腾房诉讼专业律师直接办理

腾房诉讼程序，从哪里

如何开始？

租赁期限已满但租户不搬走。房租拖欠数月，连联系都联系不上。这种情况下房东自行搬走物品反而违法。合法收回自己房产的唯一方法——腾房诉讼程序分步整理。

房地产诉讼累计

房东最委屈的时刻莫过于此。合同期满租户赖着不走，或房租拖欠数月却只能空手等待。明明是自己的房子却进不去的现实，没经历过的人难以理解。

腾房诉讼程序是在这种情况下房东合法收回房地产的正式程序。腾房是指从无权占有者手中收回住宅、商铺、土地等，由出租人向法院提起诉讼获得判决，必要时进行强制执行的整个过程。

本文将详细介绍腾房诉讼程序的整体流程，从发送内容证明到占有转移禁止假处分、提交起诉状、审判进行、判决、最终强制执行，让您一目了然。

OVERVIEW

腾房诉讼程序大致分为6个阶段。各阶段所需时间和准备事项不同，任何一步疏忽都可能延长整体时间数月。请先通过以下流程图了解全过程。

1. 内容证明：发送

解除合同通知

2. 占有转移禁止假处分

约2~4周

3. 提交起诉状及审判

约4~6个月

4. 判决及强制执行

约3个月

STEP 01

腾房诉讼程序首先要做的是向租户发送内容证明。内容证明是正式传达解除租赁合同意愿的文件，具有法律效力的证据材料。

内容证明中明确合同解除事由（期满、房租拖欠等），要求在一定期限内腾空房屋。同时注明逾期不履行将采取法律措施。该文件在后续诉讼中作为出租人已充分通知的证据使用。

委托腾房诉讼律师时，内容证明发送费用为0韩元。仅单独委托内容证明时为20万韩元。

STEP 02

占有转移禁止假处分是腾房诉讼程序中不可缺少的核心步骤。腾房诉讼通常需数月，期间租户将占有转给他人，胜诉判决也无法强制执行。

申请占有转移禁止假处分后，法院确定当前占有人并禁止将占有转移给他人。这样在腾房诉讼胜诉后可确保顺利进行强制执行。

申请时间

与腾房诉讼同时或之前申请。越早越有利。

所需时间

通常2~4周内作出裁定，执行官在现场张贴告示。

提供担保

法院在裁定前发出担保提供命令。这是为败诉时担保对方损失的程序。

费用说明

占有转移禁止假处分的印花税考虑电子诉讼折扣通常约9,000韩元，执行时可能追加锁匠费和见证人费用等。执行官在标的物出入口等处张贴占有转移禁止告示即完成程序。

STEP 03

完成内容证明和占有转移禁止假处分后，正式向法院提交腾房诉讼起诉状。起诉状须完整记载当事人信息、诉讼标的价额、诉讼请求、诉讼理由、举证方法等。

起诉状最重要的是从一开始就准确提交。起诉状有遗漏或错误，审判庭会发出补正命令。补正命令反复出现会使诉讼期延长数月。

A. 提交起诉状 含材料准备

准备租赁合同、房地产登记簿、建筑物台账、土地台账等必要文件，向管辖法院提交起诉状。同时缴纳印花税和送达费。

B. 起诉状送达 约2~4周

法院将受理的起诉状和证据材料邮寄送达被告（租户）。一次未能送达则经再送达、特别送达等程序，最终可申请公告送达。

C. 答辩书提交期限 30天（法定期限）

收到起诉状的租户有30天答辩书提交期限。此30天为法定期限不可缩短。

D. 辩论期日及判决 提交起诉状后约3~6个月

辩论准备期日整理争点，辩论期日进行证人询问等。通常经1~2次审理后宣判。腾房诉讼程序中此阶段耗时最长。

腾房诉讼程序中要缩短审判时间，准确撰写起诉状和充实证据材料是关键。专业律师从一开始参与可避免补正命令，顺利推进，缩短整体诉讼期。

STEP 04

腾房诉讼获胜诉判决但租户不腾房的情况存在。此时房东自行清理物品或驱赶租户反而产生法律问题。必须通过房地产交付强制执行程序进行。

强制执行是法院执行官通知租户判决内容、给予自行搬离期限，仍不腾房则由法院执行官强制搬出物品的程序。从申请到本执行约需3个月。

1. 执行文书赋予及强制执行申请：获得胜诉判决书执行文书后，向管辖法院执行官办公室提交强制执行申请书。

2. 告诫执行（预告） 约2周：执行官访问租户，通知已受理强制执行并给予自行搬离期限。住宅通常给予约2周期限。

3. 本执行：告诫期过后租户仍不搬离，由法院执行官强制搬出物品。这一天就是最终交付房产的日子。

4. 残留物（物品）变卖：租户不取走物品时，可向法院申请变卖裁定处理。此程序另需1~2个月。

参考——大多数租户在判决后即搬离

胜诉判决书下达或告诫执行进行后，大多数租户会自行搬离。但为应对坚持到底的情况，委托强制执行经验丰富的律师很重要。

COST INFO

腾房诉讼律师委托费

200万韩元起

占有转移禁止假处分（委托时）

0韩元

内容证明（委托时）

0韩元

仅委托内容证明

20万韩元

法院实际费用（印花、送达费、邮费等合计）

约50万~100万韩元

房地产交付强制执行

另行签约

向法院缴纳的印花税、送达费、锁匠费、邮费等实际费用合计约50万至100万韩元。具体金额因案件而异，咨询时将详细说明。

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MEDIA

被各类媒体作为房地产纠纷专家介绍。

MBC 出演

KBS 出演

SBS 出演

YTN 出演

STEP FLOW

1. 初次咨询：材料准备

2. 深度咨询：案件分析

3. 委托签约：指定专属律师

4. 诉讼进行：全程代理

WHY NOW

拖延腾房诉讼程序期间房东累积的损失超乎想象。不仅房租持续拖欠，房产因无人管理价值下降，或因擅自转租导致占有关系复杂化使诉讼本身变得困难。

租金损失累积

每月收不到的租金不断积累。诉讼越长，无法追回的金额越多。

占有关系复杂化

租户将占有转给第三方，可能需从头开始腾房诉讼。

房产损毁风险

无人管理的房产可能出现设施损坏、漏水等，产生额外维修费。

无法引入新租户

原租户占有期间无法签订新租赁合同。

尤其未办理占有转移禁止假处分仅进行腾房诉讼程序，诉讼中租户将占有转移给第三方，原判决无法强制执行。须对新占有人重新提起诉讼，因此从一开始就与专家系统化推进才是节省时间和费用的途径。

GUIDE

首次经历腾房诉讼程序的房东请务必记住以下事项。

第一，起诉状的准确性决定整体时间。起诉状有记载错误会收到补正命令，在此过程中优先处理顺序被推后，审判期日指定延迟。从一开始准确撰写可避免此类延误。

第二，须预防送达过程中的变数。起诉状未能一次送达被告，须经再送达、特别送达、最终公告送达，时间增加。提前准确了解租户实际居住情况和地址为宜。

第三，强制执行是需要专业能力的领域。强制执行过程中各执行官程序不同，视占有人和现场情况解释可能不同。经历过各种强制执行案件的律师陪同才能应对意外变数。

腾房内容证明发送、占有转移禁止假处分申请