出租人实战指南
公寓式酒店腾房诉讼，住居用·业务用混合建筑中
出租人不可忽视的实战应对法
公寓式酒店在同一栋建筑中住居用和业务用混合存在，因此与一般住宅或商铺的程序和策略不同。
月租拖欠两个月，联系越来越少，管理费通知单只寄到房东那里。作为公寓式酒店出租人，您可能曾经历过，或正在经历这样的情况。问题在于无法判断"该等到什么程度"、"现在是否该开始公寓式酒店腾房诉讼"。
公寓式酒店在建筑法上属于业务设施，但实际使用形态以住居居多，根据租赁合同适用的法律也不同，是一种特殊的不动产。不了解这一差异就走程序，从诉状阶段开始补正命令就会反复出现，期间欠款持续累积。
出租人期望的现实与公寓式酒店腾房诉讼的起点
期望的状况——每月租金按时入账，出现空置时能快速找到新租户的建筑
大多数公寓式酒店出租人用租金收入偿还贷款利息，空置一个月就可能造成致命影响。稳定收益一旦崩塌，整个建筑运营都会动摇。因此当与租户发生矛盾时，很多人想"用对话而非法律"解决，而这份善意反而可能导致时间和损失扩大。
等待与决断，公寓式酒店腾房诉讼的两条路
茫然等待时
"再宽限一下"的代价
月租欠缴2～3个月不知不觉变成6～10个月，保证金已经见底。错过接纳新租户的时机，空置损失叠加。出租人如果擅自开门或搬动物品，可能引发刑事问题，私力救济也行不通。
正规走程序时
法定标准满足的瞬间
住宅租赁保护法规定2期、商业建筑租赁保护法规定3期月租欠缴达标后，出租人可通知解除合同并准备公寓式酒店腾房诉讼。初期应对越快，追回可能性越高。
公寓式酒店特有的要点 公寓式酒店根据租户是否做了迁入登记并实际用于居住、还是做了营业登记用作办公室，适用的法律不同。即使在同一栋建筑中，每个房间的判断也可能不同，因此需要将合同与实际使用用途一起审查。
公寓式酒店腾房诉讼，必须了解的四大支柱
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合同解除通知: 月租欠缴达到法定标准时，通过内容证明明确留下解除意思。这一份文件就是此后整个诉讼的起点。
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占有转移禁止假处分: 诉讼中租户将房间转给第三人的话，判决书效力无法及于该人。这是将占有状态在法律上固定的必要程序。
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本案诉讼: 房间标示、请求事项、租金相当不当得利都必须准确地写入一份诉状中。补正命令反复出现会大幅延误周期。
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强制执行: 胜诉后租户仍不退房的，由法院所属执行官在现场强制搬出物品。准备到这一阶段才是安全的。
全流程与预计周期一览
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前期准备——文件整理与内容证明: 整理租赁合同、月租转账记录、催缴短信、管理费明细后寄送解除内容证明。公寓式酒店需确认房间标示与登记簿是否一致。
约1～2周
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占有转移禁止假处分申请: 防止租户在诉讼中将占有转移给他人的程序。缺少这一步骤，即使胜诉判决也对新占有人无效。
通常约1个月
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公寓式酒店腾房诉讼本案进行: 诉状提交后送达租户，随后提交答辩书和辩论期日。租户不提交答辩书时可通过无辩论判决快速胜诉。
通常3～6个月，复杂时更长
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强制执行: 判决确定后仍无自行退房则申请强制执行。由法院所属执行官到场强制搬出物品。
从申请到正式执行约3个月
周期延迟的真正原因 补正命令本身不是延长周期的原因。审判部分配后反复出现的补正命令会导致诉讼空转，因此从一开始就准确编写诉状并提交才是决定公寓式酒店腾房诉讼周期的关键。
用数据看实务
不动产相关诉讼
费用，提前了解就不会慌
公寓式酒店腾房诉讼费用标准说明
占有转移禁止假处分（委托时） 0韩元
内容证明（委托时） 0韩元
单独委托内容证明 20万韩元
法院缴纳实费（印花·送达费·锁匠·邮费等合计） 约50万～100万韩元
不动产交付强制执行 另行签约
费用说明标准
公寓式酒店腾房诉讼中出租人常见问题
与租户完全联系不上，可以进行公寓式酒店腾房诉讼吗？
可以。送达多次失败可转为公示送达程序。反而因为租户难以在法庭上故意拖延时间，周期不会大幅延长。
月租欠缴2个月的状态下支付了1个月。已经发出解除通知的情况呢？
在满足合同解除要件的欠缴状态下出租人已完成解除通知的，此后仅部分付款不会使合同自动恢复。但每个案件事实关系不同，需个别审查。
公寓式酒店是住居用还是业务用，程序会不同吗？
适用的保护法和解除要件（欠缴期数）可能不同。需将合同、迁入登记情况、实际使用用途一并确认后判断。
判决后租户还是不走怎么办？
申请强制执行，由法院所属执行官到场强制搬出物品。从申请到正式执行通常约需3个月。
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