LEGAL GUIDE

明渡訴訟の仮処分、占有移転禁止仮処分なしで勝訴しても

強制執行ができない場合があります

明渡訴訟を準備中であれば、仮処分手続きを必ず先に理解しなければなりません。 手続きを一つ見落とすだけで、数ヶ月の訴訟が無意味になる可能性があるからです。

仮処分経験

強制執行遂行

CORE ISSUE

判決文が紙くずになります

明渡訴訟で建物オーナーが勝訴判決を受けたからといって、すべての問題が解決するわけではありません。判決文の効力は、判決文に名前が記載されている人にのみ及びます。もし訴訟中に賃借人が第三者に占有を移した場合、その第三者に対しては勝訴判決文で強制執行をすることができません。

このような状況が発生すると、建物オーナーは新たな占有者を相手に明渡訴訟を最初からやり直さなければなりません。数ヶ月間の時間と費用、そして精神的消耗がすべて無駄になるのです。このリスクを根本的に遮断する手続きが、まさに占有移転禁止仮処分です。

仮処分なしで明渡訴訟のみ進行した場合

賃借人Aを相手に勝訴判決を受けたものの、強制執行時点で第三者Bが占有中。判決文にBの名前がないため執行不可。結局Bを相手に最初から訴訟をやり直さなければならない状況が発生します。

仮処分と明渡訴訟を同時に進行した場合

占有移転禁止仮処分が執行された状態で占有者が変わっても、裁判所から承継執行文の発行を受けて新たな占有者に対しても強制執行の進行が可能です。訴訟をやり直す必要がありません。

DEFINITION

占有移転禁止仮処分とは、明渡訴訟の進行期間中、現在の占有者（賃借人）が第三者に占有を移すことを裁判所が禁止命令を下す保全処分です。民事執行法第300条に規定されたこの手続きは、訴訟結果が出る前に現在の占有状態をそのまま維持させ、判決の実効性を確保するためのものです。

!

明渡訴訟仮処分の核心的効果

仮処分が執行されると裁判所の執行官が該当不動産を訪問し、決定文を告知して内部に告示文を貼付します。その後、賃借人が占有を第三者に移しても、建物オーナーは承継執行文を受けて新しい占有者に対する強制執行が可能です。

また、多くの賃借人が仮処分決定文と訴状を同時に受け取ると、建物オーナーの意志が確固たるものであることを認識し、自主退去に応じるケースも少なくありません。明渡訴訟の仮処分は法的安全装置であると同時に、紛争の早期解決を導く役割も果たすのです。

PROCEDURE

明渡訴訟と占有移転禁止仮処分は通常同時に進行します。内容証明の送付段階から強制執行までの全体の流れを見ていきましょう。

明渡訴訟＋仮処分全体手続きの流れ

1. 内容証明送付

2. 占有移転禁止仮処分の申請および執行: 裁判所に仮処分申請書を提出すると、裁判所は担保提供命令を下します。供託保証保険加入後、裁判所が仮処分決定を下し、執行官が現場を訪問して告示文を貼付します。通常2～4週間かかります。

3. 明渡訴訟の提起および裁判: 訴状が受理されると賃借人に送達され、弁論期日が指定されます。事案により異なりますが、平均約4ヶ月程度かかり、答弁書未提出の場合は無弁論判決で3～4ヶ月以内に結論が出ることもあります。

4. 判決および強制執行: 勝訴判決後も賃借人が退去しない場合、強制執行を申請します。執行官が戒告（自主退去通知）後に本執行を進め、強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかります。本執行時には裁判所所属の執行官により荷物が強制的に搬出されます。

COST

明渡訴訟＋仮処分費用要約

弁護士依頼料 200万ウォンから

依頼時の占有移転禁止仮処分 0ウォン（含む）

依頼時の内容証明 0ウォン（含む）

裁判所納付実費（印紙、送達料、郵便料等） 約50万～100万ウォン

内容証明のみ依頼時 20万ウォン

不動産引渡し強制執行 別途契約

DETAIL

1. 申請書提出: 管轄裁判所に占有移転禁止仮処分申請書を提出します。対象不動産の表示と被保全権利を明確に記載しなければなりません。

2. 担保提供: 裁判所の担保提供命令に従い供託保証保険に加入します。加入費用は通常数万ウォン程度で、迅速な処理が必要です。

3. 仮処分決定: 担保提供が完了すると裁判所が数日以内に仮処分決定を下します。決定文正本を必ず正本として発行を受けなければなりません。

4. 現場執行: 執行官が該当不動産を訪問し、決定文を告知して告示文を貼付します。ドアが施錠されている場合、立会人2名と鍵修理業者が必要です。

PROCESS

第1段階：初回相談および書類準備

電話で事件概要を把握し、必要な書類リストをご案内します。賃貸借契約書、内容証明、滞納履歴などの基本資料を準備します。

第2段階：詳細相談

提出された書類を基に事件の争点を分析し、最適な戦略を策定します。予想期間と費用も具体的にご案内いたします。

第3段階：委任契約

電話だけでも委任契約が可能です。全国どこでも、別途の訪問なしに進められます。

第4段階：訴訟進行

内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟の提起、判決、強制執行まで全過程を弁護士が直接遂行します。

EXPERT

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演

ALTERNATIVE

明渡訴訟の仮処分と合わせて知っておくとよい制度が提訴前和解です。提訴前和解とは、訴訟を提起する前に裁判所で和解決定を受ける制度です。提訴前和解が成立すれば、その瞬間から明渡訴訟の勝訴判決文と同一の執行権原となります。

賃貸借期間満了が差し迫った状況で賃借人が協力的であれば、提訴前和解を通じて訴訟なしで素早く引渡し手続きを完了することもできます。ただし、この制度は期間満了6ヶ月以内の場合に活用が可能です。

CHECKLIST

V

賃貸借契約書を確保し、契約満了日または解除事由を確認したか

V

月額賃料の滞納履歴を整理し、3期以上の滞納の有無を確認したか

V

内容証明を通じて賃貸借終了を公式に通知したか

V

現在の不動産の実際の占有者が契約上の賃借人と同一か確認したか

V

不動産登記簿謄本を取得し、所有権関係を確認したか

V

賃借人との会話記録（SMS、カカオトーク等）を保存したか

ホームページ上部メニューから1分で申請できます。

RESOURCES