LEGAL GUIDE 2026

腾房诉讼损害赔偿请求，

房东必须了解的实战策略与程序

如果租户在合同到期后仍然不搬走，可以在腾房诉讼的同时请求损害赔偿。每月产生的租金相当损失，不必再忍耐。

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租户不搬走，可以用钱追回

拥有建筑物的人应该都经历过这样的情况。租赁合同期限已经结束，但租户不搬走。月租收不到，新租户也找不到，时间白白流逝。这时很多房东只想到腾房诉讼，但实际上可以同时进行腾房诉讼损害赔偿请求的事实，不少人并不知道。

腾房诉讼不仅仅是要求"搬走"的诉讼。租户在无正当权限的情况下继续占有，同时请求其对出租人造成的财产损害赔偿，才是实务中最有效的策略。不仅是欠缴租金，合同终止后占有期间的租金相当不当得利、建筑物损坏的原状恢复费用都可以综合处理。

腾房诉讼损害赔偿，可以请求哪些项目？

提起腾房诉讼的同时可以请求的损害赔偿项目主要分为四类。各项目根据案件特点分别判断，因此专业律师的审查必不可少。

CLAIM TYPE: 欠缴租金请求

请求合同期间内拖欠的月租作为未付租金。住宅2期以上、商铺3期以上欠缴即构成合同解除事由。

CLAIM TYPE: 租金相当不当得利

对合同终止后继续占有的期间，请求返还相当于月租金额的不当得利。

CLAIM TYPE: 原状恢复损害赔偿

对租户损坏或擅自改变建筑物的部分，可请求恢复原状所需的费用。

CLAIM TYPE: 迟延损害金

对未付租金和不当得利按法定利率计算的迟延损害金也可一并请求，补偿实际损害。

将上述腾房诉讼损害赔偿请求项目合并在一份诉状中提起，比分别多次诉讼可大幅节省时间和费用。但如果请求事项不准确，即使胜诉也可能无法实际收到赔偿款，因此从一开始就与专家一起准备非常重要。

遗漏腾房诉讼损害赔偿会产生的现实损失

如果只提起腾房诉讼而遗漏损害赔偿请求会怎样？即使收回建筑物，之前未收到的租金、建筑物损坏恢复费用需要另行诉讼。双重浪费时间和费用。

不请求损害赔偿仅进行腾房

仅收回建筑物，金钱损失未恢复
需另行诉讼追回未付租金
原状恢复费用由房东承担
诉讼周期和费用双重产生

腾房+损害赔偿合并请求时

建筑物返还和金钱赔偿同时获得
一次诉讼补偿所有损害
强制执行时可连带财产查封
时间和费用的高效管理

腾房诉讼损害赔偿程序如何进行？

腾房诉讼和损害赔偿一并进行的完整程序如下。每个阶段专业律师的判断决定结果。

寄送内容证明: 通过内容证明寄送合同解除意思和未付租金请求。日后诉讼中作为重要证据使用。
占有转移禁止假处分申请: 阻止租户将占有转移给第三人的预防措施。省略此步骤，胜诉后也可能无法执行。印花税通常约9,000韩元。
腾房诉讼+损害赔偿请求合并诉状提交: 将建筑物返还请求与欠缴租金、租金相当不当得利、原状恢复损害赔偿、迟延损害金合并在一份诉状中请求。
审判进行及判决: 通常需3～6个月，租户不提交答辩书时可以无辩论判决方式提前结案。因案情不同可能超过1年。
强制执行: 判决确定后租户仍不自行退房的，由法院所属执行官在现场强制搬出物品。从申请到正式执行约需3个月。

腾房诉讼损害赔偿中必须了解的核心要点

腾房诉讼和损害赔偿在一份诉状中合并请求最为高效。

请求事项中必须注明"至建筑物交付日止每月支付租金相当金额"，才能补偿整个占有期间的损失。

占有转移禁止假处分必须先行申请。省略的话胜诉后执行也可能被无效化。

向法院等缴纳的实费（印花税、送达费、邮费等）合计约50万～100万韩元。

为什么要交给腾房诉讼专业律师？

腾房诉讼损害赔偿不只是写一份诉状就完事。租赁相关法律中住宅租赁保护法和商业建筑租赁保护法分别适用，合同更新请求权、权利金保护、默示更新等每个案件需审查的争点不同。不准确分析这些法律关系就贸然诉讼，可能败诉，甚至反被租户请求损害赔偿。

尤其是商铺租户，合同更新请求权和权利金回收机会保护等出租人需注意的法律限制较多。不考虑这些限制就提起腾房诉讼，不仅面临败诉风险，还可能承担高额损害赔偿，因此不动产专业律师的事前审查必不可少。

腾房诉讼损害赔偿委托程序指南

STEP: 首次咨询及文件准备
STEP: 深度咨询

根据文件具体分析案件法律争点和胜诉可能性。

STEP: 委托签约

透明说明费用和程序后签订委托合同。仅电话也可办理。

STEP: 诉讼进行

如想了解费用