商铺租赁纠纷 专业
委托商铺租赁律师前必须了解的腾房诉讼核心指南
从月租拖欠到擅自占用 为房东提供的实战应对指南
经营商铺租赁时总会遇到一些问题。租户拖欠月租数月，或合同到期后仍不关店，或以权利金为由赖着不走。在这种情况下房东最先想到的就是商铺租赁律师。商铺与住宅不同，商业建筑租赁保护法、民法、权利金相关规定错综复杂，独自解决负担很大。因此遇到什么样的律师将决定结果。
必须找商铺租赁律师的时刻
月租拖欠3期以上的情况
商业建筑租赁保护法规定，租金拖欠达到3期时出租人可以解除合同。保证金减少得越多损失就越像滚雪球，因此拖欠开始时快速判断很重要。
核心要点·保证金耗尽前进入腾房诉讼才能减少租金损失。
合同到期后拒绝搬离的情况
合同期满后租户以权利金回收、续租请求权等为由继续占有的案例很多。没有商铺租赁律师的协助进行应对的话，反而可能出租人被索赔。
核心要点·合同到期通知的方式和时机是决定纠纷结论的第一步。
擅自转租或变更用途
未经出租人同意将店面转让给他人，或变更约定的经营业种进行运营的情况。这类案例构成合同解除事由，但从证据收集阶段就需要专家的介入。
核心要点·照片、视频、营业执照变更记录等客观资料是胜诉的关键。
租户失踪联系中断的情况
月租拖欠又联系不上的情况是房东最无奈的时刻。此时需要能从内容证明阶段到腾房诉讼、强制执行全程一次性设计的商铺租赁律师。
核心要点·确定占有人身份的占有转移禁止假处分是必须的。
A. 房东获得的·相当于一本书份量的实战经验直接应用于案件。
拥有双重专业资格的律师
在律师协会同时注册为不动产专业律师和民事专业律师，还持有注册房产经纪人资格。具备同时解读不动产交易流程和纠纷法理争点的视野。
房东获得的·即使从一份租赁合同中也能找出隐藏争点的诊断。
无需到访仅通过电话即可委托
为身在地方或因建筑物管理时间不够的房东，无需到访办公室仅通过电话即可受理案件和委托。全国各地提供同等水平的应对。
房东获得的·无需出差或调整日程的负担即可快速启动案件。
腾房诉讼进行的四阶段流程
从内容证明到强制执行全过程一目了然
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内容证明：以律师名义 解除·搬离通知
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占有转移禁止假处分
占有人变更的 事先阻断
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腾房诉讼：从提交诉状到 宣告判决
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强制执行：由执行官 收回占有
各阶段的意义
第1阶段内容证明以律师署名的通知文本身给租户强烈的心理压力。是引导自行搬离的第一关。第2阶段占有转移禁止假处分防止诉讼中租户将占有转移给他人使判决失效。适用电子诉讼折扣后印花税通常为9,000韩元。
第3阶段腾房诉讼是向法院请求交付不动产的正式程序，诉状提交后分配审判部，此后经补正命令和辩论日期直至判决。第4阶段强制执行是判决后仍不自行搬离时，法院执行官亲自强制搬出物品的程序。此阶段以另行委托方式进行，从申请到正式执行通常约需3个月。
律师委托费用是多少
委托时0元
内容证明单独委托
20万韩元
法院缴纳实费合计
约50万至100万韩元
实用费用常识
法院缴纳的实费包括印花税、送达费、邮费以及强制执行阶段的开锁费等。按项目分开计算看起来复杂，但全部加起来在一般案件中约在50万至100万韩元左右。委托费从200万韩元起，如果先委托内容证明后再委托本案件，该费用会从委托费中扣除，这对房东来说是实质性的负担减轻。
15年以上不动产纠纷现场经验
房东常问的问题
Q. 腾房诉讼通常需要多长时间？
Q. 占有转移禁止假处分一定要做吗？
Q. 租户主张权利金的话腾房会困难吗？
A. 权利金回收机会保护规定与腾房请求是两个不同的问题。如果有正当的解除事由，租户的主张不会阻止腾房。但每个案件的争点不同，向商铺租赁律师整理事实关系更安全。
Q. 在地方也可以委托案件吗？