出租人必读指南
非法占有处罚，房东亲自赶人反而会成为被告
租户不搬走时，我们为您指引以法律而非情绪解决问题的最快途径。
"合同到期了却不搬走。""好几个月不交房租也联系不上。"拥有建筑物的人都曾听到或经历过这样的情况。这时许多人首先想到的词就是非法占有处罚。
想让擅自留在自己建筑物里的人受到刑事处罚，这种心情完全可以理解。但现实中的法律体系运作方式与想象不同。错误的应对反而可能导致房东受到刑事处罚。下面为您整理房东必须了解的核心要点。
当前状况——许多出租人掉入的陷阱
常见误解
"我的房子我说了算，赶走理所当然"
合同到期了、房租拖欠了、占有人擅自留着不走。站在房东立场，这当然是收回自己财产的行为。但这种"理所当然"恰恰是最危险的地方。
大法院明确表明的立场
大法院反复判示："即使是非法占有者，未经正当程序进入建筑物也构成建筑物侵入罪。"也就是说，无论对方多么非法占有，房东开门进去或动员人员搬出物品，房东一方将受到刑事处罚。
实际上在2022도5940判决中，大法院对为驱逐非法占据工地的对方而动员保安人员的房东一方认定了特殊建筑物侵入罪和妨害业务罪，确定了有期徒刑缓刑。建筑物侵入罪与"法律上的正当权利"无关，保护的是"事实上的安宁"。
总结如下：无论占有人是否非法，只要其事实上占有该空间，该安宁状态就受法律保护。房东只能通过民事诉讼和强制执行这一公共程序收回占有。冲动之下尝试自力救济的瞬间，就会坐到刑法第319条（侵入住宅·建筑物侵入）的被告席上。
对方承担什么法律责任
非法占有者承担的3项法律责任
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民事上的建筑物交付义务：合同终止后继续占有的，将成为出租人腾房诉讼的对象。判决后由法院执行官强制腾退。
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不当得利返还责任：从合同终止时点到实际交付日，须以不当得利形式返还相当于租金（房租）的金额。物业费欠缴部分也可一并索赔。
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刑事责任可能性：伴随有财产损坏、妨害业务等具体行为的，可能另行导致刑事处罚。单纯的占有本身不是刑事问题而是民事问题。
这里有许多人容易误解的地方。"合同到期不搬走本身不就是犯罪吗？"——原则上，租赁终止后不退出的行为本身是民事问题。但如果占有人更换门锁、损坏建筑物、或以物理方式阻碍出租人正当的管理业务，那时起毁坏财物罪、妨害业务罪等就会另行成为问题。
归根结底，出租人能走的最确实的路很明确：立即提起腾房诉讼取得公共判决书，凭该判决书推进强制执行。这是出租人将损失降至最低同时获得法律保护的唯一路径。
解决后的面貌——腾房诉讼进行后的变化
案件结束后
空置恢复、拖欠租金追回、重新出租
判决确定并完成强制执行后，出租人收回空置房产。拖欠租金从押金中扣除，不足部分可依据不当得利返还判决追回。开始向新租户出租后，房东重新回到稳定的租赁收益结构。
非法占有问题解决后的日常比想象中平静。判决书这一公共文件为所有纠纷画上句号。即使对方日后再提出任何主张，在具有既判力的判决书面前也难以重新争辩。房东的财产权和租赁经营的节奏在法律上完全恢复。
通往理想状态的3个阶段
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发送催告函 + 占有转移禁止假处分：首先以律师名义的催告函正式确认合同解除事实和交付要求。随后申请占有转移禁止假处分，锁定占有人使其无法将占有转移给第三人。跳过此步骤，诉讼期间占有人变更可能导致判决成为废纸。
诉讼前必须步骤
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提起腾房诉讼本案：向管辖法院同时提起建筑物交付请求和不当得利返还请求。整理合同、催告函、拖欠明细、通话记录等证据与诉状一并提交。一般本案诉讼约需6个月，根据案情可能更长。
正式诉讼阶段
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胜诉判决后强制执行：胜诉判决确定后，携带判决正本、确定证明书、送达证明书前往执行官办公室申请强制执行。由法院执行官强制搬出物品，从申请到正式执行约需3个月。
最终恢复阶段
费用说明——透明的委托费标准
腾房诉讼律师委托费
占有转移禁止假处分（委托时） 0韩元
催告函（委托时） 0韩元
催告函单独委托 20万韩元
不动产交付强制执行 另行签约
常见问题
租户3个月没交房租，能直接锁门搬东西吗？
绝对不行。房东自行更换门锁或搬出物品，反而可能因建筑物侵入罪、毁坏财物罪、妨害业务罪等受到处罚。必须走催告函→腾房诉讼→强制执行的公共程序。
腾房诉讼需要多长时间？
本案诉讼通常约6个月，根据对方抗辩程度可能超过1年。强制执行从申请到正式执行约需3个月。占有转移禁止假处分与诉讼并行，2至4周内可获裁定。
对方联系不上也能打官司吗？
可以。送达困难时可通过公告送达等程序进行诉讼。联系中断的状态下更应迅速采取法律措施。放任不管只会让拖欠的租金不断增加。
拖欠的房租和物业费能追回吗？
可以。腾房诉讼时通常将建筑物交付请求与拖欠租金、物业费、不当得利金一并索赔。从押金中扣除，不足部分可另行走追回程序。判决后履行期前的将来部分也可一并索赔。
委托程序是怎样的？