LEGAL GUIDE ― 不動産紛争解決

引渡命令と明渡訴訟

私の状況に合った手続きは？

競売落札後に占有者が退去しないとき、賃借人が契約満了にも関わらず居座るとき ― 状況別に異なる解決手続きを一目で比較いたします。

不動産を取り戻そうとする方が最初にぶつかる質問があります。「引渡命令と明渡訴訟、私はどちらの手続きを踏むべきか？」この2つの制度は似ているように見えますが、適用対象、申請期限、所要期間がまったく異なります。間違った選択は数ヶ月の時間の無駄と不必要な費用負担につながる可能性があります。

この記事では引渡命令と明渡訴訟の核心的な違いを実務基準で比較し、それぞれの手続きと注意事項、そして専門家の助力が必要な理由まで見ていきます。

引渡 命令

引渡命令

裁判所の競売を通じて不動産を落札した買受人が、代金を完納した後も債務者や占有者が不動産を明け渡さないとき裁判所に申請する簡易手続きです。弁論なしに書類審査のみで決定が下され、通常2〜4週間以内に結果を受け取ることができます。

明渡 訴訟

明渡訴訟

賃貸借期間満了、家賃滞納、無断占有など占有する権利がない者に対して不動産の引渡しを求める民事訴訟です。訴状提出後、弁論期日を経て判決が言い渡され、通常4〜6ヶ月程度かかります。一般的な賃貸借紛争で最も多く活用されています。

• 区分: 引渡命令 明渡訴訟 |

• 適用状況

• 競売落札後 占有者退去

• 賃貸借紛争、 無断占有等 |

• 申請期限

• 代金納付後 6ヶ月以内

• 期限制限なし |

• 審理方式: 書類審査 弁論期日進行 |

• 所要期間: 約2〜4週間 約4〜6ヶ月 |

• 対抗力ある 占有者対象

• 申請不可: 訴訟可能

核心ポイント

引渡命令は競売手続きに限定された簡易制度であるため、代金納付後6ヶ月が過ぎると申請できません。この期限を逃すと別途明渡訴訟を提起しなければならず、時間と費用が大幅に増えます。また公売の場合は引渡命令制度が適用されないため、必ず明渡訴訟を通じて解決しなければなりません。

引渡命令は2002年の民事執行法施行とともに導入された制度です。それ以前は競売の落札者が占有回復のためにいちいち明渡訴訟を提起しなければならず、それに伴う時間と費用の負担が過重であるという点が反映された結果です。

引渡命令の対象となる占有者は、債務者（競売対象不動産の所有者）、前所有者、競売開始決定以降に占有を開始した者、対抗力のない後順位賃借人などです。一方、対抗力を備えた先順位賃借人や適法な留置権を行使する占有者には引渡命令を申請することができません。

引渡命令は管轄裁判所の競売係に申請し、弁論手続きなしに書類のみで決定が下されるため、通常2〜4週間以内に結果を受け取ることができます。しかし売却代金納付日から6ヶ月という厳格な期限が適用されるため、落札代金を納付する時点で引渡命令の申請も一緒に準備することが望ましいです。

もしこの6ヶ月の期限を経過すると引渡命令はもはや申請できず、明渡訴訟というより長い手続きを経なければなりません。時間的、経済的に大きな差が生じる部分ですので、必ず注意が必要です。

引渡命令が競売落札に限定された手続きであるのに対し、明渡訴訟ははるかに広い範囲の不動産紛争に適用されます。賃貸借契約が満了したか解除されたにもかかわらず賃借人が退去しない場合、家賃を長期間滞納する場合、または無断で不動産を占有する場合などが代表的な明渡訴訟の事由です。

明渡訴訟で特に重要なのは占有移転禁止仮処分です。訴訟進行中に占有者が変わると、既存の占有者を対象に受けた判決では強制執行ができなくなるためです。この場合、変更された占有者を相手に再度訴訟を提起しなければならず、時間と費用が二重に発生します。したがって明渡訴訟を開始するとき、占有移転禁止仮処分を一緒に申請することが事実上必須の手続きです。

占有移転禁止仮処分とは？

明渡訴訟の途中で現在の占有者が第三者に占有を移すことを防ぐために裁判所に申請する保全処分です。印紙代は電子訴訟基準で通常9,000ウォン程度であり、申請後約2〜3週間以内に決定が出ます。この手続きがないと、明渡訴訟で勝訴判決を受けても強制執行が不可能になる可能性があります。

1. 内容証明: 契約解除の意思を 書面で通知

• 2. 仮処分申請: 占有移転禁止仮処分進行
• 3. 訴訟提起: 明渡訴訟訴状 裁判所提出
• 4. 判決言渡: 弁論後 勝訴判決
• 5. 強制執行: 未退去時 執行官執行

訴状が裁判所に提出されると賃借人に訴状副本が送達され、賃借人は30日以内に答弁書を提出しなければなりません。答弁書が提出されなければ無弁論判決が言い渡される可能性があり、比較的早く結論が出ることもあります。ただし賃借人が積極的に争う場合は弁論期日が数回開かれ、期間が延長される可能性があります。

強制執行は勝訴判決後も賃借人が退去しないとき最終的に進行する手続きです。強制執行の申請から本執行までは約3ヶ月程度かかり、裁判所所属の執行官により占有者の荷物を強制搬出する方法で行われます。

費用も引渡命令と明渡訴訟の間にかなりの差があります。引渡命令は簡易手続きであるため印紙代と送達料が比較的少なくて済みますが、明渡訴訟は本案訴訟であるため裁判所に納付する費用と弁護士委任料がすべて発生します。

裁判所納付実費

約50万〜100万ウォン

印紙代、送達料、鍵修理費、郵便料等を合算した大まかな金額です。

委任時の無料サービス

0ウォン

明渡訴訟委任時に占有移転禁止仮処分と内容証明は追加費用なしで進行されます。

内容証明のみ依頼時

20万ウォン

内容証明の作成と送付のみ別途依頼する場合です。

参考として、不動産引渡し強制執行は明渡訴訟とは別に契約する手続きです。ただし大部分の賃借人が判決後または執行予告（警告）段階で自発的に退去するため、実際に強制執行まで至る割合は高くありません。

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1次相談および書類準備

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詳細相談

事件の詳細を確認し、引渡命令と明渡訴訟のうち適切な手続きを判断します。予想期間と費用もこの段階でご案内いたします。

委任契約

電話だけでも委任契約が可能です。契約締結後すぐに手続きが開始されます。

訴訟進行

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