强制执行程序，
胜诉判决后确实 收回房产的方法
腾房诉讼赢了租户还不搬走吗？
详细介绍强制执行程序各阶段和核心要点。
腾房诉讼 累计实绩
占有转移禁止假处分
强制执行 直接经验
房地产相关 诉讼经历
腾房诉讼胜诉判决并不意味着结束。判决后租户仍不腾退房产时，只有通过法院的强制执行程序才能合法收回占有权。本文基于实务经验介绍强制执行程序的全过程。尤其涵盖了从执行文签发到催告执行、正式执行、物品拍卖等出租人必须了解的核心事项。
什么是强制执行程序
强制执行程序是指在腾房诉讼中胜诉的出租人（债权人）以判决书为依据，向管辖法院执行官申请，将租户物品强制搬出并移交房产占有权的民事执行程序。即由法院执行官强制搬出租户物品。
即使是自己的建筑物，擅自清理租户物品或破门而入，可能因非法侵入住宅罪或故意毁坏财物罪等受到处罚。因此必须经过强制执行程序这一法律途径，在此过程中专业律师的协助至关重要。
强制执行程序全流程
房产交付强制执行程序按以下四个阶段进行。从申请到正式执行约需3个月，加上后续拍卖程序可能再需3～6个月。
- 执行文签发：& 申请
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- 催告执行：（警告）
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- 正式执行：（强制搬出）
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- 物品保管：& 拍卖
强制执行程序4阶段详细说明
STEP 1
执行文签发及强制执行申请
腾房诉讼胜诉后，首先要准备有执行力的判决正本。向一审法院书记官申请执行文，同时领取送达证明和确定证明。
携带这些材料向管辖法院执行官办公室提交房产交付强制执行申请书。申请书受理后分配执行官，进行执行费用预缴指导。
所需材料说明
STEP 2
催告执行——促使自行交付的警告程序
申请强制执行后，执行官指定催告执行日期。从申请到催告约需2周。
催告执行是执行官亲自到房产现场，向租户传达"在规定期限内不腾退将进行强制执行程序"的警告。通常给予1～2周的自行交付期限。
实际现场中，收到催告后感到不安而自行退租的租户不在少数。
催告执行时债权人需到场
债权人（出租人）本人或诉讼代理人须到催告现场确认租户的占有状态。
STEP 3
正式执行——法院执行官强制搬出
催告期满租户仍不交付房产时，债权人提交强制执行续行申请书。执行官指定正式执行日期，从续行申请到正式执行再需约2周。
正式执行当天由法院执行官强制搬出房产内租户物品。门锁锁住时由开锁工开门，2名证人到场。搬出物品运至物流仓库保管。
正式执行完成之日即为出租人收回房产占有权之日。
正式执行现场注意事项
根据房产规模可能需要货车、升降车等设备，产生额外费用。提前准确了解现场情况并做好准备是关键。
STEP 4
搬出物品保管及拍卖
正式执行搬出的物品存放在执行官指定的物流仓库。保管费用由出租人预付，通常收取3个月保管费。
租户在一定期限内不来领取物品的，可向法院申请拍卖。经估价后进行拍卖程序，拍卖所得扣除保管费等费用后归租户所有。
节省保管费要点
如出租人有其他保管场所，满足严格条件时可申请现场保管许可。为避免不必要的费用，尽快进行拍卖程序很重要。
强制执行程序所需时间一览
强制执行程序从申请到正式执行完成一般约3个月。因案件复杂程度和执行官办公室情况可能略有不同，胜诉判决后尽快申请最为有利。
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程序阶段：平均所需时间 核心内容 |
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执行文签发 & 申请：1～2周 准备判决正本、送达证明等材料后受理 |
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催告执行：约2周 执行官现场走访，给予1～2周自行交付期限 |
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正式执行：约2周 续行申请后执行官进行强制搬出 |
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物品保管 & 拍卖：3～6个月 仓库保管后未领取时进行拍卖程序 |
强制执行程序费用
强制执行程序费用主要分为律师费和向法院等缴纳的实际费用。实际费用包括执行预缴金、开锁工费、运输费、保管费等，因现场情况而异。
腾房诉讼律师费
200万韩元起
因案件难度而异
委托时包含服务
假处分0元 / 内容证明0元
占有转移禁止假处分 & 内容证明无额外费用
法院缴纳实际费用（印花、送达费等）
约50万～100万韩元
含印花税、送达费、开锁工、邮费等
强制执行
另行签约
房产交付强制执行另行委托办理
强制执行程序前为什么需要占有转移禁止假处分
与腾房诉讼一起必须办理的就是占有转移禁止假处分。如果不办理假处分只进行诉讼，租户在诉讼中将占有权转给第三方会怎样？即使胜诉，该判决也无法对新占有人执行。最终可能需要重新起诉。
直接办理强制执行程序的专家
强制执行程序中房东常见疑问
可以自己搬走租户的物品吗？
绝对不可以。即使是自己的建筑物，违背租户意愿清理物品或强行进入，房东反而可能因非法侵入住宅罪、故意毁坏财物罪等受处罚。必须通过法院强制执行程序。
催告执行后大多数人会自行退租吗？
实务中腾房诉讼胜诉后约95%以上的租户在强制执行前自行退租。催告阶段收到警告后认识到额外费用和法律不利而搬走的居多。但对于坚持到底的少数情况需要进行正式执行。
强制执行费用能追回吗？
正式执行后可通过执行费用确定裁定申请向对方追偿预缴金、运输费、保管费等。但因租户的财产状况实际能否追回可能不同，请咨询专业人士。
无需到访，电话即可委托，全国各地均可受理案件。按以下4步进行。
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初次咨询：& 准备材料
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深度咨询：案件分析及策略制定
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委托合同：费用说明及签订委托合同
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诉讼推进：从腾房诉讼到强制执行程序全程支持
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