出租人必读指南
租户搬走时确认事项9条，退还保证金前务必检查
租赁期限届满租户搬家的那天，出租人因一个失误损失数百万韩元的情况并不少见。租户搬走时确认事项需要提前了解和准备才能预防纠纷。
对出租人来说最紧张的时刻就是租户搬完东西交房的那天。因为保证金退还后就很难挽回了。如果不系统地检查租户搬走时确认事项，事后发现损坏时租户往往已经联系不上或推卸责任。所以必须在搬走当天现场立即确认，必要时计算扣除金额从保证金中扣除后退还余额。
以下将实际租赁现场中最常出问题的租户搬走时确认事项整理为9条，并从实务角度说明已经进入纠纷阶段时该如何应对。
- 出租人首先要了解的基本原则
恢复原状与正常损耗的界限
根据民法，租户在合同结束时有义务将标的物恢复原状。但并非所有瑕疵都要负责。人正常居住过程中产生的自然磨损和褪色、壁纸日晒痕迹等属于所谓通常损耗，难以向租户收取费用。
相反，墙上大钉孔、宠物造成的严重损坏、地板凹痕、嵌入式衣柜损坏、擅自安装的构造物等属于恢复原状的范围。租户搬走时确认事项中首先要了解的就是这条界限，只有这个标准明确，从保证金中扣除的依据才能成立。
- 现场必须检查的9个项目
搬走当天因为忙就草草看一眼签字的话，以后会后悔。请按以下顺序逐一检查租户搬走时确认事项。
ITEM 01
墙纸和地板状态
钉孔、涂鸦、撕裂、霉菌、地板凹痕和划痕，请分项拍照留证。需要与入住时的照片对比才能明确责任归属。
ITEM 02
门锁·钥匙·卡片钥匙
立即更改玄关门锁密码，确认是否已回收最初合同中记载的所有卡片钥匙和遥控器的数量。
ITEM 03
管理费·公共费用结算
电费、水费、城市燃气费、管理费按搬走日截止结算，务必取得收据。此后产生的费用将由出租人承担。
ITEM 04
长期维修储备金退还
如果是公寓，需要查看租户缴纳的长期维修储备金缴纳明细并进行结算。事后收到退还请求会成为纠纷隐患。
ITEM 05
嵌入式家电和附带设施
空调、洗衣机、冰箱、嵌入式衣柜等附带物品是否与合同一致存在且正常运行，请亲自开机确认。
ITEM 06
擅自施工部分
检查是否有未经出租人同意在墙上打洞、更换灯具、安装嵌入式家具的部分，并决定是否需要恢复原状。
ITEM 07
未付月租·滞纳金
明确计算拖欠的月租和滞纳利息从保证金中扣除。租户同意的扣除明细以书面形式留存更安全。
ITEM 08
邮件·迁入登记
确认租户的邮件转寄、自动扣款取消、迁出登记是否已完成，可以减少之后不必要的行政负担。
ITEM 09
物品搬出完毕和清洁状态
最终确认阳台、锅炉房、阁楼、停车场储物间等是否有残留物品，基本清洁状态是否符合合同标准。
- 搬走当天的进行流程
租户搬走时确认事项再怎么背熟，顺序乱了就会遗漏项目。按以下流程进行可减少失误。
物品搬出后立即内部检查
租户搬完所有物品后，在空荡的空间里仔细检查地板、墙壁、天井、窗框、水龙头。被家具遮挡的损坏这时会暴露出来。
拍照和录像记录
有问题的部分用手机拍摄时确保显示日期。需要能与入住时的照片并排对比才能成为客观证据。
公共费用·管理费最终结算
致电管理办公室和城市燃气客服中心按当日截止数据结算，取得缴费完成收据。
协商扣除额并退还保证金
有需要扣除的金额时，与租户在现场达成一致后以消息或文件形式留存扣除明细，将余额汇至账户。
接收钥匙并更改门锁
回收所有钥匙和卡片钥匙后立即更改门锁密码。颠倒这个顺序会增加丢失风险。
- 租户拒绝搬家时
租赁期限到了租户却不搬走，或者在房租拖欠的状态下硬撑的情况下，根本没有机会检查租户搬走时确认事项。此时需要更强有力的程序。
协商不成时的现实
对话无法解决的占有问题，时间越长损失越大。月租继续拖欠，建筑物日益老化，找不到新租户。这时运用的程序就是腾房诉讼。
腾房诉讼是获得将建筑物归还给出租人的判决的程序。建筑物腾房与建筑物交付是同一个意思。判决确定后可以通过法院执行官的强制执行收回占有。
程序的全貌
出租人通常需要经过的流程是：发送内容证明、申请占有转移禁止假处分、提起腾房诉讼、判决后强制执行。占有转移禁止假处分是防止诉讼中租户将占有转移给他人的重要安全保障。
强制执行从申请到正式执行约需3个月，由法院执行官强制搬出物品。在整个过程中每一份文件、每一个日期都会左右结果，因此从初期就与不动产专业律师一起推进才是节省时间和费用的方式。
- 费用大概多少
项目
费用
委托时0韩元
内容证明撰写
委托时0韩元
单独委托内容证明
20万韩元
法院实费（印花税·送达费等）
约50万至100万韩元
不动产交付强制执行
单独合同
"租户搬走时确认事项是搬走当天一次检查就能完成的事，但不做这个检查就会引发数月的纠纷。一张照片、一张收据，日后可能左右判决结果。"
- 委托流程这样进行
请简单告知目前的情况和合同内容，我们将为您说明大致方向和预计费用。
文件准备和深度咨询
根据租赁合同、内容证明、短信记录等必要资料一起整理具体策略。
签订委托合同
来访不便的话仅通过电话也可签订委托合同。全国各地的案件均可办理。
诉讼进行和执行
从内容证明到假处分、本案诉讼、强制执行现场应对全程负责。
- 最后请务必记住
将租户搬走时确认事项整理成一份清单，以后无论哪个租户入住，搬走时都可以按同一标准检查。入住当天的照片、合同中记载的附带设施清单、以及搬走当天的照片，仅凭这三样就可以预防大多数纠纷。
如果已经与租户谈崩了，或者期限到了仍不搬走硬撑的状况，时间是关键。月租继续拖欠，接收新租户的机会也在消失。这种情况下不要独自苦恼，直接联系能一起检查租户搬走时确认事项的专家，会更快更安全。