LEGAL GUIDE 2025

建物明渡、賃貸人なら

必ず知っておくべき手続きと費用

契約が終了したのに賃借人が退去しない場合は？ 自分の建物を合法的に取り戻す建物明渡の全過程をご案内します。

強制執行の実施

不動産訴訟の経験

賃貸借契約の期間が終了したにもかかわらず賃借人が建物を明け渡さない、あるいは月額賃料を何ヶ月も滞納して連絡さえ途絶えた状況であれば、建物の賃貸人として途方に暮れるしかありません。直接入って荷物を出そうという考えが浮かぶかもしれませんが、自力救済は住居侵入等の刑事問題に発展する可能性があり絶対に禁物です。このとき賃貸人が法的に自分の建物を取り戻せる唯一の方法が建物明渡です。

建物明渡とは、占有する権利を失った賃借人や不法占有者から建物の占有を法的手続きを通じて取り戻すことを言います。一般的に建物明渡訴訟と呼ばれるこの手続きは、内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、訴状提出、判決、そして必要な場合は強制執行まで一連の段階を経ることになります。

建物明渡が必要な状況

建物明渡は様々な状況で必要になります。住宅賃貸借保護法によれば2期（2ヶ月分）に相当する月額賃料を滞納した場合、商業建物賃貸借保護法では3期（3ヶ月分）の賃料滞納があるとき、賃貸人は契約解除を通告できます。その後賃借人が建物を明け渡さなければ建物明渡訴訟を提起する必要があります。

賃貸借契約期間満了後に賃借人が退去しない場合、賃借人が無断で建物を第三者に転貸した場合、用途を無断で変更したり構造を勝手に変更した場合にも建物明渡訴訟の事由となります。特に連絡が途絶えた賃借人の問題は時間が経つほど賃貸人の金銭的損害が雪だるま式に膨らむため、できるだけ早く対応することが重要です。

建物明渡の全体手続き

Step 01

内容証明の発送

建物を明け渡してほしいという意思を内容証明郵便で発送します。法的効力自体はありませんが、その後の訴訟で賃貸人が退去を要求したという証拠として活用されます。5W1Hに合わせて明確に作成し郵便局から発送します。

Step 02

占有移転禁止仮処分の申立て

訴訟中に賃借人が第三者に占有を移転すると、勝訴しても判決文で強制執行ができなくなります。これを防止するため建物明渡訴訟と同時に占有移転禁止仮処分を申立てます。仮処分決定が下りたら2週間以内に仮処分の執行まで完了する必要があります。

Step 03

建物明渡訴訟の提起

訴状を作成して不動産所在地の管轄裁判所に提出します。訴状には当事者情報、訴訟目的物の価額、請求趣旨、請求理由を明確に記載する必要があります。特に請求趣旨は判決文に直接影響を与える部分なので正確に作成することが核心です。

Step 04

弁論および判決

裁判所で弁論期日が設定され、双方の主張と証拠を検討します。建物明渡訴訟は通常4ヶ月から6ヶ月程度かかり、事案により調停で終結することもあります。勝訴判決が確定すれば賃借人は建物を引き渡す義務が生じます。

Step 05

強制執行

判決後も賃借人が退去しなければ強制執行を進行します。執行官事務室に申請すると執行日程の案内を受け、予告（戒告）手続きを経ても賃借人が履行しなければ裁判所所属の執行官により物品を強制的に搬出する本執行が行われます。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。

建物明渡にかかる費用

建物明渡訴訟の費用は大きく弁護士委任料、裁判所に納付する実費、強制執行費用に分かれます。裁判所に納める印紙代、送達料、鍵修理費、郵便料などの実費をすべて合算すると概ね50万ウォンから100万ウォン程度です。不動産の価額規模と事件の特性により変動があり得、電子訴訟を利用すると印紙代の10%割引を受けることができます。

V

事件の難易度により異なります

G

0ウォン

弁護士委任時に含まれます

C. 内容証明

0ウォン

弁護士委任時に含まれます / 単独依頼時20万ウォン

E

裁判所実費（印紙/送達料等）

約50～100万ウォン

不動産の価額により変動

建物明渡訴訟で勝訴すれば「訴訟費用は敗訴者負担」の原則に従い裁判所に納付した費用を取り戻すことができます。訴訟を先延ばしにすればその分賃料損失が積み重なるため、賃貸保証金が十分に残っている間にゴールデンタイムを逃さず進行されることが損害を減らす方法です。

建物明渡、誰が進行するのか？

オム

不動産専門弁護士 民事専門弁護士 宅地建物取引士

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演

建物明渡、専門家が必要な理由

訴状作成の正確性が訴訟期間を左右します

建物明渡訴訟の訴状で最も重要な部分は請求趣旨です。請求趣旨が不正確であれば補正命令が出され、これにより事件の進行が3～4ヶ月さらに遅れる可能性があります。不動産専門弁護士は最初から正確な訴状を作成して不必要な遅延を防ぎます。

内容証明から強制執行まで全過程を支援

全国どこでも、来所不要で進行可能

建物明渡訴訟は電話1本で委任が可能です。地方に建物がある賃貸人、海外に居住する建物オーナーも来所不要で電話だけで事件を任せることができます。書類準備の案内から裁判所手続きまですべての過程を代理して進行します。

委任手続き

1. 1次相談：電話で事件内容の把握および書類案内

2. 精密相談：証拠検討およびオーダーメイド戦略の策定

3. 委任契約：費用案内および委任契約の締結

4. 訴訟進行：仮処分 + 訴訟 + 執行の全過程

建物明渡の実務資料

案内および免責事項