CASE STUDY

明渡訴訟事例分析

家賃滞納から強制執行まで 実際の進行過程を総整理

賃貸人が必ず知っておくべき明渡訴訟の事例別核心ポイントと段階別手続きを専門弁護士の視点で整理しました。

不動産訴訟累計

賃貸人として最も困惑する瞬間は、契約が終わったのに賃借人が退去しないときです。毎月失われる賃貸収入、新しい賃借人を見つけられない空白、そして終わりなく続く精神的消耗まで。この記事では明渡訴訟の事例を類型別に見ていき、各状況で賃貸人がどのような判断を下すべきか具体的にご案内します。

1. MONTHLY RENT DEFAULT

数ヶ月の家賃が滞納した賃借人、連絡も取れない状況

ソウル所在のワンルームビルを運営するAさんは、賃借人Bさんの家賃が5ヶ月滞納していました。電話をしても出ず、メッセージにも返答がありませんでした。建物に直接訪問してみると実際に居住はしているようでしたが、対面も避けている状態でした。

Aさんは住宅賃貸借保護法上、2期以上の家賃滞納が契約解除事由に該当する点を確認した後、内容証明を通じて契約解除の意思を通知しました。その後、占有移転禁止仮処分を申請し明渡訴訟を進行した結果、Bさんは答弁書すら提出せず、裁判所は無弁論判決でAさんに勝訴判決を下しました。

この明渡訴訟事例での核心は初期対応の速度でした。家賃が2ヶ月以上滞納し始めると、時間が経つほど回収できる金額は減り、訴訟期間中の損害は蓄積されます。早めに専門弁護士に相談を受け、内容証明の送付から体系的に準備するのが最も効果的な方法です。

対応しなければ

家賃滞納が蓄積し、賃借人が占有を第三者に移せば訴訟を最初からやり直さなければなりません。時間と費用が2倍になる最悪の状況です。

迅速に対応すれば

占有移転禁止仮処分で占有変更を遮断し、無弁論判決を通じて迅速に勝訴できます。損害を最小限に抑える最も確実な道です。

明渡訴訟の事例を見ると、家賃滞納による紛争が最も高い割合を占めています。住宅の場合2期以上、店舗の場合3期以上の賃料滞納が発生すれば、賃貸人は契約を解除できる法的根拠を持つことになります。重要なのは、この時点でどれだけ迅速かつ正確に法的手続きに突入するかです。

2. LEASE EXPIRATION

賃貸借期間満了後も退去を拒否する店舗賃借人

京畿道所在の店舗ビルオーナーCさんは、賃貸借契約が満了した後も賃借人Dさんが営業を続けており困っていました。Cさんは契約満了の6ヶ月前に更新拒絶の意思を正式に通知していましたが、Dさんは「まだ行く先が見つからない」と退去を先延ばしにしていました。

この明渡訴訟事例でCさんはまず内容証明を送付して法的に契約終了の意思を再度確認させました。同時に占有移転禁止仮処分を申請し、Dさんが第三者に占有を移す状況を予防しました。その後の本訴訟でDさん側が答弁書を提出して争いましたが、契約満了の事実と事前通知が明確に立証され、Cさんが勝訴しました。

店舗賃貸借の場合、契約更新請求権の行使期間（最大10年）が残っているかどうかが鍵となります。この部分を正確に把握しないと訴訟自体が却下される可能性があるため、必ず専門家のレビューを受けた後に訴訟を進めるのが安全です。

明渡訴訟全体手続きの流れ

1. 内容証明: 契約解除の意思を公式通知

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2. 仮処分: 占有移転禁止仮処分申請

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3. 明渡訴訟: 本案訴訟提起および裁判

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4. 強制執行: 判決に基づく占有回収

明渡訴訟の事例を検討すると共通して確認される手続きがあります。内容証明の送付、占有移転禁止仮処分の申請、明渡訴訟の提起、そして必要な場合は強制執行まで。占有移転禁止仮処分は約1ヶ月、明渡訴訟本案は約3〜6ヶ月かかり、強制執行まで進行する場合は申請から本執行まで約3ヶ月が追加されます。

