明渡訴訟の訴額計算、保証金ではなく時価標準額が基準 — 印紙代の算定から費用節減まで

LEGAL GUIDE 2025

明渡訴訟の訴額計算、

保証金ではなく時価標準額が 基準です

「保証金5千万ウォンなら訴額も5千万ウォンではないですか？」— 明渡訴訟を初めて準備される方が最も多くされる質問です。明渡訴訟の訴額は金銭債権ではなく不動産自体の価値で算定され、この基準を知らないと訴状提出段階で補正命令により時間を浪費することになります。

200万〜

弁護士委任料

訴額（訴訟目的の値）とは、原告が訴訟を通じて達成しようとする経済的利益を金額に換算したものを意味します。一般的な金銭請求訴訟であれば請求金額そのものが訴額となるため計算は簡単です。しかし明渡訴訟はお金ではなく不動産の占有を取り戻す訴訟であるため、当該不動産の時価標準額を基準に訴額を算定しなければなりません。

明渡訴訟の訴額が重要な理由は単純です。訴額に応じて裁判所に納付しなければならない印紙代と送達料が決まるためです。訴額を誤って算定すると裁判所から補正命令が下され、これを正す間、訴訟の進行自体が止まってしまいます。

X 間違った考え

「チョンセ保証金5,000万ウォンだから訴額も5,000万ウォンだろう」— 明渡訴訟は金銭請求ではありません

O 正しい基準

明渡訴訟の訴額 = 対象不動産の時価標準額を基準に算定します

ご参考ください

建物明渡と建物引渡は同じ意味です。占有を回収するという目的が同一であるため、実務では区別なく使用されています。

明渡訴訟の訴額計算の出発点は、対象不動産の公的基準価格です。土地と建物はそれぞれ異なる基準で価額を算出し、土地と建物が一緒にある場合は両方をそれぞれ計算した後に合算します。

土地の訴額算出公式

個別公示地価 x 面積(m2) x 50%

不動産公示価格アリミまたは管轄区役所で個別公示地価を確認できます。

建物の訴額算出公式

建物時価標準額 x 50%

時価標準額は建物の構造、用途、建築年度、面積によって異なり、国税庁ウィタックスで照会可能です。

所有権に基づく引渡請求の場合、目的物価額の1/2が訴額となります。すなわち、土地は個別公示地価に面積を乗じた後50%を適用し、建物は時価標準額に50%を適用する方式です。ソウル都心のように公示地価が高い地域は訴額が億単位になることもあり、事前に正確な確認が必須です。

類型別 訴額計算ポイント

1. 住宅（マンション・ビラ等）

建物時価標準額を基準に算定します。マンションやオフィステル等の集合建物の場合、専有部分と敷地権持分をそれぞれ反映しなければならず、登記簿の敷地権比率まで確認する必要があります。

2. 店舗建物

建物価額を中心に訴額を算出します。権利金は明渡訴訟の訴額計算に直接反映されません。土地を含む賃貸借であれば土地価額を合算しなければなりません。

3. 土地

対象地番の個別公示地価を確認した後、面積全体を反映します。ソウル都心など公示地価が高い土地は訴額が大きく算出される可能性があり、印紙代の負担が高くなることがあります。

明渡訴訟の訴額が確定したら、これを基に印紙代を算出します。印紙代とは裁判所に訴状を提出する際に納付する一種の手数料です。訴額区間別に適用する料率が異なり、電子訴訟で進行すると印紙代の10%が割引されます。

• 訴額区間：算出式（電子訴訟基準）

• 1,000万ウォン未満：訴額 x 0.50% x 0.9

• 1,000万ウォン〜1億ウォン未満：(訴額 x 0.45% + 5,000ウォン) x 0.9

• 1億ウォン〜10億ウォン未満：(訴額 x 0.40% + 55,000ウォン) x 0.9

• 10億ウォン以上：(訴額 x 0.35% + 555,000ウォン) x 0.9

計算例

明渡訴訟の訴額が3,000万ウォンの場合：(3,000万ウォン x 0.45% + 5,000ウォン) x 0.9 = 126,000ウォンが印紙代となります。通常の明渡訴訟の印紙代は30万ウォン前後ですが、不動産価額が高いほど印紙代も上がります。

