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拍卖强制执行费用，
实际要花多少？
从告诫到本执行、变卖——按程序详细分析费用项目 并整理减少不必要支出的实战策略。
"判决下来了但租户不走。强制执行要花多少钱？"
正在准备腾房诉讼或已获胜诉判决的出租人，一定有过这样的疑问。拍卖强制执行费用因案件差异较大，缺乏准确信息贸然进行可能产生意想不到的费用负担。本文将按费用项目逐一分析房地产交付强制执行的全过程，说明实际需要准备多少资金。
拍卖强制执行费用，为什么感觉复杂？
腾房诉讼胜诉后租户不自行搬离，须通过法院执行官强制交付房地产。这个过程就是房地产交付强制执行。拍卖强制执行费用之所以感觉复杂，是因为并非单一项目，而是多个阶段分别产生不同费用。
强制执行费用大致分为三大类。第一，支付给法律专家的律师委托费。第二，向法院和执行官办公室缴纳的公共费用。第三，现场搬运和保管物品投入的实际费用。逐一详细说明。
- 告诫（预告）费用：执行官现场访问，通知租户自行搬离的阶段。包括执行官差旅费、锁匠、见证人费用等。
约30万~40万韩元
- 本执行费用：由法院执行官强制搬出房地产内物品的阶段。现场人员投入、车辆搬运、保管仓库费用是核心。
视规模而异
- 变卖处分费用：对保管中动产的评估和拍卖程序费用。租户不取走物品则按有体动产变卖处理。
仓库和评估费等
- 律师委托费：强制执行现场变数多，委托经验丰富的专家很重要。从腾房诉讼起委托时另行签约。
另行签约
拍卖强制执行费用各项详细分析
以更具体的金额来看各项拍卖强制执行费用。下表整理了一般住宅（20~30坪标准）可能产生的费用范围。当然会因房地产规模、所在地、物品数量等而异，仅供参考。
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费用项目：金额范围 备注 |
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执行官差旅费和手续费：10万~20万韩元 视法院到现场距离变动 |
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锁匠＋见证人：约20万韩元 需开锁时可追加 |
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现场人员（本执行）：每2坪约9万韩元 与面积和物品量成正比 |
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搬运车辆（5吨标准）：每辆约50万韩元 大型物品需升降车另算 |
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保管仓库（预付3个月）：每集装箱约60万韩元 月20万韩元×3个月 |
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评估和有体动产变卖：视案件而异 根据物品价值决定 |
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合计示例（20坪标准）：约250万~400万韩元左右（不含律师委托费）
拍卖强制执行费用中向法院缴纳的实际费用（印花、送达费、锁匠、邮费等）合计约50万至100万韩元。出乎意料的是，占比最大的是本执行当天的现场人员投入费和保管仓库费用，因此提前获取这部分报价很重要。
强制执行实际是这样进行的
要准确把握拍卖强制执行费用，须先了解程序流程。从申请到本执行完成约需3个月，加上后续变卖程序可能总计6个月以上。以下是房地产交付强制执行的核心阶段。
STEP 01
提交强制执行申请书
获得胜诉判决书的执行文书后，向管辖法院执行官办公室提交强制执行申请书。受理后立即分配案件编号和负责部门，并收到预缴费用通知。
STEP 02
告诫（预告）执行
执行官现场访问通知租户已受理强制执行，给予自行搬离期限。住宅通常给予约2周期限。
STEP 03
本执行——强制搬出
租户不自行搬离则由法院执行官强制搬出房地产内物品。搬出物品转移至法院指定保管仓库，须预付3个月保管费。
STEP 04
有体动产变卖及费用结算
租户不取走保管物品则进行有体动产变卖程序。执行结束后产生的拍卖强制执行费用可向债务人（租户）追讨。
核心要点：强制执行是现场变数多的法律事务。经验不足自行办理可能导致处理期延长、费用增加。委托能从腾房诉讼到强制执行全程代理的专家，可同时节省费用和时间。
咨询时间：上午10时下午6时（节假日休息/12时1时午休）
减少拍卖强制执行费用的实战策略
不走到本执行，拍卖强制执行费用可大幅减少。实务中腾房诉讼案件的相当部分在判决确定后或告诫阶段租户自行搬离，无需本执行即结案。判决确定后租户随时可能被强制执行，心理压力很大。
因此最现实的费用节省方法如下。
第一，务必同步办理占有转移禁止假处分。腾房诉讼中占有人变更，胜诉也可能无法强制执行。通过假处分阻止占有变动，胜诉判决才具有执行力。
第二，从腾房诉讼初期到强制执行一次性委托。从一开始就委托腾房诉讼并后续进行强制执行，比单独委托强制执行在律师费方面更有利。从一开始就掌握案件流程的专家到执行现场应对，处理突发变数也更迅速。
第三，迅速行动。强制执行申请越晚，收回房地产的时间越推迟，期间损失（欠缴租金、管理费等）也越大。胜诉判决确定后立即申请执行是节省费用的关键。
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委托程序也很简单
看似复杂的腾房诉讼和拍卖强制执行费用问题，实际委托过程四步完成。
第1步
初次咨询及材料准备
第2步
深度咨询
根据提交的材料仔细分析案件，说明最佳诉讼策略和预期日程。
第3步
签订委托合同
就费用和范围达成一致后签订委托合同。全国任何地方电话即可委托。
第4步
诉讼进行及强制执行