COST GUIDE 2026
不动产强制执行费用，
各阶段到底要花多少？
腾房诉讼胜诉后仍不搬走的租户。从警告到正式执行、变卖，各阶段实际产生的费用透明说明。
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OVERVIEW
胜诉了为什么还要花钱？
不动产强制执行费用的结构
腾房诉讼胜诉后，如果租户坚持不走，出租人只能通过法院进行不动产交付强制执行。这一过程中产生的不动产强制执行费用主要由三部分构成：专家委托费、向法院缴纳的实费、以及现场产生的费用。
很多出租人不清楚胜诉后强制执行还需多少额外费用而感到困惑。不动产强制执行费用因建筑面积、室内物品量、通道结构等差异很大，事先了解结构并咨询专家是控制费用最可靠的方法。
不动产强制执行费用，为什么波动这么大？
不动产交付强制执行在现场进行，因此建筑层数、有无电梯、锁具类型、占有人物品量等都会影响实费。同样面积，商铺和住宅、一楼和高层的费用差异相当大。
COST BREAKDOWN
不动产强制执行费用，
分3个阶段来看
不动产强制执行费用分为警告（预告）阶段、正式执行阶段和变卖阶段。各阶段向谁、以何名目支出，整理如下。
STAGE 01
警告（预告）执行费用
提交强制执行申请书后，法院执行官将前往该不动产，告知租户在1～2周内自行搬离。此阶段产生执行官差旅费和手续费、锁匠及见证人费用。
执行官差旅费及手续费 约10万～20万韩元
锁匠＋见证人（2名） 约20万韩元
警告阶段合计 约30万～40万韩元
STAGE 02
正式执行费用
警告后租户仍不自行搬离，则进行正式执行。由法院执行官强制搬出不动产内物品，是不动产强制执行费用中占比最大的部分。
现场人工费（按面积） 每2坪约9万韩元
车辆费（5吨1辆标准） 约50万韩元
保管仓库（预付3个月） 约60万韩元
锁匠（电子锁标准） 约10万～15万韩元
20坪标准合计（示例） 约200万～300万韩元
＊如需云梯车、重型设备等额外设备，可能产生额外费用。
＊面积越大，人工和车辆越多，费用也按比例增加。
STAGE 03
变卖阶段费用
搬出的物品保管在执行官指定的仓库中，租户不领取则进入变卖程序。鉴定及变卖费用另行产生，根据物品量而定。
鉴定及拍卖费用 约30万韩元左右
＊保管物品价值较低时，可能反复流拍，由出租人竞得后处置。
COST SUMMARY
20坪住宅标准
不动产强制执行费用汇总
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项目：预计费用 备注 |
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警告执行费：约30万～40万韩元 含执行官费用 |
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正式执行人工费：约70万～100万韩元 按面积比例 |
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车辆＋保管费：约110万韩元 5吨1辆＋3个月 |
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其他（锁匠等）：约10万～15万韩元 视情况变动 |
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合计（实费标准）：约220万～265万韩元 专家委托费另计 |
以上金额为20坪住宅一般案例标准，实际不动产强制执行费用 因建筑结构·物品量·地区而异。
TIMELINE
不动产强制执行，
需要多长时间？
强制执行从申请到正式执行完成约需3个月。因执行官室日程、管辖法院情况、建筑现状而略有差异，但迅速准备并提交文件是缩短整体期限的关键。
正式执行后加上保管物变卖可能还需3～6个月。另一方面，在警告阶段租户自行搬离的案例也相当多，未必都要走到正式执行。
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强制执行申请：胜诉判决确定后 准备执行文及送达证明
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警告（预告）：执行官现场到访 给予1～2周自行搬离期限
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正式执行：执行官强制搬出 物品并保管入库
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变卖及清理：进行保管物变卖程序 费用结算后最终收尾
WHY EXPERT
要降低不动产强制执行费用
需要专家
不动产交付强制执行既是法律程序，也是现场作业。执行当天经常出现意外情况，实务经验不足的情况下自行处理，反而可能花更多时间和费用。
例如占有人在执行当天抵抗、换锁后试图重新占有、现场出现第三方等各种变数。对这些情况的即时判断和应对，只有经历过大量强制执行的专家才能做到。
法道 中心
大韩律师协会注册 不动产专业/民事专业律师
在法道委托腾房诉讼的情况下
FULL PROCESS
腾房诉讼全程，
一站式解决
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第1次咨询及文件准备：一通电话即可开始 无需到访，全国均可
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深度咨询：案件分析及 定制策略制定
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委托合同：律师委托费200万韩元起 委托时假处分0元/内容证明0元
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诉讼进行及执行：假处分→诉讼→判决 →强制执行全程应对
法院等缴纳实费说明
FAQ
不动产强制执行费用
常见问题
强制执行费用以后能向租户追回吗？
可以，强制执行产生的费用根据民事执行法由债务人（租户）承担。强制执行结束、变卖完成后可向租户追索该费用。
警告阶段租户搬走了，正式执行费用就不用付了吗？
是的。警告（预告）阶段自行搬离的话不需要正式执行，因此不动产强制执行费用中占比最大的正式执行费用就不会产生。实务中警告后自行搬离的案例也不少。
强制执行中占有人变了怎么办？
占有人变更后，原有判决可能无法执行。因此必须在腾房诉讼初期同时申请占有转移禁止假处分，事先防范此种情况。
自己办理强制执行能省钱吗？
文件提交本身可以自行操作，但不动产交付强制执行现场变数极多。缺乏经验自行操作往往导致工期延长或产生意外额外费用，建议委托专家。