LEGAL GUIDE

明渡訴訟の意味、

賃貸人なら必ず知っておくべき 核心手続きと解決方法

賃貸借の満了、家賃滞納、無断占有でお悩みですか？ 明渡訴訟の正確な意味から実際の進行手続きまで一目で整理いたします。

明渡訴訟処理

仮処分実績

建物や土地を借りていた賃借人が契約終了後も退去しない場合、または何の権利もなく不動産を占有している人がいる場合、建物主はどうすればよいのでしょうか？このとき裁判所に助けを求めるのが明渡訴訟です。

DEFINITION

明渡訴訟の意味とは、不動産を占有する権利のない者を相手に、建物や土地の引渡しを請求する民事訴訟です。簡単に言えば「私の建物から出てください」ということを裁判所を通じて公式に要請する手続きです。

明渡訴訟は建物明渡訴訟、土地明渡訴訟等と呼ばれることもありますが、すべて同じ意味です。法律用語では「建物引渡請求訴訟」とも言い、実務では明渡訴訟という表現が最も広く使われています。不動産所有者または賃貸人が、占有権限を喪失した賃借人や不法占有者を退去させるために管轄裁判所に提起するのが核心です。

明渡訴訟が必要な代表的な状況

賃貸借期間の満了

契約期間が終了したのに賃借人が退去を拒否し住み続けている場合

家賃の長期滞納

住宅は2期以上、店舗は3期以上の賃料が滞納され、契約解除事由が発生した場合

無断占有・違法転貸

賃貸人の同意なく第三者に転貸したり、何の権限もなく無断占有している場合

競売・信託の落札後

不動産を競売で取得したが、既存の占有者が引渡しを拒否している場合

上記のような状況で、賃貸人が直接ドアを施錠したり荷物を移動させると、むしろ住居侵入罪や財物損壊罪で処罰される可能性があります。そのため必ず法的手続き、つまり明渡訴訟を通じて解決しなければなりません。

明渡訴訟は単に訴状を提出して判決を待つだけのものではありません。内容証明の送付から強制執行まで、複数の段階を経る必要があり、各段階で専門的な法律知識が求められます。

1. 内容証明: 送付

2. 占有移転禁止仮処分

3. 明渡訴訟: 提起

4. 裁判: 進行

5. 判決・: 強制執行

6. 内容証明の送付: 明渡訴訟を本格的に進行する前に、賃借人に契約終了の事実を伝え退去を要求する内容証明を送付します。それ自体に法的拘束力はありませんが、後の訴訟で賃貸人の意思表示を立証する重要な証拠となります。

7. 占有移転禁止仮処分の申請: 明渡訴訟で最も重要な事前措置です。訴訟中に賃借人が悪意で占有を第三者に移すと、勝訴しても強制執行ができなくなります。これを防ぐために必ず占有移転禁止仮処分を併せて申請しなければなりません。印紙代は通常約9,000円程度で、裁判所に納付する保証金が別途必要です。

8. 明渡訴訟の訴状受付および裁判進行: 管轄裁判所に訴状を提出すると裁判が始まります。弁論期日に出席して裁判を受けることになり、事案によっては調停手続きが行われることもあります。通常、判決まで4〜6ヶ月程度かかりますが、相手方が手続きを遅延させるとさらに時間がかかることもあります。

9. 勝訴判決および強制執行: 勝訴判決を受けた後も賃借人が自主退去しない場合、強制執行を進めます。強制執行は裁判所所属の執行官が現場で荷物を強制的に搬出する方式で行われ、申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。ただし、ほとんどの賃借人は判決段階または催告段階で自主退去する場合が多いです。

必ず覚えてください

占有移転禁止仮処分なしに明渡訴訟だけを提起すると、訴訟中に賃借人が占有を他人に移した場合、勝訴判決が無駄になります。最初から専門弁護士と共に占有移転禁止仮処分と明渡訴訟を同時に準備するのが安全です。

弁護士報酬 200万円から

内容証明（委任時） 0円

占有移転禁止仮処分（委任時） 0円

内容証明のみ単独依頼時 20万円

裁判所納付実費（印紙、送達料等合算） 約50万〜100万円

※ 不動産引渡し強制執行は別途契約で、相談時に詳しくご案内いたします。

多くの方が費用負担のため明渡訴訟をためらいますが、訴訟で勝訴すれば裁判所実費は全額相手方に請求でき、弁護士報酬も最高裁判所の規則に従い一部請求が可能です。何より訴訟が遅れるほど毎月の賃料損害が累積するため、迅速な対応が結局費用を抑える道です。

明渡訴訟を直接進行される方もいらっしゃいますが、法律知識が不十分だと訴状の作成、証拠収集、書類の補正等で大幅に時間を浪費することになります。訴訟が長引くほど建物主の財産的損害は大きくなり、一つの間違いで不利な結果を招くこともあります。

不動産専門弁護士（大韓弁護士協会） 民事専門弁護士（大韓弁護士協会） 宅地建物取引士

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演 各種メディア報道

1. 1次相談・書類準備

2. 精密相談: 書類を基に事件の争点、予想所要期間、費用等を具体的にご案内いたします。

3. 委任契約: 相談内容にご同意いただければ委任契約を締結します。ご来訪が難しい場合は非対面でも進行可能です。

4. 訴訟進行: 内容証明、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟の提起、裁判出席、判決後の強制執行まで全過程を代表弁護士が直接進行いたします。

明渡訴訟の意味を正確に知っている賃貸人は違います。賃借人が家賃滞納を始めた時、または契約満了時期が近づいた時に事前に備えれば、それだけ損害を減らすことができます。

何より重要なのはタイミングです。明渡訴訟はどんなに早く進めても4〜6ヶ月かかります。賃借人との協議が成立しないのであれば、一日でも早く法的手続きを開始することが、結果的に費用と時間を節約する道です。