腾房费用税务实务指南

腾房费用可以从税款中追回？

转让所得税必要费用处理的全部内容

如果腾房诉讼支出的费用在转让所得税计算中遗漏，将多缴数百万韩元的税款。从费用认定条件到凭证准备，以实务为中心为您介绍。

不动产专业律师直接办理

在出售不动产填写转让所得税申报表时，遗漏过去腾房诉讼中支出的律师费和法院实费的情况并不少见。腾房费用税务处理不当，转让差额会被高估，可能导致多缴数百万至数千万韩元的税款。

反之，如果准确了解腾房费用税务扣除要件并提前备齐凭证，就可以合法降低转让所得税负担。今天为您整理腾房费用获得转让所得税必要费用认定的条件及实务中需要注意的核心要点。

BASICS

腾房费用是指在不动产中驱逐占有人过程中产生的全部费用。律师费、向法院缴纳的印花税和送达费、占有转移禁止假处分相关费用，以及强制执行阶段产生的执行实费等均属此列。

根据所得税法第97条和施行令第163条，转让所得税计算时，从转让价额中扣除必要费用后的金额即为转让差额。腾房费用税务扣除之所以重要，是因为必要费用越大，应税金额就越少。

1. 转让差额计算结构: 转让价额减去取得价额和必要费用即为转让差额。腾房费用计入费用后，课税基准金额减少。

2. 资本性支出vs收益性支出: 腾房费用可视为确保所有权的"资本性支出"，属于必要费用。与单纯的维护·修缮费用性质不同。

3. 凭证是关键: 没有税务发票、合同、银行转账记录等客观凭证，即使实际支出也可能无法获得费用认定。

4. 错过就无法挽回: 从转让时点过去数年后，收据可能遗失或记忆模糊。必须从腾房时点开始系统保管。

CORE ISSUE

腾房费用税务扣除中最容易混淆的是，不动产取得阶段支出的腾房费用与转让阶段支出的腾房费用在税务上的处理不同。不了解这一差异，可能遗漏可扣除的费用，或者将不可扣除的费用计入而被追缴加算税。

取得时腾房费用

原则上不认定为费用

• 购买后无法律义务而向占有人支付的搬迁费不属于必要费用

• 但取得时为确保所有权的诉讼费用可例外认定

• 拍卖成交后占有人退房费用原则上也不予认定

转让时腾房费用

可认定为必要费用

• 为履行买卖合同的交付义务而由转让方支出的腾房费用被认定为"转让费用"

• 自2018年2月13日以后转让份适用

• 在买卖合同特约中注明腾房条件有助于举证

实务核心要点: 在出售不动产需驱逐租户时，在买卖合同中加入"卖方履行交付义务"的特约，将大大有助于获得腾房费用税务扣除。腾房诉讼律师费、印花税、送达费等均可作为转让费用计入必要费用。

DETAIL

腾房费用税务处理中各项费用的认定情况不同。下表以转让阶段为履行交付义务而支出的情况为基准整理。

• 费用项目: 费用认定 备注 |

• 律师费: 认定 需税务发票·转账记录 |

• 法院印花税·送达费: 认定 保管法院缴纳收据 |

• 占有转移禁止假处分费用: 认定 含保证保险费 |

• 强制执行实费: 认定 执行官费用、锁匠费等 |

• 租户和解金（搬迁费）: 有条件 需通过支付经过·金融凭证等确认事实 |

• 腾房延迟期间贷款利息: 不认定 归类为"持有费用" |

• 单纯粉刷·清洁费: 不认定 属收益性支出 |

法院实费总共约多少？

进行腾房诉讼及占有转移禁止假处分时向法院缴纳的印花税、送达费、锁匠费、邮费等实费全部合计约50万至100万韩元。因案件规模和被告人数而异，所有这些费用备齐凭证即可计入转让所得税必要费用。

EVIDENCE

要实现腾房费用税务节省效果，必须有能证明支出事实的文件。为了即使国税厅要求说明也能立即应对，从腾房进行时起就系统保管以下项目非常重要。

• 律师委托合同及费用税务发票

• 法院印花税·送达费缴纳收据

• 占有转移禁止假处分相关保证保险文件

• 强制执行相关执行官费用收据

• 银行转账记录（律师费、实费缴纳记录）

• 腾房诉讼判决书或调解书副本

• 和解金支付时：和解协议、转账记录、收款确认书

从腾房进行到转让可能相隔数年。纸质收据易褪色或遗失，将所有文件扫描为数字文件保存，将在日后税务申报时提供极大帮助。

PROCESS

要正确进行腾房费用税务处理，首先要了解腾房诉讼各阶段产生什么费用。以下是一般腾房诉讼的进行流程。

1. 寄送内容证明

2. 占有转移禁止假处分申请: 诉讼中占有人变更，判决效力可能不及于新占有人。这是预先阻断的程序。委托时假处分费用无需另付费用。

3. 腾房诉讼本案进行: 向法院提交诉状并在辩论期日应对的过程。通常需3至6个月，因案情可能更久。

4. 判决或调解结案: 大多数案件以判决宣告或调解方式结案。胜诉可获得"诉讼费用由败诉方承担"的判决。

5. 强制执行（如需要）: 判决后租户仍不退房的，由法院所属执行官强制搬出物品。从申请到正式执行约需3个月。强制执行以另行委托合同方式进行。

以上各阶段产生的费用，如果是为了转让时履行交付义务而支出的，均可计入必要费用。因此需要在每个阶段完整保留收据和转账记录。

EXPERT

腾房费用税务处理最可靠的方法是将腾房诉讼本身交给专业律师。由专家办理，各阶段的费用收据和凭证将得到系统管理，日后申报转让所得税必要费用时无需额外麻烦即可备齐文件。

MBC

KBS

SBS

YTN

今天仍然作为不动产专家被各类媒体报道。

STEP BY STEP

1. 首次咨询及文件准备: 一通电话分享案件概况，获得所需文件清单指引。

2. 深度咨询: 根据文件掌握案件难度、预计周期、费用。

3. 委托签约: 费用和范围达成一致后签订委托合同。全国任何地方仅电话即可。

4. 诉讼进行: 从内容证明到占有转移禁止假处分、腾房诉讼本案，必要时强制执行，全流程支持。

可一览程序、费用、周期等核心内容的资料。

STRATEGY

整理腾房费用税务处理中最大化节税效果应记住的核心事项。

善用买卖合同特约

在特约中注明卖方履行交付义务，腾房费用被认定为"转让费用"的依据将更加明确。

凭证立即数字化保管

律师合同、法院收据、转账记录全部扫描后保存到云端。可安全保存至转让时点。

和解金通过银行交易支付

向占有人支付搬迁费时，务必通过银行转账，并另行签订和解协议，日后费用认定才更容易。

提前咨询税务师

腾房费用较大时，转让前咨询税务师确认费用认定可能性更为安全。

可在网站查看实务研究资料