LEGAL GUIDE 2026
不动产交付命令 竞得后
占有人不搬走时， 律师教您解决程序
通过拍卖竞得不动产后原占有人拒绝退出的话，这篇文章正是您此刻最需要的。从不动产交付命令申请到腾房诉讼、强制执行，全程为您说明。
不动产专业律师亲自办理
在不动产拍卖中竞得只是开始。缴清尾款并完成所有权转移登记后，原占有人拒绝退出、赖着不走的情况却频繁发生。每月贷款利息在产生却无法入住，对方漫天要价搬迁费甚至躲避联系。在这种情况下如果不知道不动产交付命令制度的存在，就会浪费数月时间。
不动产交付命令——拍卖竞得人最快的武器
不动产交付命令是基于民事执行法第136条的制度，通过拍卖竞得不动产的人在缴清全款后，向法院请求占有人交付该不动产的程序。2002年引入民事执行法后，拍卖竞得人无需经过漫长的腾房诉讼就能相对快速地收回占有。
核心要点：拍卖竞得人在缴清尾款之日起6个月内向执行法院申请，法院即命令债务人或无权原的占有人交付不动产。申请后通常2～3周内作出决定，之后可衔接强制执行。
但并非所有占有人都是交付命令的对象。债务人、所有人、拍卖开始决定后开始占有的人、无对抗力的租户等属于对象。而像先顺位有对抗力的租户这样能对竞得人主张权利的占有人，交付命令不会被准许。此时需通过单独的腾房诉讼解决。
不动产交付命令与腾房诉讼有何不同
简易程序
不动产交付命令
直接向拍卖法院申请，仅在缴清尾款后6个月内可以办理。决定约需2～3周，含强制执行可在1～2个月内解决的快速程序。
正式诉讼
腾房诉讼
向法院提起诉讼获得判决的正式审判程序。通常4～6个月，复杂案件可能超过1年，费用负担也相对较大。
不动产交付命令在竞得后6个月期限届满后即无法申请。错过期限只能走腾房诉讼，时间和费用成倍增加。因此拍卖竞得后立即在缴清尾款的同时申请交付命令是实务中最推荐的做法。
不动产交付命令——竞得人须知的对象范围
拍卖不动产的占有人并非都能通过交付命令赶走。占有人的法律地位不同，应对方式截然不同，因此竞得后必须立即准确掌握占有现状。
属于交付命令对象的情况
债务人或所有人、拍卖开始决定后开始占有的人、以注销基准登记为准的后顺位租户、无对抗力的租户均属于此列。留置权主张人在其主张明显无依据时（拍卖登记后的占有、债权不存在或已消灭等），也可下达交付命令。
不属于交付命令对象的情况
先顺位有对抗力的租户（在抵押权设定日之前完成转入申报和入住的租户）可向竞得人主张租赁效力。此时竞得人承继出租人地位，须等到租赁期限届满或通过另行协议促使退出。此时不是不动产交付命令，而须另行提起腾房诉讼。
不动产交付命令——竞得后全程程序
从拍卖竞得到最终交付的全流程分步整理。了解每个阶段需要什么准备，就能避免不必要的延误。
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拍卖许可决定及缴清尾款：竞得后约1周内下达拍卖许可决定，确定后1个月内缴清尾款。逾期未缴将取消拍卖许可并没收保证金。
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所有权转移登记完成：缴清尾款的同时所有权转移。登记簿上登记竞得人姓名后即成为法律上的完全所有人。
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要求自行退出（发送内容证明）：通知原占有人不动产已被竞得，限期要求退出并发送内容证明。虽无法律强制力，但可作为日后证据。
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申请不动产交付命令：缴清尾款后6个月内向执行法院申请交付命令。需要尾款缴清证明、登记簿副本、占有人地址确认文件等。实务中推荐在缴清尾款的同时申请。
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交付命令决定及送达：申请后通常2～3周内作出决定。债务人或所有人无需听证即可决定，但租户或传贳权人占有时需经听证。
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强制执行（腾房执行）：交付命令后仍不退出的，持交付命令决定书和送达证明向执行官办公室申请强制执行。法院执行官在现场强制搬出占有人物品。
6个月——不动产交付命令的绝对期限
不动产交付命令的绝对期限是缴清尾款之日起6个月。哪怕超过一天也无法申请交付命令，只能另行提起腾房诉讼。腾房诉讼通常需4～6个月，复杂的超过1年，费用也成倍增加。竞得拍卖物件后应立即掌握占有状况，在缴清尾款的同时申请交付命令，这是节省时间和费用最可靠的方法。
即使与占有人的协商进展顺利，也建议同步申请交付命令。拍卖的特点决定了占有人不守约的情况很多。协商与法律程序同步推进才是最明智的应对。
交付命令困难时需要腾房诉讼
有对抗力的租户占有、超过6个月申请期限、通过公卖竞得的情况下，不动产交付命令不适用。此时需通过腾房诉讼获得判决这一执行依据，再通过强制执行收回不动产。
腾房诉讼从提交起诉状开始，经答辩书交换、辩论期日、判决宣告等正式审判程序。实务上必须先行办理占有移转禁止假处分。诉讼中占有人变更的话，即使胜诉也可能无法强制执行。
腾房诉讼全流程
发送内容证明通知解约，申请占有移转禁止假处分阻断占有变更，然后提起本案腾房诉讼。判决确定后占有人仍不退出的，通过强制执行由法院执行官在现场搬出物品。
不动产交付命令竞得后费用多少
- 项目：费用
- 腾房诉讼律师委托费：200万韩元起（因案而异）
- 委托时占有移转禁止假处分：0韩元（包含在委托费中）
- 委托时内容证明：0韩元（包含在委托费中）
- 仅单独委托内容证明：20万韩元
- 法院缴纳实费（印花、送达费、邮费等）：约50万～100万韩元
- 不动产交付强制执行：另行签约
件
腾房诉讼 累计业绩
件
占有移转禁止假处分
件
强制执行 亲身经历
件
不动产相关 诉讼累计
MEDIA COVERAGE
MBC KBS SBS YTN
持续被各大广播及媒体作为不动产诉讼专家报道。
一个电话即可开始——委托程序说明
第1步——初次咨询及材料准备
电话告知案件概况后，我们将告知所需材料和程序。
第2步——深度咨询
根据提交的材料详细分析案件争点和预期推进方向。
第3步——委托签约
就费用和程序达成一致后签订委托合同。仅电话即可办理。
第4步——诉讼推进
从内容证明、占有移转禁止假处分、本案诉讼（腾房诉讼或交付命令）到强制执行全程代理。