特に占有移転禁止仮処分は明渡訴訟で必ず先行すべき手続きです。もしこの手続きなしに訴訟だけ進行して、訴訟途中で賃借人が第三者に占有を移すと、既存の判決文では強制執行ができなくなります。同じ訴訟を最初からやり直さなければならない状況が起きるのです。

3. UNAUTHORIZED OCCUPATION

元の賃借人は姿を消し、知らない人が住んでいるとき

仁川所在の多世帯住宅所有者Eさんは、賃借人Fさんに建物を賃貸していました。ところがある日建物を訪問してみると、Fさんは見当たらず、まったく知らないGさんがその空間で生活していました。Fさんが賃貸人の同意なく無断で転貸したのでした。

このような明渡訴訟事例では、無断転貸自体が賃貸借契約の解除事由となります。Eさんはまず Fさんに契約解除の内容証明を送付すると同時に、実際の占有者であるGさんも被告に含めて占有移転禁止仮処分と明渡訴訟を同時に進行しました。

無断占有の事例で最も危険なのは、占有者が継続して変わる可能性があるという点です。占有移転禁止仮処分を先に確保しておかないと、訴訟進行中にも占有者が変更されて全体の手続きをやり直さなければなりません。このタイプの明渡訴訟事例こそ専門弁護士の助力が切実です。

4. POST-AUCTION DISPUTE

競売落札後、既存占有者が退去を頑なに拒否

水原で競売を通じてアパートを落札したHさんは、売却代金を納付し所有権を移転されたにもかかわらず、既存居住者Iさんが退去を拒否する状況に置かれました。Iさんは対抗力を備えていない賃借人だったため法的に退去義務がありましたが、「保証金を返してくれ」と居座っていました。

この明渡訴訟事例でHさんは売却代金納付後6ヶ月以内に引渡命令を申請するのがより早い方法でしたが、その期限を逃した状態でした。結局明渡訴訟を通じて解決するしかなく、占有移転禁止仮処分後に本案訴訟を進行して勝訴判決を受けました。

競売落札後の明渡訴訟事例で必ず覚えておくべき点は、引渡命令の申請期限（売却代金納付後6ヶ月）を逃すとより複雑な明渡訴訟手続きを踏まなければならないということです。期限管理が何より重要です。

1. 内容証明が先: 契約解除の意思を公式記録として残す最初の段階

2. 仮処分は必須: 占有変更を防ぎ訴訟の実効性を確保

3. 速度がすなわち費用: 遅延するほど賃貸収入の損失が蓄積

明渡訴訟の事例で共通して現れるパターンがあります。迅速に対応した賃貸人ほど損害が少なく、専門家の助けを借りて占有移転禁止仮処分を先行した場合ほど訴訟が順調に進行しました。

委任時 占有移転禁止仮処分 0ウォン（含む）

委任時 内容証明 0ウォン（含む）

内容証明のみ別途依頼時 20万ウォン

裁判所納付実費（印紙、送達料、郵便料等） 約50万〜100万ウォン

事件の難易度と証拠の状態により費用が異なる場合があり、

不動産引渡し強制執行が実際に行われる場合、裁判所所属の執行官により占有者の荷物を強制搬出する方法で進行されます。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかるという点も事前に計画に入れておくことをお勧めします。

代表弁護士

不動産専門弁護士 民事専門弁護士 公認仲介士

MBC KBS SBS YTN

1. 1次相談および書類準備

電話で事件内容をお話しいただければ、必要な書類をご案内いたします。訪問なしに電話だけでも進行可能です。

2. 詳細相談

書類を検討した後、事件の争点と予想進行期間、費用などを具体的にご案内いたします。

3. 委任契約

相談後、委任を決定されたら契約を進行します。全国どこからでも電話だけで委任が可能です。

4. 訴訟進行

内容証明、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟までワンストップで進行します。

この記事で見た明渡訴訟の事例にはすべて共通点があります。問題を認識した瞬間に素早く専門家に相談を受け、体系的な手続きを踏んだ賃貸人ほど損害を減らし望む結果を得たということです。