LEGAL GUIDE 2026

腾房程序全面整理

从内容证明到强制执行

租赁合同到期了租户却不搬走，每一天都是损失。全面了解腾房程序的所有阶段，确认最快的解决路径。

"合同到期了请搬走"——说了，租户却纹丝不动。每月租金收入断了，也找不到新租户。在这种困境中，房东合法收回房产的唯一方法就是腾房程序。

腾房程序是指，对在租赁合同到期或解除后仍不交还房产的租户或非法占有人，通过法院判决收回房产的法律程序。本文将全面介绍从发送内容证明到占有转移禁止假处分、腾房诉讼以及强制执行的腾房程序全流程。

作为房东，您可能曾经历或担心过这样的情况：租赁期明确到期了租户却拖延退租、几个月租金拖欠联系都联系不上、甚至有人擅自占用房屋。在所有这些情况下，合法收回房产占有权的程序就是腾房程序。

租赁期满

合同期满后租户不自行退租的情况

长期拖欠租金

住宅拖欠2期、商铺拖欠3期以上租金，产生合同解除事由的情况

非法占用/转租

非合同当事人的第三方擅自使用房产的情况

拍卖竞得后未退租

通过拍卖竞得房产但原占有人拒绝退租的情况

这里有一点必须了解：租户不搬走就擅自开门搬物品，可能构成非法侵入住宅罪或故意毁坏财物罪。即使合同已到期，也必须通过合法的腾房程序才能保护房东的权利。

腾房程序大致按照发送内容证明→占有转移禁止假处分→腾房诉讼正案→判决→强制执行的流程进行。让我们逐一了解各阶段。

1. 发送内容证明：约1周内

2. 申请并执行占有转移禁止假处分：约3周～1个月

3. 提起腾房诉讼及审判：约4～6个月

向法院提交起诉书后正式开始腾房诉讼。起诉书送达被告（租户）后给予30天答辩期限，未提交答辩书时可能做出无辩论原告胜诉判决。提交答辩书后经1～2次辩论日期整理争点，以调解或判决结案。这是腾房程序中耗时最长的阶段，但材料准备越充分期限越短。

4. 宣判及判决确定：判决后14天内

法院宣布"被告应向原告交付房产"的判决。判决书送达后14天内未上诉则判决确定。大多数租户在判决后自行退租。但偶尔有判决确定后仍坚持不走的租户，这时进入下一阶段——强制执行。

5. 强制执行：从申请到正式执行约3个月

判决确定后租户仍不退租的，向管辖法院执行官办公室申请强制执行。执行官先进行第一次催告（事先警告），在一定期限内促使自行交付，仍不退租则进入正式执行。正式执行时由法院执行官强制搬出房产内物品，出租人最终恢复房产占有。强制执行从申请到正式执行约需3个月。

请务必记住

未申请占有转移禁止假处分就进行腾房诉讼，诉讼过程中占有人变更时判决效力不及于新占有人。最终可能需要重新起诉，因此在腾房程序之初必须同时申请假处分。

腾房程序费用主要分为律师费和向法院缴纳的实际费用。很多人因费用负担而犹豫，但与租户占有期间的租金损失相比，尽早委托反而是更经济的选择。

• 类别：费用 备注 |

• 律师费

• 因案件难度而异 |

• 发送内容证明：0元（委托时）单独委托时20万韩元 |

• 占有转移禁止假处分：0元（委托时）委托时无额外费用 |

• 法院实际费用（印花、送达费等）：约50万～100万韩元 含印花税、送达费、开锁工、邮费等 |

• 强制执行：另行签约 因现场情况而异 |

费用说明

强制执行直接经验

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1. 初次咨询及准备材料

2. 深度咨询：基于材料具体分析案件的法律争点、预计期限和费用。

3. 委托合同：就费用和程序达成一致后签订委托合同。仅通过电话和邮寄即可签约，无需到访。

4. 诉讼推进：从发送内容证明到占有转移禁止假处分、腾房诉讼正案，以及必要时的强制执行，代理办理腾房程序全流程。

腾房程序整体期限通常为4个月至6个月。如果租户积极对抗或上诉可能超过1年，但反过来初期应对得当可大幅缩短期限。

对期限影响最大的因素是送达是否顺畅和材料是否完整。如果起诉书无法一次送达被告，就需要多次尝试再送达；材料有遗漏则会收到法院的补正通知，耗费额外时间。因此从一开始就完善准备所有材料、确认准确地址，是缩短腾房程序期限的关键。

另外，诉讼一启动，不少租户就会因心理压力而自行退租。甚至仅发送内容证明就退租的案例也有，法律程序的启动本身就是强有力的信号。总之，腾房程序越早开始越有利。

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