LEGAL GUIDE 2026

明渡執行手続き、勝訴後

建物を取り戻すまでのすべて

判決文を受け取ったのに賃借人が出て行きません。 執行文付与から警告、本執行、売却まで実務専門家が4段階でご案内します。

明渡訴訟処理

仮処分執行

強制執行遂行

明渡訴訟で勝訴判決を受けたなら、あと一つの関門が残っています。それが明渡執行手続きです。裁判所が「建物を引き渡せ」という判決を下したにもかかわらず賃借人が建物を明け渡さない場合、賃貸人は法が定めた手続きに従って強制的に不動産を取り戻すことができます。

大法院司法年鑑によると、毎年全国の裁判所に受理される明渡訴訟は民事訴訟の中で最も大きな割合を占めています。それだけ賃貸人が賃借人との紛争で困難を抱える事例が頻繁であるという意味でもあります。特に判決後も建物の返還がなされず、明渡執行手続きを踏まなければならないケースが少なくありません。

賃貸人が直接荷物を出したり施錠装置を交換すると、かえって住居侵入罪や器物損壊罪で処罰される可能性があります。明渡執行手続きは必ず裁判所の執行官を通じて進行しなければなりません。この記事で4段階の手続きを一つずつ見ていきましょう。

明渡訴訟で勝訴した後、賃借人が自主的に建物を明け渡してくれれば一番よいのですが、現実では最後まで粘る賃借人に出会うこともあります。この時に必要なのがまさに明渡執行手続きであり、法律実務では大きく4段階に区分します。

明渡執行手続き4段階要約

1. 執行文付与および強制執行申請：判決文に執行力を付与してもらい、執行官室に申請書を受理

1～2週間

2. 警告（予告）執行：執行官が現場訪問、1～2週間の自主退去の機会を付与

約2～3週間

3. 本執行（強制搬出）：執行官が荷物を強制的に搬出、賃貸人に不動産を引渡

約2～4週間

4. 保管および売却：搬出された物品を保管後、債務者が未回収の場合は売却処理

約3～5ヶ月

明渡執行手続きの総所要期間は、強制執行申請から本執行完了まで約3ヶ月を基本とします。売却まで含めると全体の期間が延びる可能性があり、事案の複雑性や執行官室の事情によって差があります。

STEP 1

執行文付与および強制執行申請

明渡訴訟の勝訴判決文だけではすぐに強制執行を進めることはできません。判決文に執行力を付与してもらう手続きがまず必要です。これを「執行文付与」といい、判決を下した裁判所の事務官に執行文付与申請書を提出します。

執行文付与時に必要な書類

判決文正本、送達証明書、確定証明書等の諸証明書類を一緒に発行してもらう必要があります。電子訴訟が可能になったことで、以前より処理速度が速くなりました。

執行文が付与された判決文を確保したら、管轄裁判所の執行官室に不動産引渡強制執行申請書を受理します。この際、執行費用を予納しなければならず、受理が完了すると担当執行官が配定されます。

STEP 2

警告（予告）執行 — 自主退去の最後の機会

強制執行申請が受理されると、担当執行官は警告執行の日程を指定し、債権者（賃貸人）に通知します。警告執行とは、執行官が当該不動産を直接訪問して、現在の占有状態を確認し、債務者（賃借人）に一定期間内に自主的に建物を明け渡すよう警告する手続きです。

警告期間は通常1週間～2週間

執行官は警告状（告示文）を不動産の現場に掲示し、定められた期間までの自主退去を促します。実務的にはこの段階で賃借人が心理的圧迫を感じ、建物を明け渡すケースもかなりあります。

警告執行日には賃貸人（または訴訟代理人）が現場に出席しなければなりません。警告期間内に賃借人が建物を明け渡せば、明渡執行手続きはここで終了し、強制執行取下書を提出すれば済みます。

STEP 3

本執行 — 裁判所執行官による強制搬出

警告期間が過ぎても賃借人が建物を引き渡さない場合、賃貸人は強制執行続行申請書を執行官室に提出します。執行官は本執行の日程を指定し、この日が賃貸人が実際に不動産を取り戻す日です。

本執行当日には何が行われますか？

裁判所所属の執行官により不動産内部にある賃借人の物品（動産）が強制的に搬出されます。強制開錠が必要な場合は鍵修理工と証人2名が必要であり、階数が高い場合ははしご車等の装備が動員されることもあります。

