商铺腾房诉讼内容证明，出租人最先应该发送的一份文件
拖欠房租的商铺，合同到期了却不搬走的租户。在提交诉状之前必须经过的程序就是商铺腾房诉讼内容证明。
商铺腾房诉讼内容证明不是简单的抗议信。它是公开证明出租人行使了正当权利的文件，在之后的腾房诉讼中起到决定性证据的作用。本文从出租人的角度，循序渐进地整理了商铺腾房诉讼内容证明为什么必要、应该包含什么内容、发送后接下来有哪些程序。
出租人面临的现实
商铺租赁现场中出租人面临的场景大同小异。房租拖欠两三个月，电话不接或只是重复"下个月一定"。合同期限到了租户仍在经营，以权利金问题拖延时间或抓住占有权制造谈判筹码。放任这种状态，拖欠租金不断累积，商铺空置期越来越长，无法接收新租户陷入恶性循环。
BEFORE
不发内容证明放任不管的话
· 催款没有法律记录留存
· 租金拖欠·合同解除主张难以举证
· 租户拖延时间损失不断扩大
· 诉讼阶段因证据不足处于被动
AFTER
发送商铺腾房诉讼内容证明后
· 解除意思表示作为正式记录确定
· 租户自行腾房的可能性提高
· 腾房诉讼时作为核心证据使用
· 后续程序快速衔接
商铺腾房诉讼内容证明的力量
商铺腾房诉讼内容证明同时具备三种功能。第一，通过邮政系统客观记录出租人在何时、以何种理由、提出了何种要求。第二，正式告知租户事态的严重性，促使其自行搬走。第三，即使租户到最后也不解除占有，在之后的商铺腾房诉讼中作为"合同已合法解除"的有力证据。
法律记录保全
发送日、接收日、内容保管在邮局，成为解除意思表示的公开证据。
促使自行搬走
收到正式文件的租户意识到诉讼负担，坐到协商桌前的可能性提高。
诉讼证据基础
提交诉状时作为证明解除通知事实的最基本、最重要的书面依据。
应该包含什么内容
商铺腾房诉讼内容证明不是写得越长越好。反而包含情感表达可能对己不利。应该包含的核心项目是确定的。
商铺腾房诉讼内容证明必须记载项目
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出租人和租户的准确个人信息及地址
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租赁标的物（商铺）的具体表述
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租赁合同签订日、期限、租金条件
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拖欠租金明细和累计金额
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合同解除的事由和法律依据
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占有交付（腾房）要求及期限
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不履行时的法律措施预告
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发件人姓名·签章及发送日期
需要注意的一点 内容证明不是普通信件而是公开记录，一旦发出修改很困难。金额有误或解除事由记载错误，反而给租户提供了反驳的余地。发送前务必经过专家审查才安全。
发送后接续的程序
商铺腾房诉讼内容证明只是开始，其本身没有让租户搬走的强制力。租户在期限内不回应或继续占有的，出租人必须进入下一步。
商铺腾房纠纷解决4个阶段流程
STEP 1 发送内容证明 解除通知和腾房要求
STEP 2 占有转移禁止假处分 阻断占有人变更
STEP 3 腾房诉讼本案 获取判决书
STEP 4 强制执行 收回占有完成
特别是第二步占有转移禁止假处分非常重要。诉讼进行中租户将占有转移给第三方的话，辛苦获得的判决书可能变成一纸空文。通过假处分确定占有人，之后判决的实效性才有保障。向法院缴纳的实费包括印花税、送达费、锁匠费、邮费等合计约50万至100万韩元。
到强制执行要多长时间
很多出租人最关心的就是时间。提交诉状后到判决的时间因案件难度和租户应对态度而异。即使获得确定判决，租户不自行交付的话还需要申请强制执行，强制执行从申请到正式执行约需3个月。正式执行当天法院执行官到现场强制搬出物品。
因此"尽快但准确地"发送商铺腾房诉讼内容证明，是缩短整个纠纷解决时间的最可靠方法。第一颗扣子没扣好，后面的步骤都会延迟。
费用多少
单独委托内容证明 20万韩元
委托时占有转移禁止假处分 0韩元
委托时内容证明 0韩元
不动产交付强制执行 单独合同
常见问题
房租只拖欠了两个月也可以发送商铺腾房诉讼内容证明吗？
根据商业建筑租赁保护法，拖欠3期以上租金才构成解除事由。但从开始拖欠的时点起发送催款性内容证明是可以的，这将成为之后解除通知的基础。
发了内容证明但租户拒绝接收怎么办？
邮局退回的事实本身会被记录，因此在很多情况下租户被认定为处于可以知悉通知的状态。需要考虑重复发送或其他送达方式。
合同期限到了租户还是硬撑怎么办？
期限届满也是腾房事由。以内容证明通知拒绝续约的意思，租户不服从的则进入商铺腾房诉讼。
涉及权利金问题也可以进行腾房诉讼吗？
可以。但出租人是否妨碍权利金回收可能成为争议焦点，因此需要准确整理事实后战略性地处理。通过咨询为您具体说明。
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现在就必须行动的理由
商铺腾房纠纷中出租人最大的敌人是"犹豫"。拖一个月就多一个月的租金损失，拖两个月空置恢复就晚两个月。商铺腾房诉讼内容证明是让这个时钟停下的第一个行动。一份文件可以成为防止数百万、数千万韩元损失的盾牌。
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