GUIDE 2026

腾房诉讼执行程序，从哪里

怎么开始

租户不搬走让您犯愁？从发送内容证明到占有移转禁止假处分、腾房诉讼、再到强制执行——全程一文搞定。

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租赁合同期满了或月租拖欠好几个月了租户还是不搬。房东每天都在承受经济损失，但不走法律程序就不能擅自搬动租户的东西。腾房诉讼执行程序正是在这种情况下，出租人借助法院力量合法收回不动产的过程。

正确理解腾房诉讼执行程序，就能高效维权不拖延。本文将从内容证明发送开始，到占有移转禁止假处分、腾房诉讼本案、再到不动产交付强制执行，基于实务经验全面解读腾房诉讼执行程序的每一个阶段。

腾房诉讼是不动产所有人或出租人针对没有正当占有权原的租户或非法占有人，向法院请求交付建筑物的诉讼。据最高法院司法年鉴，每年受理量最大的民事诉讼就是腾房诉讼，可见房东面临这类纠纷的频率之高。

关键在于：即使是自己的建筑物，擅自进入租户住所搬东西或换锁，可能构成非法侵入住宅罪或妨害业务罪受到处罚。因此必须通过腾房诉讼执行程序获得法院判决，必要时推进至强制执行，才能合法收回不动产。

腾房诉讼执行程序适用的典型情况

租赁合同期限届满后拒绝退出、月租拖欠2期（住宅）或3期（商铺）以上解除合同后仍不搬走、拍卖竞得后原占有人拒绝交付、擅自转租或变更用途导致合同解除等。

腾房诉讼执行程序大致分为前置程序→诉讼程序→执行程序。每个阶段不遗漏、按顺序推进，才能在最短时间内收回不动产。

1. 发送内容证明 前置程序

2. 占有移转禁止假处分 约2～3周

3. 提起腾房诉讼（提交起诉状）本案诉讼：向管辖法院提交起诉状后腾房诉讼正式启动。起诉状须附当事人信息、诉讼标的价额、诉讼请求和事由、证据材料。从一开始准确撰写起诉状，才能不被补正命令耽误、快速推进程序。

4. 起诉状送达＆答辩书 30天：法院将起诉状送达被告（租户）后，被告须在30天内提交答辩书。未提交答辩书的可宣告无辩论判决，对出租人有利。送达不顺利时采用特别送达或公告送达。

5. 辩论及判决宣告 约4～6个月：辩论期日审查双方主张和证据，法院也可能建议调解。争点简单的案件1～2次辩论即可终结，辩论终结后数日内宣判。判决书送达后14天内未上诉即判决确定。

6. 不动产交付强制执行 约3个月：判决确定后租户仍不搬走的申请强制执行。向管辖法院执行官办公室提交强制执行申请书、有执行力的判决正本、执行文、送达及确定证明。从申请到正式执行约需3个月。

腾房诉讼胜诉后大部分租户自行退出。但判决后仍死撑的租户存在的话，不动产交付强制执行是唯一解决办法。准确理解腾房诉讼执行程序的这最后一步，才能最终收回建筑物。

1. 执行文赋予：为判决书赋予执行力的程序

2. 强制执行申请：向执行官办公室提交申请书

3. 戒告（预告）执行：给予1～2周自行退出期

4. 正式执行：法院执行官进行强制搬出

执行文赋予及强制执行申请：先向法院申请赋予执行文以确保判决的执行力。之后向管辖法院执行官办公室提交强制执行申请书及有执行力的判决正本、送达证明、确定证明，并预缴执行费用。

戒告（预告）执行：申请受理后担当执行官指定戒告日期。执行官到场警告租户在规定期限内交付建筑物，通常给予1～2周自行退出期。在此阶段自行退出的租户不在少数。

正式执行：戒告期满租户仍不退出的，通过续行申请进行正式执行。正式执行当日由法院执行官将不动产内物品强制搬出。正式执行完成后出租人才能收回不动产。搬出物品存入物流仓库，租户不领取的话经变卖程序处理。

强制执行经验为何重要

腾房诉讼律师委托费

200万韩元起

委托时占有移转禁止假处分0韩元/内容证明0韩元

法院缴纳实费（印花税、送达费等）

约50～100万韩元

含印花税、送达费、锁匠费、邮费等

仅委托内容证明

20万韩元可单独委托。诉讼前仅凭内容证明就解决的情况也有，咨询时可了解。

不动产交付强制执行

1. 初次咨询：案件了解及材料准备指导

2. 深度咨询：制定具体策略

3. 委托签约：费用透明告知

4. 诉讼推进：全程律师亲自办理

腾房诉讼执行程序不是提交起诉状就完事。占有移转禁止假处分的精准申请时机、辩论中的策略应对、强制执行现场的实务判断——每个阶段都需要源自经验的专业能力。

专业资格

不动产专业/民事专业律师（大韩律师协会注册）、房产经纪人

著作

累计业绩

MBC出演 KBS出演 SBS出演 YTN出演 各大媒体持续报道中

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