LEGAL GUIDE

賃借人退去請求、

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契約が終わったのに退去しない賃借人、家賃を数ヶ月滞納している賃借人。建物オーナーが直接荷物を出せばかえって刑事処罰の対象になります。法的に正確な手続きを踏んでこそ不動産を取り戻せます。

ISSUE

賃貸借契約が終了したにもかかわらず賃借人が不動産を返還しない状況は、建物オーナーに莫大な損失をもたらします。空室期間が長引くほど毎月の家賃収入が消え、新しい賃借人を見つけられず不動産価値の活用が完全に止まります。

だからといって建物オーナーが直接鍵を交換したり賃借人の荷物を出したりすると、刑法上の住居侵入や器物損壊で告訴される可能性があります。裁判所の判決なしに勝手に賃借人を退去させる行為はいかなる場合も認められません。だからこそ賃借人退去請求のためには必ず法律に従った手続きを踏まなければなりません。

建物オーナーがよく陥る危険な過ち

賃借人が家賃を滞納したり契約満了後も退去しない時、腹が立って直接行動に出る建物オーナーは少なくありません。しかし勝手に立ち入ったり断電・断水措置を取れば、かえって建物オーナーが法的責任を負うことになります。賃借人退去請求は必ず内容証明の送付、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟という合法的な経路を通じて進めなければなりません。

CHECKLIST

すべてのケースで賃借人を退去させられるわけではありません。法律上、賃借人退去請求が認められる代表的な状況を見てみましょう。

賃貸借契約の満了

契約期間が終了し、更新拒否の通知を適法に行ったにもかかわらず賃借人が退去しない場合

家賃の長期滞納

住宅は2期以上、商業施設は3期以上の賃料を滞納し、契約解除事由が発生した場合

無断占有/不法占有

契約関係なく不動産を占有している、または競売落札後に既存の占有者が退去しない場合

契約違反

賃借人が無断で用途を変更したり、賃貸人の許可なく第三者に転貸して契約が解除された場合

PROCESS

賃借人退去請求の核心は明渡訴訟です。賃貸人が裁判所に不動産の引渡しを請求する民事訴訟で、以下の段階で進みます。各段階で専門家の助力の有無によって所要期間と結果が大きく変わり得ます。

1. 内容証明の送付：賃借人に契約解除および退去の意思を公式に伝えます。法的強制力はありませんが、訴訟前の証拠資料として活用され、心理的圧迫効果があるためこの段階で自主退去するケースもあります。

2. 占有移転禁止仮処分の申請：訴訟中に賃借人が占有を他者に移すことを防ぐ保全手続きです。この手続きなしに明渡訴訟を進めると、占有者が変わった時に判決を得ても強制執行が不可能になります。印紙代は通常9,000ウォン程度であり、明渡訴訟前に必ず経るべき必須手続きです。

3. 明渡訴訟の提起：不動産所在地の管轄裁判所に訴状を提出します。賃借人が何の対応もしなければ無弁論判決で迅速に進むことがあり、抗弁があれば弁論期日を経て判決が宣告されます。平均所要期間は約4〜6ヶ月です。

4. 勝訴判決の確定：裁判所が賃借人に不動産の引渡しを命じる判決を宣告します。判決が確定すれば賃借人はいつでも強制執行を受けうる状態になるため、この段階で自主退去するケースがかなり発生します。

5. 強制執行：判決後も退去しなければ管轄裁判所の執行官室に強制執行を申請します。執行官が警告した後に本執行を実施し、裁判所所属の執行官によって賃借人所有の荷物が強制搬出されます。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。（不動産引渡強制執行は別途契約）

COST

• 項目：費用のご案内

• 明渡訴訟弁護士委任料

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• 委任時 占有移転禁止仮処分：0ウォン（委任料に含む）
• 委任時 内容証明送付：0ウォン（委任料に含む）
• 内容証明のみ別途依頼時：20万ウォン
• 裁判所実費（印紙、送達料、郵便料等）：概ね50万ウォン〜100万ウォン
• 不動産引渡強制執行：別途契約

EXPERT

不動産専門弁護士（大韓弁護士協会） 民事専門弁護士（大韓弁護士協会） 宅地建物取引士資格保有

MEDIA

MBC出演

SBS出演

KBS出演

YTN出演

明渡訴訟実務研究資料のご案内

STEP

訪問なしに電話だけでも委任が可能です。全国どこからでも進められ、以下の4段階を経て迅速に賃借人退去請求の手続きに着手できます。

1. 1次相談：電話で状況把握と必要書類のご案内

2. 深層相談：書類検討後に具体的な戦略策定

3. 委任契約：費用のご案内と委任契約の締結

4. 訴訟進行：内容証明から強制執行まで全過程を対応

明渡訴訟の手続き、費用、期間を一目で確認できる資料をご提供します

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