腾房诉讼专业指南
腾房诉讼理由 5种，
房东必须 确认的核心事由
租户不搬走时，可以以什么理由提起腾房诉讼？按类型整理。从法律依据到实战应对要点，一次确认。
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"租户一直拖欠房租，现在可以提起腾房诉讼吗？"
拥有房产的人一定有过这样的烦恼。每月应到账的房租中断，联系不上的租户让人夜不能寐。或者合同期满租户却完全没有搬走的迹象。
不清楚腾房诉讼的理由，提起诉讼也可能被驳回，浪费时间和费用。相反，明明符合腾房诉讼理由却不采取措施等待，损失每月像滚雪球一样增长。
本文将按类型分析房东可提起腾房诉讼的5种代表性事由，并指出各情况下的实战应对要点。
腾房诉讼理由，5种代表类型
整理了实务中最常见的腾房诉讼理由。
- 最常见事由
因拖欠房租解除合同
腾房诉讼理由中占比最高的是房租拖欠。房东每月应收租金中断后，需自行承担贷款利息、管理费等固定费用，损失迅速扩大。
法律上的合同解除标准
住宅租赁中，拖欠达2期租金时出租人可解除合同。商铺租赁中，拖欠达3期金额时构成合同解除事由。需注意的是，"2期"并非简单的2个月，而是以租金累计金额为标准。
例如月租80万韩元的住宅，租户1个月全额未付、下月仅付一半，累计120万韩元尚未达到2期（160万韩元）。因此必须以拖欠总额而非拖欠次数为标准判断，需要精确计算。
实战要点
拖欠总额达到标准后立即以内容证明通知解除合同。仅口头通知在法律上不够充分。内容证明将成为后续腾房诉讼的有力证据。
- 纠纷激增类型
租赁期满后拒绝搬离
合同期正常届满但租户拒绝搬离，这也属于典型的腾房诉讼理由。尤其是2020年租赁三法修订后，合同续约请求权相关纠纷明显增加。
续约拒绝通知时间是关键
须在租赁期满前6个月至1个月之间通知拒绝续约。错过此时间段将构成默示续约，腾房诉讼本身可能变得困难。这是房东最容易犯的错误之一。
商铺中租户常以继续经营意愿或权利金回收问题为由拒绝搬离。此时需从法律角度审查是否存在拒绝续约的正当事由、合同续约请求权是否已行使等。
实战要点
提前确认合同到期日，在期限内务必以书面形式传达拒绝续约的意思。如有潜在问题，发送内容证明留下记录更为安全。
- 可立即请求
无任何合同的非法占有
虽然不存在租赁合同但仍占有他人房地产的情况。此时所有权人无需另行解除合同程序即可直接请求腾房。这也是实务中不少见的腾房诉讼理由。
典型非法占有案例
允许家人或朋友无偿使用后关系破裂、要求搬离却不搬的情况；因离婚或继承问题争夺共有房地产占有的情况；从一开始就毫无关系擅自进入居住的情况等。
根据《民法》第213条（所有物返还请求权），所有权人可要求无权占有其房地产的人归还。非法占有状态持续越久，不当得利返还请求金额越大，因此尽早启动法律程序非常重要。
- 注意期限限制
拍卖竞得后原占有人不搬离
通过拍卖竞得房地产并完成所有权转移后，原占有人仍不腾房的情况。这是通过拍卖取得房地产的人经常遇到的腾房诉讼理由之一。
交付命令与腾房诉讼的区分
拍卖竞得后支付全部价款6个月内可向法院申请交付命令。但超过此期限，或占有人为不属于交付命令对象的第三方时，须另行提起腾房诉讼。
进行拍卖投资的人应在竞得后迅速确认占有状态，必要时在交付命令期限内办理手续，这是节省费用和时间的途径。超期转为腾房诉讼可能需要额外数月时间。
- 商铺中频发
未经出租人同意的擅自转租
租户未经房东同意将房地产转租（再出租）给第三方，属于违反《民法》中租户义务。这构成合同解除事由，直接成为腾房诉讼理由。
商铺中需特别注意
商铺中常以营业权转让形式进行事实上的转租。房东较晚发现时，需同时对原租户和实际占有人（转租人）准备诉讼，诉讼结构可能变得复杂。
发现擅自转租后，应立即通知解除合同并申请占有转移禁止假处分以固定占有状态。占有人再次变更将使诉讼更加复杂。
腾房诉讼按什么顺序进行？
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初次咨询及材料准备：整理租赁合同、房租入账记录、内容证明发送记录等。电话即可委托，全国均可办理。
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占有转移禁止假处分＋内容证明：为防止诉讼中占有人变更，先办理假处分。委托律师时，假处分和内容证明费用不另行收取。
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腾房诉讼本案进行：向法院提交起诉状并进行审判。通常需3~6个月，视对方应对而异。
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胜诉判决后强制执行：判决后租户仍不搬离，由法院执行官强制搬出物品。强制执行申请后约需3个月。（强制执行另行委托）
即使有腾房诉讼理由也必须注意的事项
即使腾房诉讼理由明确存在，房东擅自更换门锁或搬走租户物品，反而可能因非法侵入住宅罪或故意毁坏财物罪受到处罚。再委屈也必须通过法律程序进行。
此外，在押金或保证金尚存的情况下提起腾房诉讼时，租户可能以保证金返还为由拒绝搬离。此时可利用提存制度，视为履行了保证金返还义务，诉讼进行不受影响。
占有转移禁止假处分必须在腾房诉讼前先行办理。诉讼期间租户恶意将占有名义转移给第三方，胜诉判决效力也不及于新占有人，需从头开始诉讼。
腾房诉讼费用是多少？
律师委托费
200万韩元起
委托时0韩元
内容证明
委托时0韩元
仅委托内容证明时
20万韩元
法院实际费用（印花税、送达费等合计）
约50万~100万韩元
从腾房内容证明发送到占有转移禁止假处分、腾房诉讼本案、强制执行，全程支持。全国任何地方一通电话即可委托。
主要电视出演及媒体报道
MBC
KBS
SBS
YTN
韩国经济
多家媒体报道