LEGAL GUIDE
不动产腾房的含义，准确了解了
才能收回自己的建筑物
租赁期限结束了但租户不搬走怎么办？ 从不动产腾房的概念到实际解决程序一次性为您介绍。
腾房诉讼 亲自办理
占有转移禁止假处分
强制执行 亲身经验
DEFINITION
不动产腾房的含义，为什么要了解？
作为房东出租房产的话，有一个词您迟早一定会遇到。那就是不动产腾房。合同期限结束了但租户不肯搬走的那一刻，准确了解这个词的含义就是解决问题的出发点。
不动产腾房是什么？
不动产腾房是指占有土地或建筑物等不动产的人将占有交还给所有人。简单来说，就是指租户腾空建筑物归还给房东的行为本身。现行法律使用"交付（引渡）"这一术语，建筑物腾房与建筑物交付是同一含义。
不动产腾房具有超越简单"搬走行李出去"的法律含义。租赁合同终止后租户不自愿搬走时，房东必须通过法院程序才能合法收回建筑物。自行开门进去搬走东西可能构成非法侵入住宅罪或非法侵入建筑物罪。
CASE STUDY
如果是这种情况就要准备不动产腾房
需要不动产腾房的情况多种多样，实务中最常发生的类型如下。
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租赁期限届满：合同期限已满但租户拒绝搬走继续居住或经营的情况
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房租长期拖欠：住宅拖欠2期、商铺拖欠3期租金产生合同解除事由的情况
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非法占有：无占有权限的人非法占据建筑物或土地不肯腾退的情况
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拍卖竞得后：通过拍卖竞得不动产但原居住者不搬走需要交付的情况
上述情况下建议先尝试与租户友好协商。但如果协商不成，就必须准备法律程序即腾房诉讼。此时获得专业律师的协助，在程序速度和准确性两方面都更有利。
PROCESS
不动产腾房，按什么程序进行？
了解了不动产腾房的含义后，接下来就是了解实际收回建筑物的程序。腾房诉讼经过从发送催告函到强制执行的一系列阶段。
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发送催告函：通知租赁终止事实并正式要求腾退建筑物。本身没有法律约束力，但在之后的诉讼中成为重要证据。
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申请占有转移禁止假处分：防止诉讼中租户将占有转移给他人的保全措施。省略这一程序的话即使胜诉也可能难以强制执行，因此实际上是必要程序。通常在2-3周内作出决定。
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提起腾房诉讼：向法院提交诉状开始正式审判。如果租户不提交答辩状，可能以缺席判决较快得出结论。通常需要4-6个月左右。
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判决确定与自行搬走：胜诉判决后大多数租户会自行搬走。实际进行到强制执行的案例仅占全部的约2%左右。
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不动产交付强制执行：判决后仍不搬走的，通过法院执行官进行强制搬出物品的程序。从申请到正式执行约需3个月。
实务要点
准确撰写并提交诉状很重要。材料有瑕疵的话会下达补正命令，程序相应延迟。从初始阶段就获得专业律师帮助可以缩短整体时间。
COST
不动产腾房的费用，透明告知
了解了不动产腾房的含义和程序后，接下来关心的就是费用。腾房诉讼费用分为律师委托费、向法院缴纳的实际费用以及必要时的强制执行费用。
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类别：费用 备注 |
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律师委托费
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因案件难度而异 |
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占有转移禁止假处分：0韩元 委托时包含 |
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催告函：0韩元 委托时包含 |
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法院缴纳实际费用：约50-100万韩元 印花税、送达费、邮费等 |
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仅委托催告函：20万韩元 不进行诉讼时 |
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不动产交付强制执行：另行签约 仅强制执行时产生 |
费用有负担吗？
EXPERT
不动产腾房，为什么要交给专家？
如果您在搜索不动产腾房的含义，可能正处于无法收回建筑物的状况。腾房诉讼不同于一般民事诉讼，占有转移禁止假处分、强制执行等专业程序连续进行，因此在不动产腾房领域经验深厚的律师的协助将对结果产生重大影响。
严
大韩律师协会不动产专业 大韩律师协会民事专业 持牌房产经纪人
MBC出演 KBS出演 SBS出演 YTN出演
HOW TO
委托流程如下
如果您因不动产腾房问题决定委托律师，按照以下简单流程操作即可。无需到访，仅通过电话即可委托，全国各地同样办理。
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初次咨询及确认材料：根据租赁合同、催告函、拖欠明细等了解案件情况并告知预计费用。
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深度咨询：分析案件争点，具体设计最佳推进策略和预计时间。
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委托签约：同意费用和程序后签署委托合同。仅通过电话也可签约。
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诉讼进行：迅速提交占有转移禁止假处分和腾房诉讼，负责到判决为止。