不动产交付命令强制执行 实务指南
竞拍成功后
占有人不搬走怎么办？ 通过不动产交付命令强制执行来解决
缴纳拍卖款后6个月，错过这个期限就需要另行提起腾房诉讼。请立即咨询专家。
腾房诉讼 累计
通过竞拍购得不动产并缴清全部余款后，原占有人却不愿腾出不动产。许多竞拍成功者在这个问题面前感到束手无策。面对占有人"依法办事"的赖着不走策略，时间白白流逝，空置期的损失完全由竞拍者承担。
此时最快速、最确实的解决方案就是不动产交付命令强制执行。与一般腾房诉讼需要6个月到1年以上相比，不动产交付命令通过更加简化的程序即可获得执行依据。
什么是不动产交付命令
不动产交付命令是在竞拍程序中，买受人（竞拍者）缴清拍卖款后，法院命令正在占有该不动产的债务人、所有人或无对抗力的占有人交付不动产的裁定。依据民事执行法第136条，无需经过单独的诉讼程序即可向法院申请的简易程序，对竞拍者来说是非常有用的制度。
核心要点：必须在缴纳拍卖款之日起6个月内申请交付命令。超过此期限，交付命令本身将不可申请，必须另行提起腾房诉讼，时间和费用将大幅增加。
实务上，在缴纳余款的同时申请交付命令是最安全的做法。即使与占有人的协商进展顺利，情况随时可能改变，申请了交付命令后，即使协商破裂也能立即转入法律程序。
不动产交付命令强制执行的程序
不动产交付命令强制执行大致分为五个阶段。提前了解每个阶段需要哪些准备，可以减少意外的延迟。
STEP 01
申请交付命令
在缴清拍卖款后6个月内向执行法院提交交付命令申请书。与缴款同时申请最为安全。
STEP 02
法院裁定及送达
法院作出交付命令裁定，并将裁定书送达买受人和占有人双方。如果占有人逃避送达，则通过特别送达或公告送达进行。
STEP 03
申请强制执行
附上交付命令裁定正本和送达证明，向管辖法院执行官办公室提交强制执行申请书。
STEP 04
告诫（警告）执行
执行官到访占有人处，给予1至2周的自行搬离期限。如果占有人在此阶段自行搬离，则无需进行正式执行即可结束。
STEP 05
正式执行完成
如果未自行搬离，由法院执行官将不动产内的物品强制搬出，更换门锁，完成交付。
注意：不动产交付命令强制执行从申请到正式执行大约需要3个月。根据执行官的日程安排、占有形态、物品数量等因素会有所不同，因此初期规划非常重要。
不动产交付命令的申请对象和排除对象
不动产交付命令强制执行的对象是债务人、所有人及其概括继承人，以及无对抗力的占有人。相反，对于具有对抗力的租户或留置权人，交付命令不予受理。此类情况需另行考虑腾房诉讼等其他法律程序。
此外，竞拍后买受人与原占有人签订新的租赁合同，或将竞拍不动产再次出售的情况下，也无法申请交付命令。因此，竞拍成功后立即准确分析占有人的权利关系至关重要，在此过程中专业律师的协助将大有帮助。
强制执行过程中常见的变数
在准备不动产交付命令强制执行时最常遇到的问题是占有人更换的情况。如果占有人将占有转移给第三方，原交付命令可能难以执行。为防止这种情况，在申请交付命令的同时并行申请占有转移禁止假处分是实务中的标准做法。
占有转移禁止假处分的印花税按电子诉讼标准通常约为9,000韩元，申请获准后，即使占有人将占有转移给第三方，也可以基于原裁定进行强制执行。
此外，遗漏执行文或送达证明、占有人申请执行停止、动产（物品）处理计划不完善等都是典型的延迟因素。从初期就预测这些变数，一次性整理好文件和程序，才能缩短不动产交付命令强制执行的期限。
费用构成
不动产交付命令强制执行所需费用主要分为律师委托费和向法院等缴纳的实际费用。
根据案件难度而异
法院缴纳实费
约50~100万韩元
包括印花税、送达费、开锁费、 邮费等
不动产专业律师 民事专业律师 注册房产经纪人
MBC出演
SBS出演
KBS出演
YTN出演
委托程序就是这么简单
无需到访，仅通过电话即可委托，全国各地均可办理。
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诉讼进行：从发送腾房内容证明到占有转移禁止假处分、腾房诉讼，以及不动产交付命令强制执行，全程一站式服务。强制执行以单独委托方式进行，但从诉讼阶段就考虑到强制执行进行设计，因此可以无缝衔接、顺利推进。
常见问题
Q 交付命令申请期限6个月过了怎么办？
交付命令的申请资格将丧失。此时需要对占有人另行提起腾房诉讼，腾房诉讼通常需要6至8个月以上。因此，在缴纳余款后立即申请交付命令，在费用和时间上都最为有利。
Q 占有人更换后强制执行会停止吗？
发生占有转移后，原交付命令可能难以执行。为此，在初期阶段并行申请占有转移禁止假处分，可以事先防止因占有人更换导致的执行不能情况。
Q 不动产交付命令强制执行中为什么会产生额外费用？
Q 对有对抗力的租户也可以申请交付命令吗？