明渡訴訟後の強制執行、

勝訴したのに退去しない場合は？

勝訴判決だけでは終わりません。賃借人が居座る場合に必要な強制執行、その手続きと費用、そして期間まで実務経験に基づいてご案内いたします。

不動産訴訟累積

「明渡訴訟で勝ったのに、賃借人がまだ退去しません。」

この一文が最も多く寄せられるご相談内容です。勝訴判決を受ければすべてが終わると期待されていたことでしょう。しかし現実には、判決文が出てもなお建物を明け渡さずに居座る賃借人が存在します。この場合、建物主が直接ドアを開けて荷物を出す行為は、むしろ住居侵入罪や営業妨害罪で処罰される可能性があります。

そこで必要なのが明渡訴訟後の強制執行です。裁判所所属の執行官が適法な手続きに従って不動産の引渡しを受けることが唯一の解決策です。今日は明渡訴訟後の強制執行がどのような手続きで行われるのか、費用と期間はどの程度か、建物主が必ず知っておくべき核心情報をご案内いたします。

明渡訴訟で勝訴判決を受けると「執行権原」を確保することになります。執行権原とは、国家機関を通じて強制的に不動産の占有を回収できる法的根拠を意味します。確定判決以外にも、仮執行宣言付判決、調停調書、確定した支払命令等も執行権原に該当します。

明渡訴訟後の強制執行は、この執行権原を基に、裁判所所属の執行官が現場に赴き、賃借人の荷物を強制的に搬出し不動産を建物主に引き渡す手続きです。自己所有の不動産であっても法的手続きなしには賃借人の空間に入ることができないため、明渡訴訟後の強制執行は適法に不動産を取り戻す最も確実な方法です。

ご参考ください。明渡訴訟の前には必ず不動産占有移転禁止仮処分を先に行う必要があります。この手続きなしに明渡訴訟だけを進めると、訴訟中に占有者が変わった場合、判決文で強制執行ができず、再度訴訟を起こさなければならない状況が生じます。占有移転禁止仮処分は明渡訴訟の必須先行手続きです。

明渡訴訟後の強制執行は大きく4段階で進行します。各段階がどのようにつながるかを事前に把握しておくと、全体のスケジュールを計画し備えるのに大いに役立ちます。

1. 執行文の付与および強制執行の申請: 勝訴判決文に基づき裁判所で執行文の付与を受けた後、管轄裁判所の執行官室に不動産引渡し強制執行申請書を提出します。この際、予納金を併せて納付する必要があり、一部の裁判所では追加費用を事前に納付するよう案内する場合もあります。

2. 催告執行（1次警告）: 強制執行申請書を受理した執行官は催告日を指定して通知します。催告とは、執行官が直接該当不動産を訪問し、賃借人に「指定期限内に自主的に引渡せ」と警告する手続きです。通常1〜2週間の自主退去期間が付与されます。この段階でほとんどの賃借人が心理的圧迫を感じて自主退去します。

3. 本執行（強制引渡し）: 催告期間が経過しても賃借人が不動産を引き渡さない場合、建物主は強制執行続行申請書を提出します。執行官が本執行日を指定すると、その日に裁判所所属の執行官により賃借人の荷物が強制的に搬出されます。本執行時には強制開錠のための鍵修理工と証人2名が必要で、建物主本人または訴訟代理人が現場に出席する必要があります。

4. 搬出物の保管および売却: 本執行で搬出された賃借人の物品は物流倉庫に保管されます。賃借人が指定期間内に物品を受け取りに来ない場合、裁判所に売却手続きを申請することができます。保管期間中に発生する費用はまず建物主が負担しますが、後日賃借人に請求が可能です。

ご注意ください。いくら自己所有の建物であっても、判決文なしに賃借人の空間に出入りしたり荷物を搬出する行為は、刑法上の住居侵入罪および営業妨害罪に該当する可能性があります。必ず法的手続きに従って強制執行を進めてください。

明渡訴訟後の強制執行期間は、申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。各段階別の所要期間は以下の通りです。

強制執行申請〜催告

約2〜4週間

申請書受理後、執行官が催告日を指定します。

催告〜自主引渡し期限

約1〜2週間

賃借人に自主退去の機会が付与されます。

続行申請〜本執行

約2〜4週間

続行申請後、本執行日が指定されます。

売却手続き（必要時）

約1〜2ヶ月追加

物品未受領時に別途売却手続きが進行します。

ただし、実際の期間は執行官室のスケジュール、賃借人の対応方法、不動産の規模等によって異なる場合があります。重要なのは、明渡訴訟後の強制執行を迅速に申請することで全体期間を短縮できるという点です。勝訴判決文を受け取った直後にすぐ執行に着手するのが最も効率的です。

明渡訴訟後の強制執行にかかる費用は大きく3つに分かれます。弁護士報酬、裁判所に納付する実費、そして物流関連費用です。

• 項目: 費用案内

• 弁護士報酬

※ 不動産引渡し強制執行は別途契約 |

• 裁判所実費: 印紙代、送達料、鍵修理工、郵便料等をすべて合算して概ね50万円〜100万円程度
• 物流関連費用
• 搬出物運搬費、倉庫保管料等 ※ 不動産の規模と荷物の量により差異あり |

明渡訴訟後の強制執行までに要する費用は、勝訴後「訴訟費用は敗訴者が負担する」という原則に基づき相手方に請求できる部分もありますので、相談時に具体的にご確認ください。

明渡訴訟後の強制執行は、裁判所で行われる訴訟とは性質が異なります。法廷ではなく現場で進行するため、予測しがたい変数が随時発生します。賃借人の抵抗、占有者変更の問題、搬出物の処理方法、執行官とのコミュニケーション等、実務経験がなければ対応が困難な状況が多くあります。

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各種メディア報道

1次相談および書類準備

精密相談

書類を基に事件の争点と勝訴可能性、予想期間および費用を具体的にご案内します。

委任契約

相談内容にご同意いただければ委任契約を締結します。訪問なしで電話でも進行可能です。

訴訟および強制執行の進行

建物主が賃借人を相手に不動産の引渡しを受けるまでの全過程を要約すると以下の通りです。明渡訴訟後の強制執行まで、通常約6ヶ月〜9ヶ月程度の期間を見込んでください。

A. 内容証明の送付

契約解除の意思を明確に伝える最初のステップです。

B. 訴訟進行中に占有者が変わることを事前に遮断します。通常1ヶ月以内に完了します。

C. 明渡訴訟本案

訴状の提出、答弁書、準備書面、弁論期日等を経て判決を受けます。通常4〜6ヶ月かかります。

D. 明渡訴訟後の強制執行

勝訴後も賃借人が退去しない場合、強制執行申請→催告→本執行の順で進行します。約3ヶ月かかります。

明渡訴訟後の強制執行を控えている建物主であれば、実務研究資料を先にご覧いただくだけでも、全過程に対する理解度を大幅に高めることができます。

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