房产竞拍腾房专业

房产交付命令，竞拍成功后

占有人不搬走时 该怎么办？

拍卖款都付清了占有人还赖着不走？引渡命令和腾房诉讼是两种法律手段。现在为您介绍全部流程。

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房产相关诉讼

REAL SITUATION

竞拍成功的喜悦转瞬即逝，

占有人不搬走怎么办？

在房产拍卖中经过激烈竞争成功竞得后，付清尾款后原占有人却以各种借口不腾出房产的情况比想象中更常见。前业主要求高额搬家费，或租户将前房主未退还的保证金要求竞拍人承担而赖着不走的情况也不少。

这期间贷款利息每月扣除，无法入住的状态持续下去，经济损失越来越大。此时竞拍人可以使用的最有力法律手段就是房产交付命令。

竞拍人是绝对优势的权利人。有房产交付命令这一强有力的法律手段，不必着急，冷静地同时推进法律程序和协商才是关键。

CORE KNOWLEDGE

房产交付命令，到底是什么？

房产交付命令是指通过法院拍卖竞得房产的人在付清拍卖款并取得所有权后，债务人或占有人仍不腾出房产时，向法院申请命令交付的制度。2002年引入民事执行法的这一制度，使竞拍人无需经过耗时较长的腾房诉讼，就能相对快速地确保房产占有。

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申请期限

必须在付清拍卖款之日起6个月内申请

A. 适用范围

仅适用于法院拍卖，不适用于公开出售

T

决定速度

受理后通常1-2周内作出交付命令决定

V

执行力

决定书送达后可申请强制执行的执行依据

WHO IS TARGET

房产交付命令的对象

是哪些人？

房产交付命令并非可以对所有占有房产的人申请。只有符合民事执行法规定条件的人才是对象。具体来看，拍卖标的房产的债务人和所有人、其一般继承人（继承人或合并继承的法人）、拍卖开始决定后开始占有的人，以及没有对抗力的租户属于交付命令的对象。

另一方面，具有优先对抗力且保证金未获退还的租户不属于交付命令对象。主张留置权的占有人，只有在留置权主张明显没有依据的情况下才可能下达交付命令。

• 交付命令对象（O）：非交付命令对象（X）
• 债务人、所有人：有优先对抗力的租户
• 债务人/所有人的一般继承人：保证金未退还的优先租户
• 拍卖开始决定后的占有人：合法留置权持有人
• 无对抗力的租户：对竞拍人有对抗权源的人

COMPARISON

房产交付命令和腾房诉讼，

有什么区别？

竞拍人收回房产占有的法律途径主要有房产交付命令和腾房诉讼两种。需根据情况选择，准确理解两种制度的区别非常重要。

• 区分：房产交付命令 腾房诉讼 |
• 申请期限：付清款项后6个月内 无期限限制 |
• 所需时间：决定约需1-2周 判决需6个月至1年以上 |
• 费用：相对较低 产生诉讼费用 |
• 适用对象：仅限法院拍卖竞拍人 任何人（含普通买卖） |
• 不服：即时抗告 上诉 |

交付命令的6个月申请期限一旦错过就丧失资格。届时需要提起耗时更长、费用更高的腾房诉讼，因此在付清尾款后立即申请交付命令是实务中最明智的选择。

STEP BY STEP

房产交付命令申请到

强制执行全流程

房产交付命令从申请到强制执行按以下程序进行。各阶段可能出现法律变数，专业人士的协助很重要。

1. 申请交付命令：付清拍卖款后6个月内向相关拍卖法院提交房产交付命令申请书。与尾款支付同时申请最为安全。

2. 交付命令决定及送达：受理后通常1-2周内法院作出交付命令决定并向占有人送达决定书。占有人逃避送达的，可采用特别送达或公示送达。

3. 申请强制执行及警告：交付命令决定书送达后占有人仍不搬走的，向管辖法院执行官办公室申请强制执行。执行官到现场通知占有人在一定期限内自行搬离。

4. 本执行（强制搬出）：警告期过后仍不自行交付的，实施本执行。由法院执行官强制搬出房产内物品，搬出的物品另行保管。从申请强制执行到本执行约需3个月。

MUST KNOW

房产交付命令拍卖中

必须了解的实务要点

请同时申请占有转移禁止假处分。申请交付命令的同时应申请占有转移禁止假处分。这样即使占有人将占有转移给第三方，也可对新占有人进行承继执行而无需另行起诉。占有转移禁止假处分的印花税考虑电子诉讼折扣后约为9,000韩元。

绝对不要错过6个月期限。付清拍卖款之日起超过6个月将丧失交付命令申请资格。之后只能走耗时更长的腾房诉讼之路。

协商与法律程序同步推进。即使与占有人的搬迁时间协商进展顺利，拍卖的特殊性使得承诺可能无法兑现。付清尾款后务必同时申请交付命令。

绝对禁止使用物理手段。即使是自己名下的房产，物理驱逐占有人或更换门锁等行为可能被反诉非法侵入住宅或毁坏财物。必须通过法律程序办理。

公开出售没有交付命令。房产交付命令是仅适用于法院拍卖的制度。通过韩国资产管理公社（KAMCO）等渠道的公开出售，需通过腾房诉讼解决。

WHY SPECIALIST

房产交付命令拍卖，为什么

需要专业律师的协助？

房产交付命令的申请看似简单，但实际上占有人对抗力判断、送达问题解决、占有转移禁止假处分同步办理、强制执行现场应对等诸多法律变数存在。任何一项应对失误都可能错过期限或产生不必要的费用和时间浪费。

COST & VALUE

房产交付命令拍卖相关

费用是多少？

200万韩元起

腾房诉讼律师委托费（因案件难度而异）

SIMPLE PROCESS

律师委托，无需到访

仅通过电话即可

无论您在全国哪里，一个电话即可从咨询到签约。按以下4步简单进行。

第1步：初次咨询及资料准备

第2步：深度咨询

第3步：委托合同

费用和进行方向达成一致后签订委托合同。

第4步：诉讼进行

内容证明、占有转移禁止假处分、腾房诉讼、强制执行等按需逐步进行。

FAQ

房产交付命令拍卖，

常见问题

Q

没有占有人只剩物品的情况也需要交付命令吗？

是的，需要。即使没有占有人，擅自处理物品可能被反诉非法侵入住宅或毁坏财物。必须按照交付命令的强制执行程序，在法院执行官在场的情况下搬出物品才是合法安全的。

Q

交付命令决定后占有人提出抗告会怎样？

占有人对交付命令决定提出即时抗告，并不当然产生执行停止效力。但法院可能另行作出执行停止决定，因此建议与专业人士一起应对。此外，抗告期间如果交付执行已完成，抗告本身可能被驳回。

Q

非拍卖而是普通买卖取得的房产也可以申请交付命令吗？

Q

RESOURCE

腾房诉讼实务研究资料

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房产交付命令拍卖，

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