搬出された物品は執行官が指定する物流倉庫に移送され保管されます。本執行費用は事前に予納しなければならず、費用には執行官手数料と搬出および保管料等が含まれます。

賃貸人が必ず知っておくべきこと

賃貸人が裁判所の強制執行手続きを経ずに直接賃借人の荷物を片付けたり施錠装置を変えると、住居侵入罪や器物損壊罪、業務妨害罪等の刑事処罰を受ける可能性があります。必ず法的手続きを通じて進行しなければなりません。

STEP 4

保管および売却 — 残った物品の処理

本執行で搬出された賃借人の物品は物流倉庫に保管されます。保管料はまず賃貸人が前払いしますが、後に賃借人に請求できます。賃借人が物品を引き取れば手続きは終了しますが、長期間引き取らない場合は売却手続きを踏むことになります。

売却手続きの流れ

裁判所に売却許可を申請し、鑑定を経て売却金額が決定されます。売却期日に落札者がいなければ賃貸人が直接落札して廃棄することもでき、費用債権との相殺処理が可能な場合はこれを活用します。売却まで本執行後約3～5ヶ月が追加でかかります。

明渡執行手続きを進めながら発生する費用は、大きく弁護士委任料と裁判所実費に分かれます。裁判所に納付する実費（印紙代、送達料、鍵修理費、郵便料等）は事案によって異なりますが、おおよそ50万ウォンから100万ウォン程度と見込まれます。

弁護士委任料

200万ウォンから

事件の難易度により異なる

裁判所納付実費

約50～100万ウォン

印紙代・送達料・郵便料等含む

委任時無料含む

仮処分0ウォン

占有移転禁止仮処分費用含む

内容証明単独依頼

20万ウォン

明渡訴訟委任時0ウォン

不動産引渡強制執行は書類審査中心の一般訴訟とは異なり、現場中心の手続きです。執行官ごとに運用方式が異なる場合があり、占有者の態度や現場の条件によって状況が随時変わります。執行現場で発生しうるすべての変数を事前に把握できなければ、苦労して得た勝訴判決が適切に実現されないケースも生じます。

明渡訴訟の全過程を一度も欠かさず経験した専門家は、内容証明発送段階から占有移転禁止仮処分、本案訴訟、そして強制執行と売却までの流れを正確に理解しています。各段階でどのような書類が必要で、どのような変数にどう対応すべきかを知っていることと知らないことは、結果に大きな差を生み出します。

MBC KBS SBS YTN

各種放送媒体に不動産専門家として紹介されています

明渡執行手続きを成功裏に終えるためには、訴訟の初期段階から占有移転禁止仮処分を必ず進行しなければなりません。この仮処分なしに訴訟のみ進行して、途中で賃借人が第三者に占有を移すと、勝訴判決の効力が新しい占有者に及ばず、再び訴訟をしなければならない状況が発生します。

仮処分を漏らしたまま明渡訴訟で勝訴しても、いざ明渡執行手続きの段階で占有者が変わっていれば、判決文が事実上無用の長物となり得ます。このようなリスクを最初から遮断するのが専門家の役割です。

Q 明渡執行手続きは全体でどのくらいかかりますか？

強制執行申請から本執行完了まで約3ヶ月かかります。警告段階で賃借人が自主退去すれば期間が短縮され、売却まで含めるとさらに3～5ヶ月かかることがあります。執行官室の事情や現場状況によって期間は変動する可能性があります。

Q 警告執行だけでも賃借人が出ていくことはありますか？

実務で相当数の賃借人が警告執行後に心理的圧迫を感じて自主的に建物を明け渡すケースが多いです。勝訴判決が出た直後に退去するケースも少なくなく、本執行まで行く事例は全体の一部に当たります。

Q 本執行時、賃借人の荷物はどう処理されますか？

裁判所所属の執行官により不動産内部の物品が強制的に搬出され、物流倉庫に保管されます。保管料はまず賃貸人が負担しますが、後に賃借人に請求できます。賃借人が長期間荷物を引き取らなければ、裁判所に売却手続きを申請できます。

Q 地方にいても明渡執行手続きの依頼は可能ですか？

1. 1次相談および書類準備：電話で事件内容をお伝えいただければ、必要な書類をご案内します。

2. 深層相談：書類をもとに事件の争点と戦略、予想費用をご案内します。

3. 委任契約：電話だけでも契約が可能であり、全国どこからでも進行できます。

4. 訴訟および執行進行：内容証明、仮処分、本案訴訟、強制執行まで全過程を支援します。

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