拍卖腾房交付专业

拍卖中标后，

占有人不搬离时 该怎么办？

从交付命令申请到腾房诉讼、强制执行 — 拍卖腾房交付的全过程由房地产专业律师亲自指导。

为您提供最佳策略

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基本概念

拍卖腾房交付是指通过法院拍卖中标取得不动产的买受人，从占有该不动产的原居住者或所有人手中实际取得占有的整个程序。缴清全部拍卖价款后，法律上的所有权立即转移，但现实中原占有人不主动搬离的情况并不少见。

面临此类情况的中标人可以使用的法律手段主要有两种。一种是交付命令，另一种是腾房诉讼。两种程序的适用条件、申请期限和所需时间各不相同，因此根据案情做出正确选择非常重要。

交付命令

快速便捷的

拍卖专用程序

• 在缴清尾款之日起6个月内申请

• 书面审理，约1～2周内作出决定

• 申请费用约10万韩元

• 针对无对抗力的占有人

腾房诉讼

应对复杂权利争议的

正式诉讼

• 起诉期限无限制

• 判决通常需4～6个月

• 有对抗力的租户等也可作为对象

• 交付命令期限届满后的唯一手段

核心要点

交付命令申请期限（缴清尾款后6个月）届满后，拍卖腾房交付只能通过腾房诉讼实现。时间越久，费用和程序负担越大，因此在缴清尾款后立即应对最为有利。

分类分析

1. 债务人（前所有人）仍在居住的情况：因拍卖失去所有权的前所有人拒绝搬迁继续居住。属于交付命令的对象，可以较快处理。

2. 无对抗力的租户占有的情况：迟于注销基准权利办理迁入登记或未取得确定日期的租户属于此类。同样是交付命令的对象。

3. 与有对抗力的租户之间的纠纷：具备迁入登记、确定日期和实际居住要件的租户不属于交付命令的对象，需要通过分配程序和协商并行或提起腾房诉讼。

4. 占有人被更换的危险情况：腾房程序中占有人发生变更，原有判决的效力将不及于新占有人。为防止此种情况，必须申请占有转移禁止假处分。

程序指南

拍卖腾房交付的一般流程如下。根据案件的复杂程度，部分步骤可能会调整或并行进行，在专业律师的判断下选择最有效的路径。

STEP 01

现状调查及内容证明发送

中标后，通过查阅迁入住户信息、现状调查书、拍卖物件明细书等分析占有人的身份和权利。随后向占有人发送要求搬离的内容证明，引导自愿交付。

STEP 02

占有转移禁止假处分申请

阻断诉讼过程中占有人变更的风险。假处分决定作出后，即使占有名义发生变更，也可以对新占有人执行胜诉判决。印花税以电子诉讼为基准约9,000韩元。

STEP 03

申请交付命令或提起腾房诉讼

对无对抗力的占有人申请交付命令，对被认定具有对抗力的租户等复杂权利纠纷则提起腾房诉讼。交付命令约需1～2周，腾房诉讼通常需4～6个月。

STEP 04

申请强制执行及收回占有

交付命令或腾房诉讼胜诉后占有人仍不搬离时，向法院申请强制执行。执行官发出警告（催促2周内自行搬离）后仍不配合的，由法院执行官强制搬出物品。强制执行从申请到正式执行约需3个月。

实务核心

进行拍卖腾房交付程序时，最常见也最致命的错误就是不申请占有转移禁止假处分。即使获得了腾房诉讼或交付命令，在此期间占有人将占有转移给第三方的话，原有决定对新占有人不具有效力。

最终不得不从头开始重新诉讼，时间和费用双重浪费。如果同时进行占有转移禁止假处分，即使占有名义发生变更，也可以获取承继执行文后立即进行强制执行，从而将纠纷降至最低。

委托腾房诉讼时，占有转移禁止假处分和内容证明无需额外费用一并办理。从一开始就做到无懈可击的应对，节省时间和费用。

费用说明

• 类别：内容 费用 |

• 腾房诉讼委托：起诉状撰写、辩论代理、判决执行支持 200万韩元起 |

• 占有转移禁止假处分：委托时免费并行 0韩元 |

• 内容证明：委托时免费并行 0韩元 |

• 仅委托内容证明：内容证明单独撰写·发送 20万韩元 |

• 法院缴纳实费：印花税、送达费、锁匠费、邮费等 约50万～100万韩元 |

• 不动产交付强制执行：另行签约 咨询时说明 |

费用有压力吗？

拖延拍卖腾房交付，每月的金融利息负担、入住延迟带来的机会成本、占有人更换导致的额外诉讼费用等隐性损失会像滚雪球一样越来越大。迅速应对是最终减少费用的最可靠方法。

专业性

是在大韩律师协会注册的双重专业领域律师，还持有公证中介师资格，对不动产实务有深入的了解。

作为撰写了腾房诉讼全过程的作者，是兼具理论与实务的罕见专家。拍卖腾房交付同样适用相同的专业能力。

作为不动产纠纷专家出演各大主要电视台，至今仍被各类媒体报道。

全国任何地方均可电话委托

无需到访，仅通过电话即可委托。全国任何地方都可以委托拍卖腾房交付案件。

实战策略

实务中最高效解决拍卖腾房交付的方法是同时进行与占有人的协商和法律程序。即使协商进展顺利，也必须同步申请交付命令。因为占有人不履行承诺的情况在现实中时有发生。

交付命令决定书或腾房诉讼正在进行的事实本身就是对占有人的强力信号。在此状态下进行协商，中标人可以掌握主动权，以合理条件实现快速交付。法律程序成为谈判力的依据。

来自实务经验的建议

达成协议后，必须撰写包含搬迁时间和违约金条款的协议书。仅凭口头承诺难以获得法律保护。协议书的撰写也建议接受专业律师的帮助。

委托指南

1. 初次咨询：准备材料

通过电话了解案件概况并获得所需材料指引。

2. 深入咨询：根据材料提供具体策略和费用说明。

3. 委托合同：仅通过电话即可委托，全国任何地方均可进行。

4. 诉讼进行：在收到程序和费用一目了然的资料后再做决定也可以。

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