 別紙（不動産の表示）
対象不動産の所在地、構造、用途、面積を登記簿謄本と建築物台帳に基づいて正確に記載します。一部のみ引渡を求める場合は図面を添付して該当部分を特定しなければなりません。
建物引渡訴状提出後の進行手続き
訴状提出から強制執行まで全体の流れ
建物引渡訴状を管轄裁判所に提出すると以下のような手続きで訴訟が進行します。不動産所在地または被告（賃借人）住所地の裁判所に提出でき、ほとんどの場合賃借人が当該建物に居住しているため不動産所在地の管轄裁判所に提出するのが一般的です。
内容証明の送付
訴状の提出
弁論・判決
強制執行
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内容証明の送付および契約解除の通知：建物引渡訴状を提出する前に、まず内容証明を通じて賃借人に契約解除の意思を公式に通知します。家賃滞納を理由に解除する場合（住宅2期分、店舗3期分以上）、期間満了で解除する場合（満了日1ヶ月前までに更新拒絶通知）それぞれ要件が異なるため、状況に合わせて正確に作成しなければなりません。
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建物引渡訴状の作成および裁判所提出：請求趣旨、請求原因、立証方法を隙なく構成して管轄裁判所に提出します。印紙代と送達料を納付し、訴状副本を被告の人数分提出します。電子訴訟システムを活用すればオンラインでも提出できます。
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送達および答弁書・弁論期日：裁判所が被告に訴状副本を送達します。被告が答弁しなければ無弁論判決が宣告される可能性があり、争う場合は弁論期日に出席して裁判を進行します。通常1～2回出席し、事案によっては調停手続きが進行されることもあります。全体の訴訟期間は通常4～6ヶ月程度を要します。
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判決確定後の強制執行：裁判所が「被告は原告に対し不動産を引き渡せ」という判決を宣告し、判決が確定（送達後2週間経過）した後も賃借人が退去しなければ不動産引渡強制執行を申請します。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月を要し、裁判所所属の執行官により荷物を強制的に搬出する方式で占有を回収します。
建物引渡訴状と共に必ずすべきこと
占有移転禁止仮処分、逃すと勝訴しても無駄
占有移転禁止仮処分とは？
建物引渡訴状を提出した後、訴訟が進行する間に賃借人が第三者に占有を移転すると、判決の効力がその第三者に及ばず、勝訴しても強制執行が困難になる可能性があります。これを防ぐために占有移転禁止仮処分を先制的に申請しなければなりません。印紙代は電子訴訟基準で約9,000ウォン程度であり、担保金は事案によって異なります。
建物引渡訴状関連の費用はいくらかかるか
透明な費用案内で不安を解消します
弁護士選任料
200万ウォンから
事件の難易度により異なる
裁判所実費（印紙・送達料等）
約50万～100万ウォン
印紙代+送達料+郵送料等合算
選任時含む
内容証明0ウォン
占有移転禁止仮処分も0ウォン
内容証明のみ依頼時
20万ウォン
訴訟なしに内容証明のみ可能
弁護士選任はどのように進行されますか
電話一本で始められます
STEP 1・1次相談および書類準備
電話で事件概要をお話しいただければ、必要な書類（賃貸借契約書、登記簿謄本、滞納履歴等）をご案内いたします。訪問される必要なく電話だけで進行可能です。
STEP 2・深層相談
書類を検討した後、事件の争点、予想期間、具体的な費用を詳細にご案内します。建物引渡訴状の請求趣旨と請求原因の構成方向も説明いたします。
STEP 3・選任契約
相談内容にご同意いただければ選任契約を締結します。契約と同時に内容証明の送付と占有移転禁止仮処分の申請準備が始まります。
STEP 4・訴訟進行
建物引渡訴状の作成、裁判所提出、弁論出席、判決後の強制執行まで全過程を代理して進行します。進行状況は随時お知らせいたします。
建物引渡訴状提出時に必要な書類
事前に揃えておけば手続きが早くなります
賃貸借契約書 — 賃貸人と賃借人の関係および契約内容の証明
建物登記簿謄本 — 原告が所有権者であることを証明する書類
内容証明および到達照会書 — 契約解除の意思通知の証拠
家賃入金履歴（銀行取引明細） — 滞納期間の疎明資料
建築物台帳・土地台帳 — 訴訟目的物の価額算定に必要
現場写真・無断占有の証拠 — 無断使用者がいる場合
建物引渡訴状作成時のよくある間違い3つ
これだけ避ければ訴訟がはるかにスムーズです
不動産の表示を雑に記載する場合
建物引渡訴状の別紙に記す不動産の表示は登記簿謄本・建築物台帳と正確に一致しなければなりません。住所だけ書いて構造や面積を省略すると、強制執行時に目的物の特定ができず執行自体が不可能になり得ます。
解除要件を満たさずに訴状を提出する場合
家賃滞納を理由にする場合、住宅は2ヶ月分、店舗は3ヶ月分以上の滞納が解除事由となります。期間満了を理由にする場合、満了日1ヶ月前までに更新拒絶通知がなければ黙示的更新を防げません。要件が充足されていない状態で建物引渡訴状を提出すると敗訴のリスクがあります。
占有移転禁止仮処分を省略する場合
訴訟中に賃借人が占有を第三者に移転すると、勝訴判決を受けてもその第三者を相手に再び訴訟しなければならない状況が生じます。建物引渡訴状の提出と同時に占有移転禁止仮処分を申請することが実務上必須の手続きです。