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拍卖交付命令，尾款缴纳后6个月

为何如此重要

竞得的不动产有占有人赖着不走的话 现在这篇文章将决定您的下一步

不动产专业律师直接办理

尾款付了，占有人却不搬走

通过拍卖竞得不动产并全额缴纳了成交价款。然而，原占有人既不交钥匙，也不定搬家日期，甚至断了联系。如果遇到这种情况，您应该立即了解拍卖交付命令。时间拖得越久，空置损失越大，建筑损坏风险也越高。

拍卖交付命令是依据民事执行法第136条的制度，当通过法院拍卖竞得不动产的买受人已全额缴纳成交价款，而债务人或占有人拒绝交付该不动产时，向法院申请获得的执行依据。

2002年民事执行法修订引入该制度之前，拍卖竞买人只能通过对占有人另行提起腾房诉讼才能实现不动产交付。诉讼所需的时间和费用对竞买人来说负担过重，正是考虑到这一点才创设了拍卖交付命令制度。

拍卖交付命令与腾房诉讼不同，无需经过辩论程序，仅通过书面审查即可作出裁定，因此进展更为迅速。但对于具有对抗力的优先顺位租户不能申请交付命令，此时需另行提起腾房诉讼。

拍卖交付命令的核心期限：缴纳成交价款之日起6个月内 错过这个期限，除腾房诉讼外别无他法

根据民事执行法第136条第1款，买受人必须在缴纳成交价款之日起6个月内申请拍卖交付命令。哪怕超过一天，无论权利多么正当，交付命令的申请本身都不会被受理。

实务核心建议

即使与占有人的沟通进展顺利，在缴纳尾款的同时申请拍卖交付命令也是最明智的做法。由于拍卖的特殊性，占有人未能履行承诺的情况并不少见。提前申请交付命令，即使协商破裂也能立即转入法律程序。

超过6个月期限就必须另行提起腾房诉讼，而腾房诉讼通常需要6~8个月以上。时间和经济负担会大幅增加，因此期限管理是拍卖交付命令中最重要的要点。

拍卖成交后，向占有人收回不动产的方法主要有两种：申请拍卖交付命令或提起腾房诉讼。两种程序的核心区别整理如下。

• 区分：拍卖交付命令 腾房诉讼 |

• 依据法规：民事执行法第136条 民法·民事诉讼法 |

• 申请期限：尾款缴纳日起6个月内 无期限限制 |

• 审理方式：书面审查（无需辩论） 需辩论程序 |

• 所需时间：约14周 约68个月以上 |

• 对象：债务人·所有人·无对抗力的占有人 所有占有人 |

• 费用负担：相对较低 诉讼费用·律师费用额外 |

拍卖交付命令在速度和简便性方面远优于腾房诉讼。但对于有对抗力的租户或超过6个月期限的情况，只能通过腾房诉讼解决，因此准确把握自身情况选择合适程序至关重要。

可以申请拍卖交付命令的对象在法律上有明确限定。只能对以下占有人请求交付命令。

债务人 — 承担导致拍卖原因的债务，且仍居住在该不动产中的人

所有人（前所有人） — 因拍卖失去所有权但仍继续占有不动产的人

无对抗力的占有人 — 未办理迁入登记和确定日期的租户等，无法对抗买受人的占有人

相反，对具有对抗力的租户，拍卖交付命令不会被受理。已办理迁入登记和确定日期、被认定具有对抗买受人权源的租户，需通过另行提起腾房诉讼来解决。

下面逐步了解拍卖交付命令的整个流程，同时介绍实务中的实际所需时间。

STEP 01

缴纳尾款 + 申请交付命令

缴纳成交价款尾款后，法律上所有权即发生转移。此时立即向管辖法院申请拍卖交付命令。尾款缴纳日起6个月为绝对期限。

STEP 02

法院审查及裁定

对于债务人·所有人，无需另行审问，仅通过书面审查即可作出裁定，约12周内发出裁定书。对于租户为对方当事人的情况，需经审问书送达等程序，可能需要约34周。

STEP 03

交付命令裁定书送达

法院的交付命令裁定书送达至占有人。占有人须依据该裁定将不动产交付给买受人。在此阶段自行搬离的情况也不少。

STEP 04

申请强制执行（拒不执行时）

占有人在收到交付命令后仍拒绝搬离时，持交付命令裁定正本及送达证明向执行官申请强制执行。

STEP 05

告诫（预告执行）

申请强制执行后1~2周内，执行官上门告诫占有人须在2周内自行搬离。实务中，很多占有人在此阶段配合协商。

STEP 06

正式执行（强制搬出）

告诫期满仍未自行搬离的，由法院所属执行官强制搬出物品，进行正式执行。从申请强制执行到正式执行约需3个月。

同时进行拍卖交付命令和占有转移禁止假处分 可以防止占有人将占有权转移给第三方，最大程度减少纠纷

拍卖交付命令比腾房诉讼的费用负担小得多。但如果进展到强制执行阶段会产生额外费用，因此提前了解整体费用结构较为妥当。

交付命令申请费用

约10万韩元

含印花税·送达费

法院实际费用（合计）

约50~100万韩元

印花·送达费·邮费等合计

因案件难度而异

委托时包含

假处分 0韩元

内容证明也 0韩元

拍卖交付命令虽然程序本身简单，但根据占有人类型不同，对抗力判断也会不同，强制执行阶段也可能出现意外变数。6个月绝对期限的管理、是否需要并行占有转移禁止假处分的判断、强制执行时的动产处理问题等——丰富实务经验的专家协助将极大影响最终结果。

拍卖交付命令最晚什么时候申请？

必须在缴纳成交价款之日起6个月内向该法院申请。超过此期限将无法申请交付命令，只能通过另行提起腾房诉讼来收回占有。

正在与占有人协商，还需要申请交付命令吗？

是的。即使沟通进展顺利，也建议务必申请拍卖交付命令。实务中占有人违约的情况屡见不鲜，提前获得交付命令，即便情况发生变化也能立即转入法律程序。

有对抗力的租户也能申请交付命令吗？

不能。已办理迁入登记和确定日期、被认定具有对抗买受人权源的租户不能申请交付命令。此时必须提起腾房诉讼，建议先通过专家咨询准确判断是否具有对抗力。

全国任何地方都能办理吗？

1. 02：深度咨询

根据文件和证据，具体说明拍卖交付命令申请的可行性、占有人的对抗力判断、预计时间和费用。

3. 委托合同：确定案件难度和范围后签订委托合同。无需到访，电话即可完成。

4. 诉讼进行：免责声明