送達料はどのように計算されますか？

送達料は裁判所が訴訟書類を相手方に発送するための費用です。2025年基準で1回分の送達料は5,200ウォンで、民事第1審単独事件は被告数に15回分を乗じて予納します。被告が1名であれば5,200ウォン x 15 = 78,000ウォンとなります。

TIP 大法院電子訴訟 不動産価額および訴額計算機の活用

大法院電子訴訟ホームページで提供している「不動産価額および訴額計算機」を利用すると、建物の構造、用途、建築年度、面積等を入力して訴額と印紙代を自動的に確認できます。自分で計算が難しい場合や複雑な事案であれば、専門弁護士の助けを借りるのが安全です。

明渡訴訟の訴額計算は一般的な金銭訴訟と異なり不動産価額を直接確認しなければならないため、誤りが生じやすいです。以下の3つの事例は実務で繰り返し現れる代表的なミスです。

1. 保証金や月額賃料を訴額として記載する場合：明渡訴訟は不動産引渡請求であるため、保証金5千万ウォン、月額賃料滞納500万ウォンだとしても訴額が5,500万ウォンになるわけではありません。時価標準額基準で算定しなければならず、誤って記載すると補正命令が下されて訴訟進行が遅延します。

2. 集合建物の敷地権持分を漏らす場合：マンションやオフィステルの場合、専有部分（建物）だけでなく敷地権持分も訴額に含めなければなりません。登記簿に記載された敷地権比率を確認して土地価額を必ず合算してこそ正確な訴額が出ます。

3. 建物の構造・用途・建築年度を誤って入力する場合：建物時価標準額は構造（鉄筋コンクリート、鉄骨造等）、用途（住居用、商業用等）、建築年度によって大きく異なります。建築物台帳で正確な情報を確認してから入力する必要があり、誤った情報で訴額を過少または過大に算定すると追加納付や還付手続きを経なければなりません。

明渡訴訟の訴額計算が終わったら、印紙代以外にも送達料、執行官手数料、鍵修理業者費用、郵送料など付随的な実費が発生します。これらの裁判所納付実費をすべて合算するとおおよそ50万ウォンから100万ウォン程度がかかります。

弁護士委任料

200万ウォン〜

事件難易度により異なる

裁判所納付実費

50〜100万ウォン

印紙＋送達＋郵送等合算

仮処分印紙代

約9,000ウォン

電子訴訟基準

費用節減ポイント

明渡訴訟は以下のような流れで進行されます。訴額算定は訴状提出段階の核心であり、この段階で正確な計算が行われてこそ以降の手続きが順調に進みます。

1. 内容証明の発送：賃貸借契約解除の意思を相手方に文書で伝達して法的手続きの出発点を作ります。

2. 占有移転禁止仮処分の申請：訴訟進行中に占有者が変わると勝訴しても強制執行が困難になる場合があります。仮処分を通じて占有変更を事前に遮断します。

3. 訴状提出（訴額確定・印紙代納付）：時価標準額を基準に明渡訴訟の訴額を確定し、それに見合った印紙代と送達料を納付して本格的な訴訟を開始します。

4. 弁論期日対応および判決：裁判部が指定した期日に出席して主張と証拠を提出します。弁論を経て判決または和解勧告が出されます。

5. 強制執行（別途委任）：判決後も相手方が退去しなければ、裁判所所属の執行官により荷物を強制搬出する強制執行を進行します。申請から本執行まで約3ヶ月かかります。

正確な明渡訴訟の訴額計算と円滑な訴状提出のために、以下の書類を事前に整理しておくと進行が早まります。

訴額算定関連書類

建築物台帳謄本（建物用途、面積、構造、建築年度確認用）、土地台帳または個別公示地価確認書、登記事項証明書が必要です。これらの書類があってこそ時価標準額と公示地価を正確に把握できます。

訴訟進行関連書類

賃貸借契約書の写し、占有経緯の立証資料（カカオトーク会話内容、テキストメッセージ、契約更新協議内訳等）、滞納賃料内訳書、現場写真等をご準備ください。

MBC出演

KBS出演

SBS出演

YTN出演

1. 初回相談および書類準備：お電話で事件概要をお伝えいただければ、必要書類と予想費用、期間をご案内します。

2. 詳細相談：提出書類を検討した後、事件の争点と進行戦略を具体的にご案内します。

3. 委任契約：相談内容にご同意いただければ委任契約を締結します。お電話と書類送付のみで進行可能です。

4. 訴訟進行：内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟本案の進行まで全過程をサポートします。

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