拍卖中标者必读指南

拍卖腾房诉讼期限，

中标后占有人不搬走 要多久？

交付命令的6个月期限一旦错过，就必须转入腾房诉讼。各阶段的程序和费用，以及最快收回占有的方法，一次性为您整理。

腾房诉讼 亲自办理

占有转移禁止假处分

强制执行 亲身经历

房产相关 诉讼代理

通过拍卖中标了房产，但原占有人不搬走，让您焦头烂额？明明已经缴纳尾款并完成了产权过户，占有人却以"无处可去"为由赖着不走，这是拍卖投资中最常见也最棘手的问题。

拍卖腾房诉讼期限到底需要多长时间、交付命令和腾房诉讼有何区别、哪条路径适合自己的情况——只有准确了解这些，才能减少不必要的时间和费用浪费。占有问题拖得越久，空置损失和设施损坏风险就越大。

拍卖中标者收回占有的方式主要有两种。交付命令是通过简化程序快速收回占有的方式，腾房诉讼是通过正式审判获取执行依据的方式。拍卖腾房诉讼期限因选择的路径不同而差异巨大。

快速路径 交付命令

申请期限：尾款缴纳日起6个月内

裁定时间：受理后约1周

总耗时：协商解决时1-2个月，含强制执行约4-5个月

特点：仅凭书面审查裁定，无需开庭

正式诉讼路径 腾房诉讼

提起时间：交付命令期限（6个月）届满后或针对有对抗效力的租户

诉讼周期：约4-8个月

总耗时：强制执行另需约3个月

特点：正式开庭审理，判决后需取得执行文书

拍卖腾房诉讼期限对比

交付命令路径 约4-5个月

腾房诉讼路径 约7-11个月

• 含强制执行期间约3个月

从上述对比可以看出，要最大限度缩短拍卖腾房诉讼期限，关键是在缴纳尾款后尽快申请交付命令。一旦超过6个月期限，就只能走腾房诉讼这条路，时间和费用都将翻倍。

上午10点至下午6点（节假日休息 / 12点-1点午休）

根据《民事执行法》第136条第1款，拍卖中标者必须在缴纳拍卖价款之日起6个月内申请交付命令。超过该期限后，即使占有人没有对抗效力，也无法再申请交付命令。

交付命令仅凭书面审查即可作出裁定，受理后通常1周内就能收到法院裁定。无需另行开庭，仅凭书面材料处理，因此与腾房诉讼相比，拍卖腾房诉讼期限大幅缩短。

反之，如果错过这6个月，就必须另行提起腾房诉讼，仅诉讼就通常需要4-8个月。再加上强制执行的约3个月，整个拍卖腾房诉讼期限可能接近1年。

交付命令申请期限

尾款缴纳日起6个月

交付命令裁定

受理后约1周

腾房诉讼耗时

约4-8个月 + 执行3个月

并非所有拍卖占有问题都能通过交付命令解决。以下情形需另行提起拍卖腾房诉讼，相应的拍卖腾房诉讼期限也会有所不同。

第一，尾款缴纳日起超过6个月的情况。期限届满后交付命令本身不可申请，只能通过腾房诉讼收回占有。

第二，具有对抗效力的优先租户占有的情况。对已办理迁入登记和取得确定日期的租户，不能申请交付命令。

第三，不属于交付命令对象的第三人占有不动产的情况。例如拍卖开始裁定前就已占有的第三人等。

在此类案件中，必须先申请占有转移禁止假处分，阻止诉讼进行中占有人发生变更。如果不做假处分只进行诉讼，即使获得判决也可能无法对新的占有人执行强制执行，陷入困境。

拍卖中标后占有人拒绝搬离时，走腾房诉讼的完整流程如下。提前了解各阶段的耗时，就能对整个拍卖腾房诉讼期限做出切合实际的规划。

发送催告函

向占有人正式发出搬离要求的文书。这将成为日后诉讼中证明搬离要求事实的重要证据。

申请占有转移禁止假处分

阻止诉讼期间占有人将占有转让给第三人。法院准许假处分后，将在裁定后2周内执行。假处分印花税按电子诉讼标准通常约9,000韩元。

提起腾房诉讼并进行审理

向法院提交起诉状，经开庭审理后获得判决。通常需4-8个月，如送达延迟或争议较多则可能更长。

判决生效及取得执行文书

胜诉判决生效后领取执行文书。执行文书是进行强制执行的必要条件。

申请强制执行及正式执行

向执行官办公室申请强制执行后，经催告（事先通知）确定执行日期。强制执行从申请到正式执行约需3个月，由法院执行官强制搬出物品。

拍卖腾房诉讼期限全程合计，从催告函到强制执行完成，最短7个月，最长可超过11个月。比交付命令路径至少多3-5个月，因此如条件允许，建议在缴纳尾款后同时准备申请交付命令。

上午10点至下午6点（节假日休息 / 12点-1点午休）

与拍卖腾房诉讼期限同样重要的是费用。提前掌握费用结构，才能确保整体投资计划不受影响。

根据案件难度而异

委托时占有转移禁止假处分

0韩元

含在委托费中

委托时催告函

0韩元

含在委托费中

法院缴纳实费（印花、送达费等）

约50万-100万韩元

因案件而异

拍卖腾房诉讼不是简单的搬迁手续。从占有人确认、对抗效力判断、留置权主张应对、占有转移禁止假处分时机把握到强制执行现场应对，全程实务经验决定结果。

1. 初次咨询：准备资料

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无需到访，仅通过电话即可委托，全国各地均可受理。只需告知基本案情，我们将为您梳理当前情况适合申请交付命令还是需要提起腾房诉讼。

交付命令制度仅适用于法院拍卖。通过国税征收法公卖取得不动产的，没有交付命令制度，必须从一开始就通过腾房诉讼让占有人搬离。这种情况下拍卖腾房诉讼期限可能更长，因此公卖中标者应尽早启动法律程序。