LEGAL GUIDE

腾房诉讼与强制执行的区别

房东必须了解的 核心区分方法

仅凭胜诉判决租户不会搬走。 不了解腾房诉讼和强制执行这两个程序的准确区别， 可能会浪费时间和费用。

假处分执行

房产诉讼执行

为什么必须准确了解？

如果您认为"腾房诉讼赢了租户就会搬走"，那您可能还没有实际经历过。每年全国法院受理的腾房诉讼超过3万件，出租人与租户之间的纠纷十分频繁。然而其中获得胜诉判决后租户仍不搬走的案例相当多。

此时需要的就是强制执行。腾房诉讼和强制执行是完全不同的法律程序，各自的要件、费用、期限均不相同。不准确理解腾房诉讼与强制执行的区别，程序可能混乱或产生不必要的费用。

核心总结

腾房诉讼＝向法院请求"要求租户腾出房屋"并获得判决的程序 强制执行＝判决后租户仍不搬走时，由法院执行官实际搬出物品实现退租的程序

诉讼

腾房诉讼

租赁合同到期或出现解除事由，租户仍不腾出房屋时，向法院请求"交还房屋"判决的民事诉讼程序。从递交诉状到判决宣告均属腾房诉讼范围。

执行

强制执行

腾房诉讼胜诉后租户仍不自行搬离时，由法院执行官强制搬出租户物品，将房产占有移交给出租人的民事执行程序。

VS

• 区分：腾房诉讼 强制执行 |

• 目的

• 获取"交还房屋"的 判决

• 基于判决 实现实际退租 |

• 性质

• 民事诉讼程序 （审判）

• 民事执行程序 （现场执行） |

• 所需时间

• 约4-6个月 （因案件而异）

• 从申请到本执行 约3个月 |

• 执行主体：法院审判庭 法院执行官 |

• 必要条件

• 递交诉状， 建议同时申请占有转移禁止假处分

• 确定判决书（执行依据）， 申请强制执行 |

• 先后关系：先进行 腾房诉讼胜诉后进行 |

也就是说，腾房诉讼和强制执行是两个独立的程序。腾房诉讼是获得法院"搬走"决定的过程，强制执行是将该决定在现实中贯彻的过程。理解腾房诉讼与强制执行的区别，就能从头到尾制定正确的策略。

全流程一目了然

要理解腾房诉讼与强制执行的区别，需要了解整个过程的先后顺序。以下是实务中最常见的流程。

1. 发送内容证明：发送租赁解除通知及房屋交还请求。虽然本身没有法律强制力，但可作为诉讼证据使用，具有心理施压效果。

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2. 申请占有转移禁止假处分：必须与腾房诉讼同步进行的程序。诉讼过程中占有人变更会导致判决失去意义，为防止此情况而申请假处分。通常3周左右完成。

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3. 腾房诉讼本案进行：递交诉状 → 对方提交答辩书 → 辩论日期 → 判决宣告。约需4-6个月，若租户不提交答辩书，可通过缺席判决快速结案。

▽ 以上为腾房诉讼 ▽

4. 申请强制执行（赋予执行文）：胜诉判决确定后租户仍不搬走的，向管辖法院执行官室申请房产交付强制执行。需要具有执行力的判决正本。

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5. 警告执行（第一次警告）：执行官到现场通知租户在1-2周内自行搬离。大多数租户在此阶段搬离。

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6. 本执行（实际退租实现）：警告后租户仍不搬走的，由法院执行官强制搬出物品。这一天就是最终收回房产的日子。从申请强制执行到本执行约需3个月。

▽ 以上为强制执行 ▽

费用也完全不同

委托时 占有转移禁止假处分 0韩元 内容证明 0韩元

法院缴纳实费

50-100万韩元

印花税、送达费、锁匠、 邮费等包含在内

仅委托内容证明

20万韩元

可单独委托内容证明

强制执行

单独合同

房产交付强制执行 需单独签订委托合同

费用说明参考事项

占有转移禁止假处分是关键

谈到腾房诉讼与强制执行的区别，不可遗漏的程序就是占有转移禁止假处分。即使在腾房诉讼中获得胜诉判决，若诉讼过程中占有人已变更，就必须对新的占有人重新起诉。

不申请假处分只进行腾房诉讼会怎样？ 诉讼中租户将占有转移给第三方的，即使获得胜诉判决也无法强制执行。需要从头重新起诉，时间和费用均大幅增加。

会怎样？

即使是自己名下的房产，未经许可进入租户占有的空间搬运物品或更换门锁，可能因非法侵入住宅罪或妨害业务罪受到处罚。

必须通过腾房诉讼获得判决，基于判决走强制执行这一合法程序。了解腾房诉讼与强制执行的区别，就能避免这种危险的自力救济，选择安全的法律途径。

亲自执行的专家

房产专业律师（大韩律师协会） 民事法专业律师（大韩律师协会） 持证房产经纪人

流程如下

无需到访，仅通过电话即可委托。全国各地均可办理。

1. 初次咨询及资料准备：通过电话了解案件内容，告知所需资料。

2. 深度咨询：审查资料后，具体告知案件策略、预计时间和费用。

3. 委托合同：同意告知内容后签订委托合同。

4. 诉讼进行：占有转移禁止假处分 → 腾房诉讼本案 → （如需）强制执行，一站式办理。