LEGAL GUIDE 2025

建物引渡請求訴訟、

賃貸人が見落としてはならない 核心手続き総まとめ

不動産訴訟累積

明渡訴訟直接遂行

強制執行遂行

賃貸人の財産権を守る法的手続きを理解することが第一歩です。

1. 建物引渡請求訴訟の定義: 建物引渡請求訴訟とは、賃貸借契約が終了したにもかかわらず賃借人が建物を返還しない場合に、賃貸人が裁判所に提起する民事訴訟です。法律用語では建物引渡請求訴訟が正確な表現であり、一般的に明渡訴訟とも呼ばれます。建物引渡しと建物明渡しは同じ意味で使われます。

2. どのような場合に建物引渡請求訴訟を提起するか: 賃貸借契約期間が満了したにもかかわらず賃借人が退去しない場合、月額賃料を長期間滞納して契約解除事由が発生した場合、または何の契約もなく無断で建物を占有している場合が代表的です。住宅賃貸借保護法上2期以上の賃料滞納、商業建物賃貸借保護法上3期以上の賃料滞納がある場合、賃貸人は契約解除通知後に建物引渡請求訴訟を提起できます。

賃貸人が最もよくする失敗

建物引渡請求訴訟を準備する際に最も多い失敗は、賃貸借契約解除通知の時期を逃すことです。契約満了を原因として訴訟する場合、賃貸借保護法で定められた解除通知期間（満了日の6ヶ月～2ヶ月前）内に通知した事実を立証しなければなりません。この要件を満たさないと訴訟で不利な結果を招く可能性があるため、専門家の支援が必要です。

時間が経つほど賃貸人の損害は大きくなります。

BEFORE

月額賃料は入らず、賃借人は連絡が取れません。建物は放置され、新しい賃借人を見つけることもできない状態が続きます。毎月の損失が累積し、建物の価値まで低下するリスクがあります。

AFTER

建物引渡請求訴訟を通じて確定判決を受ければ、法的強制力で建物を取り戻すことができます。未払い賃料と不当利得金も併せて請求でき、財産的損害を最小化できます。

知っておくと良い実務ポイント

建物引渡請求訴訟で勝訴しても、賃借人が自発的に退去しないことがあります。この場合、不動産引渡し強制執行を裁判所に申請しなければなりません。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかり、裁判所所属の執行官により建物内の荷物が強制的に搬出されます。したがって建物引渡請求訴訟は一日でも早く始めることが賃貸人にとって有利です。

内容証明の送付から強制執行まで、全体の流れを一目で確認してください。

1. 内容証明送付

2. 占有移転禁止仮処分申請

3. 建物引渡請求訴訟の提起

管轄裁判所に訴状を提出します。不動産所在地または賃借人の住所地の裁判所に提起でき、ほとんどの場合不動産所在地の裁判所に提出します。賃貸借契約書、解除通知記録、滞納履歴などの証拠資料を入念に準備しなければなりません。建物引渡請求訴訟本案は通常4ヶ月から6ヶ月程度かかります。

4. 判決確定および強制執行

建物引渡請求訴訟で勝訴判決が確定すると、ほとんどの賃借人は自発的に退去します。しかし退去しない場合は、裁判所執行官室に強制執行を申請し、裁判所所属の執行官が建物内の荷物を強制的に搬出する手続きを進めます。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかります。強制執行は別途委任契約で進めます。

透明な費用案内で不必要な悩みを減らします。

ケース別相異

0ウォン

依頼時無料

内容証明

0ウォン

依頼時無料

裁判所納付実費

50～100万ウォン

印紙代/送達料/郵便料等

内容証明のみ依頼することもできますか？

訪問なしで電話だけでも委任が可能です。全国どこでも進められます。

1. 初回相談および書類準備

電話で事件概要を把握し、必要な書類（賃貸借契約書、登記簿謄本、滞納履歴等）をご案内します。

2. 詳細相談

書類を基に建物引渡請求訴訟の方向、費用、予想期間などを具体的に相談します。

3. 委任契約

相談内容に同意いただければ委任契約を締結します。電話だけでも契約が可能です。

4. 訴訟進行

内容証明の送付、占有移転禁止仮処分申請、建物引渡請求訴訟の提起まで全過程を代表弁護士が直接遂行します。

電話一本で手続きと費用を明確に知ることができます。

不動産専門弁護士 民事専門弁護士 公認仲介士

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演

訴訟前に必ず確認すべき事項を整理しました。

現在の占有者が誰かを正確に把握してください

建物引渡請求訴訟で最も重要な準備事項の一つは、実際の占有者を確認することです。賃貸借契約上の賃借人と実際の占有者が異なる場合があり、間違った相手を被告に指定すると勝訴しても実質的な執行が困難になります。転入世帯閲覧、現場訪問など多角的に占有者を特定しなければなりません。

占有移転禁止仮処分は必ず同時に進めてください

建物引渡請求訴訟を提起しながら占有移転禁止仮処分を同時に申請しないと、訴訟中に賃借人が第三者に占有を移し、強制執行が不可能になる状況が発生する可能性があります。仮処分決定が下されれば、訴訟結果が出るまで占有の移転が禁止され、判決の実効性を確保できます。

証拠資料を体系的に準備してください

建物引渡請求訴訟で勝訴するには、賃貸借契約の終了事実と賃借人の建物引渡し拒否を立証できる証拠が必須です。賃貸借契約書、不動産登記事項証明書、契約解除通知記録（内容証明）、賃料滞納履歴、建築物台帳などを項目別に整理して準備すれば訴訟進行がスムーズになります。

不当利得金も併せて請求できます

建物引渡請求訴訟を提起する際、賃貸借契約終了日以降建物引渡日までの不当利得金（月額賃料相当額）を併せて請求できます。滞納賃料と不当利得金の二重計上を避けながら合理的に訴額を算定することが核心であり、経験豊富な弁護士の支援が必要な部分です。

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