房东必读指南
商铺租赁期限到了
租户却不搬走
10年续约请求权的真相，以及合法收回店铺的最快途径
不动产诉讼经验
强制执行直接经验
建筑一楼商铺的租赁到期日，租户整理好物品将店铺钥匙交还给房东。这是正常的情形。但现实中往往出现截然相反的情况。约定的到期日过了，租户仍在继续经营，房东要求腾房时却以"不是保障10年吗"为由拒绝。与新租户签约、建筑翻新计划、让家人直接经营的所有计划，都因一个人的拒绝而停滞。
核心要点 商铺租赁期限到期并不意味着租户会自动搬走。商业建筑租赁保护法赋予了租户强有力的续约请求权，房东必须按照法律规定的程序收回店铺。一次错误的应对可能导致数月的额外损失。
商铺租赁期限，什么是有保障的，什么是可以拒绝的
围绕商铺租赁期限最大的误解是"10年无条件有保障"的观念。准确地说，租户可以在包含首次租赁期限在内的全部租赁期限不超过10年的范围内要求续约。也就是说，10年是租户可以行使权利的上限，并非在任何情况下都无条件保障10年。
续约请求权行使条件
6个月 到期前 最晚时点
1个月 到期前 最早时点
10年 全部租赁期限 上限
5% 续约时租金 涨幅上限
租户必须在租赁期限届满前6个月至1个月之间要求续约，错过此期间则续约请求权本身消灭。此外，2018年10月16日之前签订首次合同且此后从未续约的租赁适用旧法，上限为5年，这一点也值得注意。因此房东应该首先打开合同确认首次签约时间。
可以拒绝续约的决定性事由
法律保护租户，但同时也明确规定了房东可以正当拒绝续约的事由。符合这些事由的，即使未满10年，即使租户行使了续约请求权，房东也可以拒绝续约。
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3期租金拖欠：租户拖欠月租金达到3期以上金额的，可以拒绝续约。
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虚假信息：租户以虚假或不正当方式租赁的，房东可以不接受续约请求。
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擅自转租：未经房东同意将租赁的店铺全部或部分转租给第三方的情况。
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建筑拆除·重建：签约时已事先告知的，或建筑老旧存在安全事故隐患的情况等。
其中实务中最常用的事由无疑是租金拖欠。只要有过一次月租金拖欠达到3期以上的记录，就拥有了可以立即提起腾房诉讼的强有力武器。但需要准确理解"3期"的含义不是"连续3个月"，而是"拖欠金额达到月租金3倍的时点"。
我的情况该怎么解决？
工作日上午10点至下午6点（12点至1点午休，节假日休息）
房东面临的4种现实场景
场景1. 租赁期限到期却默示续约的情况
房东在到期前6个月至1个月之间未作任何通知的，租赁以相同条件默示续约。此时新的租赁期限视为1年。如果想防止默示续约，务必在到期前6个月至1个月之间以内容证明发送拒绝续约的意思表示。口头通知在发生纠纷时难以举证。
场景2. 10年已过但租户不搬走的情况
全部租赁期限超过10年后，租户的续约请求权消灭。此时房东合法通知拒绝续约的，租赁终止，此后租户仍不腾出店铺则成为腾房诉讼的对象。但即使续约请求权消灭，权利金回收机会保护义务可能另行适用，因此拒绝新租户介绍等行为应谨慎判断。
场景3. 房租持续拖欠的情况
租金累积达到3期的，无论租赁期限还剩多少，房东同时拥有合同解除权和续约拒绝权。这张牌很强大，但如果租户部分偿还使拖欠额维持在3期以下，就可能无法使用，因此时机很重要。
场景4. 租户擅自转让店铺的情况
确认未经房东同意将店铺转让给他人或部分转租的，这是明确的续约拒绝事由和合同解除事由。此时首先要做的是确保能够证明擅自转租或转让事实的资料。
收回店铺的法律程序
协商解决不了的话最终需要借助法律的力量。腾房诉讼不仅仅是获得"搬走"的判决，而是持续到该判决被实际执行、店铺回到房东手中的那一刻。全过程按阶段整理如下。
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发送内容证明：明确传达拒绝续约和腾房要求的意思。在之后的诉讼中成为证明房东遵守了程序的核心证据。
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占有转移禁止假处分：防止诉讼进行中租户将店铺转让给他人。通常在本案诉讼之前或同时进行。
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提起腾房诉讼本案：向法院提起店铺交付请求之诉。收到补正命令须迅速应对以免延误日程。
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胜诉判决确定：判决确定后获得申请强制执行的资格。送达程序也需一并办理。
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不动产交付强制执行：法院执行官到现场强制搬出物品，将店铺移交给房东。从申请到正式执行约需3个月。
实务提示 省略占有转移禁止假处分只进行本案诉讼的话，可能出现拿到判决却发现店铺里换了别人的尴尬情况。时间和费用会更多，这是不言而喻的。这一假处分是腾房诉讼开始时必须办理的核心程序。
费用大概需要多少
房东最关心的部分就是费用。腾房诉讼的费用大致分为律师委托费和向法院等缴纳的实费。
腾房诉讼预估费用
占有转移禁止假处分 委托时0韩元
内容证明撰写 委托时0韩元
法院缴纳实费合计 约50万至100万韩元
不动产交付强制执行 单独合同
缩短时间的最可靠方法
腾房诉讼中损失最大的是时间。每个月收不回店铺，租金损失不断累积，新的事业计划持续搁置。缩短诉讼时间最可靠的方法是从一开始就委托腾房诉讼经验丰富的律师，不留程序上的漏洞。因一次补正命令而动摇的案件与不会动摇的案件之间的差异，归根结底在于前期准备的深度。