腾房诉讼专业律师直接指导
租户不搬走。
现在，该怎么办？
房租已经拖欠3个月了，租户却连联系都联系不上。合同期限已过，却说不搬走。在这种情况下，房东如果自己开门或搬运物品，反而可能面临非法侵入住宅或故意毁坏财物的指控。通过法律程序收回房产的方法，就是腾房诉讼。
腾房诉讼是指，在租赁合同已经终止的情况下，仍不腾退房屋的租户，或无正当权源而占有不动产的非法占有者为对象，请求交还不动产的诉讼。根据民法第213条，所有权人可以向占有人请求返还不动产，在实务中与"房屋交还诉讼"具有相同含义。在腾房诉讼中胜诉后，可以以确定判决作为执行依据，进行强制执行。
腾房诉讼，这些情况下需要
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租赁期满后未搬迁: 合同期限已经届满，但租户不搬走，继续居住或经营的情况
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长期拖欠房租: 住宅2期以上、商铺3期以上房租拖欠，产生合同解除事由的情况
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非法占有·非法转租: 未经出租人同意转租给第三方，或无正当权源占有不动产的情况
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拍卖成交后占有人拒绝搬迁: 交付命令期限已过或不属于交付命令对象的占有人拒不搬迁的情况
如果上述情况持续下去，房东将无法找到新租户，每月的租金损失不断累积。试图协商而浪费数月的案例也很多。腾房诉讼通过获得判决这一强有力的执行依据，是最确实地收回不动产的方法。
腾房诉讼的流程
腾房诉讼不是单一程序，而是多个阶段依次进行。从发送催告函到强制执行，必须准确掌握各阶段的流程和所需时间，才能预测整体进度并防止不必要的延误。
约1周
第1阶段 — 发送催告函
约2~4周
第2阶段 — 占有转移禁止假处分
约3~5个月
第3阶段 — 腾房诉讼正案
向法院提交诉状后，将向对方送达（23周），如果被告在30日内未提交答辩书，可以通过缺席判决快速胜诉。如果提交了答辩书，将指定辩论日期，通常经过23次辩论后宣判。律师将出席所有庭审，房东本人无需前往法院。
约3个月
第4阶段 — 强制执行（必要时）
胜诉判决后仍不搬迁的，申请强制执行。执行官到现场进行警告（搬迁通知），在期限内不搬迁的，由法院执行官直接强制搬出物品。强制执行从申请到正式执行约需3个月，以单独合同方式进行。不过判决后约95%的租户会自行搬迁。
腾房诉讼整体需要多长时间？
通常需要4个月~6个月。如果证据充分且初期应对准确，可以在3个月内结束；如果租户逃避送达或积极抗辩，可能需要1年以上。初期应对的准确性和速度是决定整体期限的核心变量。
腾房诉讼费用，透明告知
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项目: 费用 备注 |
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律师委托费
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按案件咨询时透明告知 |
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占有转移禁止假处分: 0元（委托时） 印花税约9,000韩元另计 |
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催告函发送: 0元（委托时） 律师名义正式发送 |
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仅委托催告函时: 20万韩元 不委托诉讼的单独委托 |
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法院实际费用（印花·送达费等）: 约50万~100万韩元 根据诉讼标的额·当事人数而异 |
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强制执行: 单独合同 判决后不搬迁时 |
在腾房诉讼中胜诉后，判决书中将包含"诉讼费用由败诉方承担"的判决主文。据此可以通过诉讼费用确定申请，向对方请求返还已缴纳的印花税、送达费、律师费（诉讼费用计入规则标准）等。很多人因为担心费用而推迟腾房诉讼，但必须考虑到每推迟一天，租金损失就会不断累积。
腾房诉讼，为什么需要专业律师
腾房诉讼表面上看起来是简单的搬迁程序，但实际上合同解除要件是否满足、占有人特定、假处分必要性、送达可能性、强制执行准备等，初期需要审查的事项很多。如果不仔细审查这些事项，可能导致诉讼被驳回、不必要地延迟，或判决后强制执行无法进行的情况。
如果诉状有错误，将下达补正命令，补正程序耗费时间，整体期限延长。从一开始就准确撰写非常重要。
如果不进行假处分就提起诉讼，租户将占有转移给第三方，就必须从头重新诉讼。这是期限翻倍的最坏情况。
强制执行因执行官不同程序可能不同，现场情况变数很多。没有丰富的执行经验很难应对。
没有律师的话需要本人直接出庭，败诉时还要承担所有诉讼费用。
严
不动产专业（大韩律师协会） 民事专业（大韩律师协会） 持证房产经纪人
MBC KBS SBS YTN
各大媒体报道的不动产纠纷专家
从委托到诉讼完成，4个步骤就这么简单
无需到访，仅通过电话即可委托。全国任何地方都可以接受案件并进行处理。
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第一次咨询·材料准备: 一个电话即可开始
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深度咨询: 基于材料审查，具体告知诉讼策略、预计费用、期限。根据案件难度和证据状态制定定制化策略。
定制化策略制定
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委托合同: 透明的费用告知
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诉讼进行: 发送催告函 → 占有转移禁止假处分 → 腾房诉讼正案 → 判决确定 →（必要时）强制执行，所有过程由律师直接代理。房东本人无需前往法院。
全程律师直接代理
缩短腾房诉讼期限的核心策略
同样是腾房诉讼，有的案件3~4个月就结束，有的却持续1年以上。提前了解造成期限差异的核心变量，就可以在很大程度上防止不必要的延误。
A. 不要浪费时间劝说
如果租户没有搬迁意愿，在解除合同通知后立即启动法律程序是缩短期限的第一步。
B. 诉状从一开始就要准确
诉状有错误的话，法院会下达补正命令。补正程序需要额外数周时间，因此必须从一开始就完美撰写。
C. 假处分必须同时进行
如果遗漏占有转移禁止假处分，当租户转移占有时就必须从头重新诉讼。
D. 提前整理证据
提前系统地整理租赁合同、房租拖欠记录、短信·通话记录等，审判就会快得多。