LEGAL TAX GUIDE

腾房费用的预扣税，

出租人必须了解的 税务处理与腾房诉讼策略

向占有人支付搬迁费或和解金时，根据金额性质的不同，预扣税义务也有所不同。不了解腾房费用的税务处理，就会面临加算税这一意料之外的负担。

CORE ISSUE

遗漏预扣税的出租人很多

租赁期限届满但租户不搬走的情况，是每个房东都曾经历过的现实。此时通过协商支付搬迁费名义的款项，或在诉讼结束后结算和解金。问题在于大多数出租人忽视了支付这笔钱时伴随的税务问题。

腾房费用的预扣税根据支付款项的性质，可能产生义务也可能免除。如果和解金被归类为营业权转让的对价，则作为其他所得需预扣税；如果只是简单的搬迁费补偿性质，则适用不同的税务处理。如果不准确区分，可能出现获得费用认定的同时被征收加算税的双重损失。

未履行预扣税义务产生的不利后果

出租人向占有人支付属于营业权的腾房费用但未预扣税的，可能同时被征收缴纳不诚实加算税和预扣税不履行加算税。支付金额越大，这一负担就像滚雪球一样增长。

TAX STRUCTURE

在腾房过程中向租户支付的款项，根据其性质在税法上大致分为三类。如果是营业损失的补偿则为经营所得，如果是营业权（含店铺租赁权）的转让对价则为其他所得，不属于以上任何一类的单纯酬金也是其他所得但必要费用认定范围不同。出租人在支付前必须确定其性质，才能准确履行预扣税义务。

腾房费用性质 所得分类 预扣税率

营业权（店铺租赁权）转让对价 其他所得 8.8%

剩余租赁期间营业损失补偿金 经营所得 综合课税

为顺利交付的单纯酬金 其他所得 22%

搬迁费实际费用补偿（凭证基础） 免税可能 个别判断

属于营业权的其他所得，必要费用可认定60%，因此对支付金额的40%适用所得税20%加地方所得税2%合计8.8%进行预扣。另一方面，如被归类为单纯酬金，必要费用不被认定，对支付全额适用22%的税率。即使支付相同金额，因所得分类不同税负可能相差2倍以上，因此在和解书起草阶段就明确记载款项性质非常重要。

实务核心要点

在腾房和解书中必须具体记载支付款项的性质（是营业损失补偿、营业权转让对价还是单纯搬迁酬金）。这一行文字将成为日后申报转让所得税时必要费用认定与否和预扣税适当性判断的核心依据。

TAX DEDUCTION

转让所得税必要费用

所得税法施行令第163条规定，自2018年2月13日以后的转让，"为履行买卖合同中的交付义务而由转让人支出的腾房费用"可被认定为必要费用（转让费用）。但这有重要前提。

1. 基于买卖合同的交付义务：买卖合同中须明确将租户搬离列为转让人的义务，且为履行该义务而支出的费用。

2. 转让人直接支出的费用：买受人在取得后承担的腾房费用不被认定为转让所得税必要费用。必须是转让人承担的。

3. 具备合规凭证：须具备税务发票、现金收据、转账记录等客观凭证，才能在税务检查时获得认定。

4. 拍卖竞得除外：通过拍卖取得的不动产中为驱逐占有人而支付的腾房费用不被认定为必要费用。

由此可见，腾房费用的税务处理从买卖合同条件设定阶段就已开始。在签约前明确腾房义务范围和费用承担主体，日后申报转让所得税时可期待可观的节税效果。腾房诉讼费用（律师委托费、法院印花税、送达费等）作为确保所有权的法律费用也可获得认定，因此务必保管好相关收据和判决书。

COST OVERVIEW

了解了腾房费用的预扣税问题后，接下来要掌握实际腾房诉讼的费用结构。腾房诉讼费用主要分为律师委托费和向法院缴纳的实际费用（印花税、送达费、邮费、锁匠费等）。

律师委托费 200万韩元起

委托时 0韩元

内容证明发送 委托时 0韩元

仅委托内容证明时 20万韩元

法院缴纳实际费用（印花税·送达费·邮费等合计） 约50万~100万韩元

不动产交付强制执行 另行签约

EXPERT PROFILE

直接办理您的案件

MBC 出演 SBS 出演 KBS 出演 YTN 出演

至今仍被各大媒体报道为不动产诉讼领域专家。

PRACTICAL GUIDE

腾房诉讼实务策略

要做好腾房费用的税务处理，需要提前了解诉讼各阶段会产生什么费用以及各自的税务性质。腾房诉讼不仅仅是获得"搬走"的判决，从内容证明发送到占有转移禁止假处分、本案诉讼，直到最终的强制执行，要经过多个阶段。各阶段产生的费用性质不同，因此系统管理凭证是税务处理的起点。

1. 发送内容证明及初次咨询

2. 申请占有转移禁止假处分

3. 深度咨询及委托合同：分析案件的具体争点，签订委托合同。仅凭电话即可委托，全国任何地方无需到访即可办理。

4. 腾房诉讼本案进行：律师代理进行审判。此过程中产生的律师委托费、印花税、送达费等作为确保所有权的法律费用，均可成为转让所得税必要费用认定对象。

5. 判决确定后强制执行：胜诉判决后仍不主动搬离的，申请强制执行。强制执行从申请到正式执行约需3个月，由法院执行官强制搬出物品。不动产交付强制执行另行签约办理。

CHECKLIST

出租人需确认的5个要点

1. 确定和解金性质 在和解书中明确记载支付款项是营业权转让对价、营业损失补偿还是单纯酬金。

2. 判断是否需要预扣税 属于营业权的按支付额8.8%预扣，酬金按22%预扣后支付余额。

3. 提交预扣税履行情况申报表 在预扣税当月次月10日前向管辖税务局提交申报表并缴纳税款。

4. 提交支付明细表 须在次年2月底前向税务局提交其他所得支付明细表。

5. 保管凭证材料 将和解书原件、转账记录、预扣税收据等系统保管至转让所得税申报时。

COMPARISON

项目 认定与否 备注

基于买卖合同的转让人腾房费用 认定 2018.2.13以后

腾房诉讼律师委托费 认定 凭证必须

法院印花税·送达费 认定 保管收据

拍卖竞得后支付的腾房费用 不认定 国税厅解释

取得后无法律义务支付的费用 不认定 判例确认

因腾房延迟产生的贷款利息 不认定 属于持有费用

准确履行腾房费用预扣税义务之外，还需同时审查该费用日后在转让所得税计算时能否被认定为必要费用。在买卖阶段合理设定合同条件的话，即使腾房费用实际包含在转让价额中，也可通过必要费用抵扣，降低整体税负。

RESOURCES

实务研究资料说明

无需到访也可委托