明渡訴訟核心ガイド

明渡訴訟で敗訴すると

どうなりますか？

賃貸人が明渡訴訟で敗訴すると、訴訟費用の全額負担はもちろん、不動産の回収まで阻まれます。敗訴を防ぐために必ず知っておくべき核心事項をまとめました。

私の建物で賃借人が退去しないため明渡訴訟を準備されていますか？多くの賃貸人の方々が「明渡訴訟は当然勝つものではないか」とお考えです。司法年鑑の統計を見ると、実際に明渡訴訟の第一審で原告（賃貸人）の勝訴率は全判決の約96%に達します。しかし裏を返せば、残りの約4%の賃貸人は明渡訴訟で敗訴しているということでもあります。

明渡訴訟の敗訴は単に「裁判で負けた」という意味ではありません。訴訟費用をそのまま負担しなければならず、不動産を回収する法的手段を失い、場合によっては逆に賃借人から損害賠償請求を受けることもあります。そのため明渡訴訟を最初に提起する段階から敗訴リスクを徹底的に点検することが何よりも重要です。

明渡訴訟で敗訴すると、賃貸人には以下のような不利益が一度に降りかかります。たった1件の敗訴が数百万ウォンから数千万ウォンの損失につながる可能性があるため、それぞれのリスクを事前に把握しておいてください。

1. 訴訟費用の全額負担：民事訴訟法上、訴訟費用は敗訴者が負担します。印紙代、送達料、弁護士報酬（規則の範囲内）などをすべて自己負担しなければなりません。

2. 不動産回収不可：敗訴判決が確定すると、当該事件では強制執行ができません。賃借人が継続して占有する状況が法的に認められる可能性があります。

3. 損害賠償請求のリスク：虚偽の実居住主張で更新を拒否した後に明渡訴訟を提起した場合、賃借人から逆に損害賠償請求を受ける可能性があります。

4. 時間と機会の損失：訴訟期間中（最低4〜6ヶ月）新しい賃借人を見つけられない空室損害が蓄積し、敗訴後の再訴訟時には時間が二重にかかります。

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核心ポイント — 明渡訴訟の敗訴は単なる費用の問題ではありません。不動産という核心資産を回収する機会自体を逃すことになります。したがって訴訟前の段階から証拠確保と法的要件の充足の可否を丁寧に点検することが必須です。

明渡訴訟で賃貸人が敗訴するケースを分析すると、ほとんどが訴訟準備段階で見落とした事項が原因です。明渡訴訟敗訴の代表的な原因は以下の通りです。

01 契約解除要件の未充足

住宅賃貸借保護法上の2期（住宅）または商業建物賃貸借保護法上の3期（商業施設）に該当する賃料滞納がなければ契約解除ができません。滞納額が法定基準に満たない場合、または賃借人が解除通知前に一部を返済して滞納額が基準以下に下がった場合、解除自体が無効になります。解除が適法でない状態で明渡訴訟を提起すると敗訴につながります。

02 虚偽の実居住目的による更新拒否

賃貸人が直接居住するという理由で契約更新請求を拒否しておきながら、実際には第三者に再度賃貸した場合です。この場合、法廷で虚偽の実居住事実が明らかになると、明渡訴訟の敗訴はもちろん、賃借人からの損害賠償請求にまでつながる可能性があります。憲法裁判所もこれに対する損害賠償責任条項を合憲と判示したことがあります。

03 内容証明の未送付または不十分な証拠

明渡訴訟は賃貸借契約の適法な解除を前提とします。契約解除の意思を口頭でのみ伝え、書面による証拠を確保できなかった場合、裁判所で解除事実自体が認められない可能性があります。内容証明は契約解除の意思を客観的に立証できる核心的な証拠です。

04 保証金未返還状態での訴訟

賃貸人の保証金返還義務と賃借人の明渡義務は同時履行の関係にあります。保証金を返還せずに明渡のみを要求すると、裁判所は明渡請求を認容しつつも保証金返還と同時に履行するよう条件を付けたり、場合によっては棄却することもあります。

明渡訴訟の結果によって賃貸人が受ける影響は明暗が分かれます。勝訴すれば訴訟費用を相手方に請求でき、強制執行を通じて不動産を回収できますが、敗訴すれば正反対の状況になります。

• 区分：勝訴時 敗訴時 |
• 訴訟費用：敗訴者（賃借人）負担 賃貸人全額負担 |
• 不動産回収：強制執行で確実な回収 回収不可、再訴訟が必要 |
• 賃借人の対応：95%以上が自主退去 継続占有＋損害賠償請求の可能性 |
• 今後の紛争：判決で紛争終結 紛争の長期化、費用の拡大 |

明渡訴訟で勝訴するには、訴訟を提起する前の段階の準備が非常に重要です。裁判所は賃貸人の権利だけでなく手続き的な適法性も併せて審査します。以下の核心事項を事前に点検すれば、明渡訴訟の敗訴リスクを大幅に低減できます。

明渡訴訟勝訴のための必須点検事項

1. 契約解除事由の確認：賃料滞納が法定基準（住宅2期、商業施設3期）に該当するか、期間満了後に適法に更新拒否をしたかなど、解除要件を丁寧に確認します。

2. 内容証明で解除を通知：契約解除の意思を内容証明で確実に伝達します。この書面が後の訴訟で解除事実を立証する核心的な証拠となります。

3. 占有移転禁止仮処分の申請：明渡訴訟前に必ず占有移転禁止仮処分を申請しなければなりません。これを怠ると訴訟中に占有者が変わり、勝訴しても執行が不可能になります。

4. 保証金返還計画の策定：賃貸保証金の返還時期と方法を事前に計画します。保証金の返還なしでは明渡判決を得ても執行が遅れる可能性があります。

5. 専門弁護士の選任：明渡訴訟は書類一枚の違いで結果が変わることがあります。不動産専門弁護士の事前チェックが敗訴リスクを最小化する最も確実な方法です。

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2. 精密相談：書類を検討してリスクを診断し、最も効果的な戦略を提示します。

3. 選任契約：お電話のみでも選任契約が可能です。全国どこからでも進行できます。

4. 訴訟進行：内容証明送付、占有移転禁止仮処分申請、明渡訴訟提起の順序で進行します。

明渡訴訟で敗訴したからといって、永久に不動産を回収できないわけではありません。ただし、同じ事由と同じ当事者で同一の訴訟を繰り返し提起することは既判力によって遮断されます。再訴訟が可能になるには、新たな契約解除事由が発生しなければなりません。

例えば、期間満了を理由とした明渡訴訟で敗訴した後、その後賃借人が賃料を滞納し新たな解除事由が発生した場合には、再び明渡訴訟を提起することができます。しかし再訴訟には時間と費用が再び投入されるため、最初の訴訟で確実に勝訴することが最も経済的な選択です。

TIP

明渡訴訟でよく見落とされる部分が占有移転禁止仮処分です。この手続きを怠ると、訴訟中に賃借人が占有を第三者に移した場合、勝訴判決を得ても新たな占有者に判決の効力が及びません。結局、新たな占有者を相手に別途の明渡訴訟を再び提起しなければならず、時間と費用が二重に発生します。