腾房诉讼专业律师亲自指导

强制搬离程序，从哪里 开始？

从发送内容证明到占有转移禁止假处分、腾房诉讼，直至最终强制执行。

出租人必须了解的强制搬离程序4个阶段，清晰整理。

不动产诉讼累积

租赁合同期限已到，租户却赖着不走；房租拖欠数月却仍不肯搬。作为出租人真的会感到束手无策。"我的房子为什么不能自己做主？"虽然会这样想，但韩国法律规定出租人自行换锁或搬出物品属于违法行为。可能面临侵入住宅罪、强迫罪、毁损罪等刑事处罚。

归根结底，走合法的强制搬离程序才是最快最可靠的路。这个过程可能让人觉得困难，但了解整体流程并借助专家帮助，其实可以比想象中更系统地解决。

出租人绝对不能做的事

未经租户同意更换门锁、强行搬走物品、或断水断电，都属于刑事处罚对象。必须按照法律规定的程序进行。

1. STEP 1：发送内容证明 — 正式通知合同解除和搬离要求

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2. STEP 2：占有转移禁止假处分 — 事先阻止占有人偷梁换柱

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3. STEP 3：提起腾房诉讼 — 通过法院判决获得搬离权

与占有转移禁止假处分同时，向法院提起本案腾房诉讼。腾房诉讼是向非法占有不动产的对方请求交付的民事诉讼，胜诉后即获得可强制执行的执行依据。诉讼周期因案件复杂程度而异，但如果文件准备充分，可以更快获得判决。经验丰富的专业律师的协助对缩短周期起决定性作用。

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4. STEP 4：强制执行 — 法院执行官的最终交付

胜诉判决确定后租户仍不搬走，则向法院申请不动产交付强制执行。强制执行从申请到正式执行约需3个月。执行官在现场实施警告（预告），给予自行搬离期限后仍不履行的，由法院执行官强制搬出物品进行正式执行。这一天就是最终收回不动产的日子。

强制搬离程序全流程

1. 发送内容证明（解除通知＋搬离要求）

2. 申请占有转移禁止假处分（阻止占有变更）

3. 提起腾房诉讼（获得执行依据）

4. 胜诉判决确定（执行文＋确定证明＋送达证明）

5. 申请强制执行（执行官室受理）

6. 实施警告（预告）＋给予自行搬离期限

7. 正式执行 — 不动产最终交付完成

租户不搬走的时间越长，出租人的经济损失就像滚雪球一样越来越大。房租收入中断，管理费和税费照出，新租户也无法接收。而且随着时间推移，占有人可能更换或情况变得更复杂，诉讼周期本身也可能延长。

时间损失

强制搬离程序越拖，空置期间的房租损失越积越多。快速应对就是节省费用。

占有变更风险

不做占有转移禁止假处分而放任不管，租户可能将占有转移给第三方，导致执行不能。

证据确保

尽早整理拖欠明细、对话记录、合同等，可在诉讼中抢占有利位置。

法律安全

因情绪冲动进行违法自力救济，反而出租人会被处罚。必须遵循法律程序。

TIP

强制搬离程序中最常见的错误是省略占有转移禁止假处分。少了这一步，即使胜诉后强制执行也可能受阻，数月的时间和精力化为泡影。诉讼开始前务必先申请假处分。

走强制搬离程序需要律师委托费和向法院缴纳的实费。具体金额因案件难度和证据状况而异，以下提供大致范围。

占有转移禁止假处分（委托时） 0元

内容证明（委托时） 0元

仅单独委托内容证明时 20万韩元

法院缴纳实费（印花、送达费、邮费等） 约50万～100万韩元

不动产交付强制执行 另行签约

强制执行结束后，可通过强制执行费用确定程序向对方追索部分诉讼费用和执行费用。提前了解这一点有助于减轻费用负担。

MBC报道 KBS报道 SBS报道 YTN报道 各类媒体多次报道

1. 第1次咨询及文件准备 — 电话分享案件概况，获得所需文件（租赁合同、拖欠明细、解除通知证据、登记簿等）指导。

2. 深度咨询 — 根据事实和证据状况，设计适合案件的策略和预期流程。

3. 委托合同 — 透明确认费用和进行范围后签约。

4. 诉讼进行 — 内容证明、占有转移禁止假处分、腾房诉讼、强制执行全程由律师亲自执行。

Q 强制搬离程序整体需要多长时间？

因案件而异，从内容证明到腾房诉讼判决通常需数月。如果走到强制执行，从申请到正式执行还需约3个月。文件准备越充分、专业律师越早介入，整体周期越短。

Q 占有转移禁止假处分一定要做吗？

强烈建议。不做此程序就进行腾房诉讼，判决后强制执行时如果占有人变了，就无法执行。印花费按电子诉讼标准约9,000韩元，性价比极高的程序。

Q 强制执行时物品如何处理？

正式执行时法院执行官强制搬出物品。搬出物品运至保管仓库保管，之后按法律程序进行变卖或废弃处理。执行现场有锁匠等同行，出租人本人或诉讼代理人需到场。

Q 强制搬离程序的费用能向对方追回吗？

Q 首尔以外的地方也能委托吗？

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