LEGAL GUIDE 2026

明渡訴訟の強制執行手続、

勝訴後も粘る賃借人を

退去させる方法

執行文付与から警告、本執行、物品売却まで — 建物オーナーが必ず知るべき明渡訴訟強制執行手続のすべてをご案内します。

不動産訴訟実績

明渡訴訟で勝訴判決を受けたにもかかわらず賃借人が建物を明け渡さない状況は、建物オーナーにとって本当にもどかしいものです。判決文を持っているだけで賃借人が出ていくわけではありません。このとき必要なのが不動産引渡強制執行です。明渡訴訟強制執行手続は、裁判所の執行官が直接現場に赴き占有者の物品を搬出し、建物オーナーに不動産を引き渡す公的手続です。今日はこの明渡訴訟強制執行手続を最初から最後まで詳しくご説明いたします。

明渡訴訟強制執行手続の一覧

執行文付与 および申請

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警告執行 （警告通知）

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本執行 （物品搬出）

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物品保管 および売却

判決だけでは終わりません

明渡訴訟で「被告は原告に建物を引き渡せ」という判決が確定すると、大半の賃借人は判決に従い自主的に退去します。しかし一部の賃借人は判決後も最後まで建物を占有し続ける場合があります。このような状況で建物オーナーが直接賃借人の荷物を出したり出入りを試みると、かえって住居侵入や器物損壊等の刑事処罰の対象となりえます。

したがって必ず裁判所の執行官を通じた適法な明渡訴訟強制執行手続を踏まなければなりません。明渡訴訟強制執行とは、勝訴判決という執行権原を基礎として国家の強制力を借りて占有者を退去させ不動産を引き渡してもらう法的手続を意味します。確定判決以外にも仮執行宣告付判決、調停調書、和解勧告決定なども執行権原となりえます。

申請から本執行完了まで約3ヶ月所要

1. 執行文付与および強制執行申請：所要期間：受付後約1〜2週間

明渡訴訟強制執行手続の最初の段階は執行文付与です。判決文自体だけでは強制執行ができず、判決裁判所に執行文付与申請をして判決文正本に執行文を付さなければなりません。これが「執行力ある判決正本」となります。執行文を発給された後、送達証明書と確定証明書まで併せて準備し、管轄裁判所の執行官事務室に不動産引渡強制執行申請書を受付します。申請書を受付すると執行費用予納案内書を受け取り、予納金を当日納付しなければ手続が進みません。

準備書類：執行力ある判決正本（執行文含む）、送達証明書、確定証明書、強制執行申請書、予納金

2. 警告執行（1次警告）：所要期間：申請後約2週間

強制執行申請が受付されると担当執行官が配属されます。執行官は警告執行の日を指定して債権者（建物オーナー）に通知します。警告とは執行官が直接当該不動産を訪問し、占有者に強制執行が受付されたので1〜2週間以内に自主的に建物を引き渡すよう警告する手続です。執行官は警告状を現場に掲示するか占有者に直接手渡します。実務上、この警告段階でかなりの賃借人が自主退去します。判決文が出るまで粘っていた賃借人も、執行官が直接訪問し決められた日までに退去しなければ裁判所の強制力で物品を搬出すると告知すると現実を受け入れるケースが多いです。

警告段階で自主退去すれば強制執行費用を大きく節減できます。この段階の対応が非常に重要です。

3. 本執行（物品強制搬出）：所要期間：続行申請後約2〜4週間

警告期間が経過しても賃借人が自主引渡をしなければ、建物オーナーは執行官室に強制執行続行申請書を提出します。続行申請を受けた執行官は本執行の日を確定し債権者に通知します。本執行当日、裁判所所属の執行官が現場を訪問し占有者の荷物を強制的に搬出します。施錠された扉は鍵修理業者を通じて開錠し、搬出された物品は指定の物流倉庫に移送されます。本執行時には債権者（建物オーナー）本人または訴訟代理人が必ず現場に出席しなければならず、強制開錠のための鍵修理業者の手配と証人2名も必要です。

本執行が完了する日が建物オーナーが実際に不動産を引き渡される日です。以後鍵を交換し建物の占有を回復します。

4. 物品保管および売却：所要期間：別途1〜2ヶ月追加

本執行で搬出された賃借人の物品は物流倉庫に保管されます。執行官は占有者に保管物品を引き取るよう通知し、保管費用はまず建物オーナーが負担しなければなりませんが、後に賃借人に請求できます。賃借人が長期間物品を引き取りに来ない場合は、管轄裁判所に売却手続を申請できます。裁判所の売却許可が出れば鑑定を経て保管物品の売却が行われ、売却代金から保管料等の費用を差し引いた残額があれば処理します。

保管費用が継続発生するため、売却手続を迅速に進めることが建物オーナーに有利です。

事前に費用を把握しておけば準備がスムーズです

強制執行関連費用概要

• 項目：内容

• 弁護士委任料

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• 裁判所実費用：印紙代、送達料、郵便料等合算約50〜100万ウォン
• 強制執行予納金：執行官室の案内に従い納付
• 付帯費用：鍵修理、物流倉庫保管料等の実費
• 内容証明のみ依頼時：20万ウォン
• 委任時包含サービス：占有移転禁止仮処分0ウォン／内容証明0ウォン

占有移転禁止仮処分、なぜ必ず併せてすべきなのか？

申請から本執行完了まで約3ヶ月

明渡訴訟強制執行手続は強制執行申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。まず執行文を付与され強制執行申請書を受付すると、執行官が警告の日を定めるまで約2週間かかります。警告後の自主退去期間として1〜2週間が与えられ、賃借人が退去せず続行申請をすると本執行まで再び2〜4週間が追加されます。物品売却まで進めると別途1〜2ヶ月がさらにかかる場合があります。

ただしこの期間は執行官室の業務量や裁判所の状況によって変動しえます。強制執行経験が豊富な弁護士が代理すると、書類準備から続行申請までの過程で不要な遅延を減らし、より迅速な執行が可能です。

建物オーナーが直接荷物を出すとどうなりますか？

いくら自分所有の建物であっても、明渡訴訟強制執行手続を経ずに賃借人の物品を任意に搬出したり出入りを試みると、刑法上の住居侵入、器物損壊等でかえって建物オーナーが刑事処罰を受ける可能性があります。必ず裁判所の執行官を通じた適法な手続を踏んでこそ安全に不動産を引き渡してもらえます。

Media Coverage

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来所不要、電話のみでも委任が可能です

4段階の委任手続

1. 1次相談および書類準備

2. 詳細相談：ご提出いただいた書類をもとに事件を分析し、予想期間と費用を透明にご案内します。

3. 委任契約：電話のみでも委任が可能です。全国どこからでもリモートで進められます。

4. 訴訟および強制執行進行：内容証明発送から明渡訴訟、強制執行まで全過程を代理進行します。

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