LEGAL GUIDE 2025

明渡訴訟判決後、

賃借人が最後まで粘る場合

建物オーナーが取るべき次のステップ

勝訴判決文を受け取ったのに賃借人が退去しないなら？

執行文付与から強制執行完了まで、賃貸人が必ず知るべき手続きと期間を整理しました。

数ヶ月にわたって明渡訴訟を進行し、ようやく勝訴判決を受けました。これで賃借人が退去するだろう、と思っていたことでしょう。実際、ほとんどの賃借人は判決宣告後に自発的に退去します。しかし一部の賃借人は判決文を受けても建物を空けず居住を続けます。

この時、建物オーナーが直接荷物を搬出したりドアを開けて入ると、かえって住居侵入罪や業務妨害罪で処罰される可能性があります。いくら自分所有の建物であっても、法的手続きなしに占有を回復すると法的責任が賃貸人に帰するためです。

明渡訴訟判決後も賃借人が退去を拒否するなら、裁判所の強制執行手続きを踏まなければなりません。判決文は強制執行のための「執行権原」となり、これにより国家の強制力で占有を回復できます。

明渡訴訟判決が宣告されると、判決文が敗訴当事者に送達されます。送達日から14日以内に控訴状を提出しなければ判決が確定します。もし賃借人が控訴すれば、控訴審裁判部が新たに配定され第2審手続きが開始されます。

判決が確定してはじめて強制執行が可能なため、明渡訴訟判決後の14日間は賃貸人にとっても非常に重要な時期です。この期間中に賃借人の動向を把握し、強制執行の準備を事前に始めるのが賢明です。

14日

控訴可能期間

約3ヶ月

強制執行所要期間

95%+

判決後の自主退去率

法道の強制執行経験

明渡訴訟で勝訴判決が確定した後も賃借人が建物を空けない場合、不動産引渡し強制執行を申請しなければなりません。強制執行は裁判所所属の執行官が現場を直接訪問して占有者の荷物を強制的に搬出する手続きです。全体過程は大きく4段階に分かれます。

1. 執行文付与および強制執行申請：判決文に執行文を付与してもらう必要があります。管轄裁判所に執行文付与申請をすると、判決正本に執行文が添付されます。この「執行力ある判決正本」を揃えて管轄裁判所の執行官室に不動産引渡し強制執行申請書を提出します。

2. 戒告（予告）執行：執行官が現場を訪問して賃借人に判決内容を告知し、一定期間内に自主退去するよう警告します。通常1〜2週間程度の自主引越し期間を付与し、この段階で退去する賃借人も相当数います。

3. 本執行（不動産引渡し）：戒告にもかかわらず賃借人が退去しなければ、続行申請後に本執行が進行されます。裁判所所属の執行官によりドアを強制開錠した後、占有者の荷物を強制的に搬出します。この日が実質的に不動産の引渡しを受ける日です。

4. 搬出物の保管および売却：搬出された荷物は物流倉庫に保管されます。賃借人が一定期間引き取りに来なければ、賃貸人が裁判所に売却請求をすることができます。保管費用は賃借人に請求できますが、まずは賃貸人が先払いしなければならないため、迅速な売却処理が重要です。

明渡訴訟判決後の強制執行申請から本執行までは約3ヶ月程度を要します。賃貸人本人または訴訟代理人が本執行当日に現場に出席しなければならず、強制開錠のための鍵修理業者と証人2名も必要です。

明渡訴訟判決後に強制執行まで進行すると追加費用が発生します。費用は不動産の規模、荷物の量、執行難易度によって差がありますが、おおよその費用構造は次の通りです。

明渡訴訟および強制執行費用の概要

弁護士委任料（明渡訴訟） 200万ウォンから

裁判所納付実費（印紙、送達料、鍵修理業者、郵便料等） 約50万〜100万ウォン

占有移転禁止仮処分（委任時） 0ウォン

内容証明（委任時） 0ウォン

内容証明のみ依頼時 20万ウォン

強制執行（別途契約） 難易度により異なる

明渡訴訟で勝訴しても、賃貸保証金をまだ返還していなければ、すぐに強制執行に入れないケースがあります。賃貸借関係で保証金返還と建物引渡しは同時履行の関係にあるためです。

すなわち、賃貸人が保証金を返還してはじめて賃借人に建物引渡しを要求できます。したがって最後の弁論期日直前までに保証金返還を完了するのが実務的に有利です。保証金を返還しない状態で判決だけ受けると、後に保証金返還の事実を別途証明しなければならず時間がさらにかかります。

明渡訴訟判決後の強制執行を迅速に進行するには、賃貸保証金の返還時期を戦略的に設計することが核心です。保証金問題がある事件は特に専門弁護士との相談が重要です。

明渡訴訟の直接経験

強制執行の直接経験

不動産関連訴訟

MBC

KBS

SBS

YTN

各種メディアに不動産専門家として紹介されており、今日も活発に報道されています。

判決文受領後すぐに執行準備を開始

判決文が出たら14日の控訴期間を待ちながら、同時に強制執行に必要な書類を準備してください。執行文付与申請、送達証明書発行等を事前にしておけば、確定後すぐに執行申請が可能です。

占有移転禁止仮処分の有無を確認

明渡訴訟前に占有移転禁止仮処分をしたか必ず確認してください。仮処分なしに判決を受けたのに賃借人が第三者に占有を移すと、その判決では強制執行が不可能です。新たな占有者を相手に訴訟を最初からやり直さなければなりません。

自力救済は絶対禁止

勝訴判決を受けても、賃貸人が直接建物のドアを開けて入ったり荷物を外に出したりすると、住居侵入罪、業務妨害罪等で刑事処罰を受ける可能性があります。必ず裁判所の強制執行手続きを通じて進行しなければなりません。

訴訟費用の還収も可能

勝訴判決には通常「訴訟費用は被告が負担する」という内容が含まれます。訴訟費用確定手続きを踏めば、それまでに支出した印紙代、送達料等を賃借人に請求できます。

1. 1次相談および書類準備：お電話で事件概要をお話しいただければ、必要な書類をご案内いたします。賃貸借契約書、内容証明写し、登記簿謄本等をご準備ください。

2. 深層相談：書類を検討した上で、事件の法的争点と勝訴可能性、予想期間、費用等を具体的にご案内いたします。

3. 委任契約：相談後に委任を決定されれば契約を締結します。全国どこでもお電話と郵送で進行可能です。

4. 訴訟進行

明渡訴訟の手続き、費用、期間を一目で確認してください

1分で申請が完了し、手続きと費用に関する核心資料をお送りします。