房产腾退实务指南

非法占用强制执行成功的关键，3阶段法律程序与律师委托标准

租赁期限结束了却不搬走的占用者，房租长期拖欠且连联系都中断的租户。明明是自己的房子却进不去也搬不了东西的现实。非法占用强制执行是用法律力量解决这种困境的唯一方法。

首先需要了解的是

即使是自己名下的房产，未经占用者同意擅自开门或搬东西，可能构成非法侵入住宅罪、毁损财物罪、妨碍业务罪。非法占用强制执行必须且只能通过法院判决和执行官的正式程序进行。

收回房产后的景象

收回的日常判决书下达、执行官贴出催告书后，约3个月的程序结束，占用者的物品由法院所属执行官搬出。出租人收到钥匙，可以重新招租、自行使用或制定出售计划。拖欠的房租和诉讼费用、强制执行费用可通过诉讼费用确定申请和执行费用确定申请向对方追偿。被锁住数月的资产重新开始运转。

当前状况每过一天房租欠款就更多，如果占用者将占有转让给第三方，就可能出现需要从头重新进行腾房诉讼的局面。试图通过对话解决而白白过了6个月、1年的房东，事后来找律师感叹"没想到会拖这么久"的案例很多。时间不站在占用者一边，而是站在了解正确程序的一方。

非法占用强制执行不是单一程序。大致分为3条法律轨道依次衔接运行。准确掌握这个流程，就能预测所需时间并提前阻断变数。

占有转移禁止假处分 - 阻断占用者调包：腾房诉讼前必须先行的程序。如果占用者在诉讼中将占有转让给第三方，判决书就会作废。按电子诉讼标准印花税通常在9千韩元左右，另有提供担保命令。执行由执行官在现场张贴告示的方式约2～4周内完成。

所需时间 2～4周特定并固定占用者

腾房诉讼 - 取得执行依据：为获取房产交付判决书即执行依据而提起的诉讼。经过撰写诉状、计算标的物价额、缴纳印花税和送达费、向被告送达、辩论日期后宣告判决。诉讼期限因案件而异，从2个月到1年以上不等，如果送达不顺利或答辩书攻防拖延就会延长。分配后如果收到补正命令，应对速度将左右整体期限。

所需时间 2个月起取得判决书

房产交付强制执行 - 实际退出执行：取得判决书的执行文后，向管辖执行官室提交强制执行申请书。之后依次进行催告执行（执行官到场引导2周左右自行退出）、续行申请、正式执行（法院所属执行官强制搬出）。从申请到正式执行约需3个月。如果物品无人领取，还需追加1～2个月的拍卖程序。

所需时间约3个月执行官强制搬出

总体所需时间预估

占有转移禁止假处分2～4周 + 腾房诉讼2个月起 + 强制执行约3个月 = 最短5～6个月，平均6～9个月左右。如果占用者通过回避送达、引导公告送达、拖延答辩书等方式拖延时间，可能超过1年，因此从初期就保持速度感推进是关键。

很多律师事务所只帮拿到腾房诉讼判决书，实际强制执行并不亲自办理。但非法占用强制执行现场充满变数。占用者不开门的情况、就物品处理方式与执行官的协调、确保见证人、催告后占用者更换物品的情况等都会出现。

判决书只是一张纸。把这张纸变成真正的"自己房产的钥匙"，是完全不同层次的实务。强制执行经验积累深厚的律师与否，差距在现场显而易见。

房产相关诉讼

腾房诉讼

强制执行直接经验

钥匙交接、执行陪同等现场阶段由执行专家一同应对。判决书之后才是真正的开始。