拍卖中标后占有人不搬走的话，

通过腾房诉讼和强制执行确实解决

缴清了全部款项但原占有人坚持不走，担心是自然的。

交付命令·腾房诉讼·强制执行，该走哪条路，以实务标准为您指引。

腾房诉讼 办理件数

占有转移禁止假处分

强制执行 亲自办理

累计业绩

通过法院拍卖中标不动产并缴清全部款项后，法律上所有权立即转移。然而现实中，原债务人或租户不搬离该不动产的情况并不少见。此时如果不迅速推进拍卖腾房诉讼强制执行程序，不仅每月产生机会成本，占有人更换或转租给第三方等情况还会使局面更加复杂。

尤其交付命令的申请期限限定在缴清拍卖款之日起6个月内。错过此期限就必须另行提起腾房诉讼，时间和费用负担将大幅增加。从中标后立即同步进行法律程序是最明智的应对方法。

核心要点 — 即使协商进展顺利，也务必同时准备交付命令的申请。占有人的想法随时可能改变，只有事先确保了交付命令，协商破裂时才能立即转入强制执行。

拍卖中标人收回占有的方法主要有交付命令和腾房诉讼两种。该选择哪条路径取决于占有人的类型和权利状态。

交付命令 vs 腾房诉讼，核心比较

• 区分：交付命令 腾房诉讼 |

• 适用对象

• 无对抗力的占有人 （债务人、后顺位租户等）

• 有对抗力的租户、 交付命令期限届满时 |

• 申请期限：缴款后6个月内 无限制 |

• 所需时间：决定约数周内 6～8个月以上 |

• 程序特点

• 以书面审查为主 （无辩论程序）

• 辩论期日进行 （正式诉讼） |

• 不配合时：均进入强制执行

无对抗力的占有人可以通过交付命令快速解决，但如果存在先顺位有对抗力的租户，则必须通过腾房诉讼确保执行依据。无论哪条路径，最终目标都是一样的。即通过拍卖腾房诉讼强制执行收回占有。

需要拍卖腾房诉讼强制执行的情况多种多样。以下是实务中最常见的类型。请确认是否有与您的情况类似的案例。

类型1

债务人（前所有人）在居住

尽管所有权已通过拍卖转移，前所有人仍拒绝搬离的情况。属于交付命令对象，缴清款项后可立即申请。

类型2

无对抗力的后顺位租户

在注销基准权利之后迁入的租户没有对抗力，属于交付命令对象。但对抗力有无的判断有时并不容易，需要专家审查。

类型3

有对抗力的先顺位租户

应通过分配程序收回保证金的租户推迟搬离的情况。不属于交付命令对象，需要另行提起腾房诉讼。

类型4

中标后出现新的占有人

原占有人将占有转给第三方的最棘手的情况。为防止此种情况，必须提前申请占有转移禁止假处分。

实务建议 — 中标前务必确认当前占有人是谁、是否有对抗力。如果物件中存在有对抗力的租户，就无法使用交付命令，必须经历腾房诉讼这个更长的程序。

无论是交付命令还是腾房诉讼，占有人始终不配合搬离的话，最终通过强制执行收回占有。强制执行从申请到正式执行约需3个月。以下是全流程。

强制执行进行阶段

1. 确保执行依据：需要交付命令决定书或腾房诉讼胜诉判决书。赋予执行文并完成送达后才能进入下一阶段。

2. 申请强制执行：附上执行依据、送达证明书、执行文，向管辖法院执行官室递交强制执行申请书。

3. 警告（预告）执行：执行官到现场给予约1～2周的自行搬离期限。如果此时自行搬离则无需正式执行即可结束。

4. 正式执行（收回占有）：不自行搬离的话，由法院执行官强制搬出物品。随后进行钥匙交接、拍照记录等收尾程序。

5. 动产处理（必要时）：搬出的物品占有人不领取的话将进入拍卖程序。经过书面催告、鉴定、拍卖期日等流程。

拍卖腾房诉讼强制执行过程中最危险的变数是占有人变更。即使针对原占有人获得了交付命令或腾房诉讼判决，在此期间占有转移给第三方的话，该判决的效力不及于新占有人。不得不从头开始重新诉讼。

占有转移禁止假处分是预先阻断此类情况的程序。假处分决定作出后，无论占有之后转给谁，都可以凭原对方的执行依据进行强制执行。印花税以电子诉讼为基准约9,000韩元，费用负担几乎为零但效果巨大。

占有转移禁止假处分必须申请的时机

拍卖中标后申请交付命令前担心占有被转移时

租赁腾房诉讼提起前后租户可能转租给第三方时

非法占有的占有人身份不明确或频繁更换时

200万韩元起 律师委托费 按案件不同 / 咨询时说明

0韩元 委托时包含项目 占有转移禁止假处分 + 内容证明

另外需要了解的事项

向法院等缴纳的实费（印花税、送达费、锁匠费、邮费等）合计约50万韩元～100万韩元。不动产交付强制执行另行签约。

仅单独委托内容证明时为20万韩元。

无需到访，仅通过电话即可委托，全国任何地方均可受理。可能感觉很复杂，但委托人实际需要做的事情并不多。

1. 初次咨询及准备材料

2. 深入咨询：审查材料后详细说明具体策略、预计日程和费用。

3. 委托合同：通过电话或到访签订委托合同。即使不方便到访，仅通过电话也可进行。

4. 诉讼进行及强制执行：从内容证明发送到占有转移禁止假处分、腾房诉讼、强制执行的全过程由律师亲自办理。

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演 各类媒体报道

以实务研究资料验证的专业经验

错过了交付命令6个月的期限，该怎么办？

交付命令申请期限届满后必须另行提起腾房诉讼。腾房诉讼通常需要6～8个月以上，建议尽快咨询专业人士并启动程序。

占有人一直在变，该以谁为对象？

强制执行需要多长时间？

强制执行从申请到正式执行约需3个月。根据执行官日程、占有人应对情况、送达状况等，期限可能有所不同。如果在警告阶段自行搬离，则可以不经正式执行即结束。