腾房诉讼专业律师亲自指导
退租诉讼周期，
实际需要多久？
从催告函到强制执行，分阶段所需时间与 缩短周期的核心策略一目了然。
租赁合同到期租户却不搬走，对房东而言每天都是经济损失。拖欠的房租不断累积，新租户也找不到，这种情况下首先想到的问题就是：
"退租诉讼周期，到底要多久？"
直接给出结论：退租诉讼周期通常需要4至6个月。但根据初期应对方式，也可能在3个月内结束，反之也可能拖延超过1年。
本文将分阶段具体分析退租诉讼周期，并指导缩短周期的实质性策略。
什么时候需要退租诉讼？
租赁期限届满后，租户应当返还不动产。但现实中租户以各种理由推迟退出的情况非常普遍。此时房东绝不能自行开门或搬出物品。韩国法律即使在租赁期限届满后仍然认定租户的占有权，房东擅自采取退租措施反而可能构成非法侵入住宅罪或建筑物侵入罪。
因此只能通过法院的退租诉讼即腾房诉讼合法地让租户退出。以下情况应考虑退租诉讼。
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租赁期限届满：合同期限已到租户仍不退出继续占有的情况
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租金长期拖欠：住宅拖欠2期以上、商铺拖欠3期以上租金，解除合同后仍不退出的情况
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非法占有：未经出租人同意第三人占有建筑物或擅自转租的情况
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拍卖竞得后未退出：通过拍卖竞得建筑物但原占有人拒绝退出的情况
退租诉讼周期，分阶段所需时间分析
退租诉讼从发送催告函开始，经过占有转移禁止假处分、本案诉讼，必要时到强制执行。下面具体分析各阶段所需时间。
STEP 1 发送催告函
约1周
STEP 2 申请及执行占有转移禁止假处分
约2至4周
STEP 3 提起腾房诉讼本案及审理
约3至5个月 向法院提交诉状后送达对方需2至3周。租户收到诉状后须在30日内提交答辩书，未提交答辩书的通过缺席判决可大幅缩短退租诉讼周期。提交答辩书后将指定庭审日期开始正式审理，通常经2至3次庭审辩论后宣告判决。
STEP 4 判决确定及强制执行
约3个月（需要时） 判决宣告后大多数租户会自行退出。但判决后仍不退出的须推进强制执行程序。强制执行从申请到正式执行约需3个月。由法院执行官到场强制搬出物品。
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退租诉讼周期延长的原因
通常退租诉讼周期为4至6个月，但以下情况可能超过1年，需提前防范。
诉状撰写不当
诉状不准确的，法院将下达补正命令。补正命令反复出现，审理推进延迟，退租诉讼周期可能延长数月。
租户积极抗辩
租户方律师提出法律上有效的主张时，法庭将追加给予辩论机会。此外对方以与其他案件日程冲突为由申请变更庭审日期，可能延迟1至2个月。
测量鉴定及不当得利鉴定
仅出租建筑物部分时，需进行租赁部分确定的测量鉴定；请求不当得利金时还需进行租金行情鉴定。各鉴定程序额外需3至4个月。
送达延迟
诉状无法顺利送达租户时须走公告送达程序。但公告送达后租户反而无法在法庭上拖延时间，整体周期可能差别不大。
缩短退租诉讼周期的3个核心策略
要最大限度缩短退租诉讼周期，从一开始就系统性准备至关重要。
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证据资料准备充分：提前确保租赁合同、解除通知催告函、租金拖欠明细、出入记录等核心证据并系统整理。证据不足必然导致审理延长。
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诉状从一开始就准确撰写：按要件准确撰写诉状可避免补正命令。补正反复出现会延迟审理本身。
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委托腾房诉讼专业律师：腾房诉讼与其他民事诉讼的速度不同。委托专门办理腾房案件的律师可防止不必要的延迟，有效缩短周期。
许多出租人自行尝试协商浪费数月时间。尽早启动退租诉讼可最大限度减少租金损失，仅诉讼推进本身就能使租户感到压力而自行退出的案例也很多。
从律师委托到退租完成的流程
- 初次咨询：文件准备
➜
深度咨询
➜
委托合同
➜
诉讼推进
无需到访，仅通过电话即可委托，全国各地均可办理。初次咨询了解案件整体情况，深度咨询制定具体策略后签订委托合同，随即启动诉讼。
退租诉讼需要多少费用？
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项目：费用
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律师委托费：200万韩元起
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催告函（委托时）：0韩元
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占有转移禁止假处分（委托时）：0韩元
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仅单独委托催告函：20万韩元
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法院缴纳实费（印花、送达费、邮费等）：约50万至100万韩元
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强制执行：另行签约
每多拖一天，租金损失就更大。
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