LEGAL GUIDE 2026

强制退房命令撤销诉讼，

出租人该如何应对？

腾房诉讼获得胜诉判决后对方却试图中止或撤销执行？此时此刻，无数房东正因意想不到的反击而手足无措。准确的程序和经验丰富的专业人士的应对将改变结果。

假处分 执行

租赁期限届满或多次拖欠月租的租户，在腾房诉讼败诉后，不少房东以为只剩强制执行就高枕无忧了。然而恰恰在此时，租户方面可能提出强制退房命令撤销诉讼或执行中止申请。

这类应对是在对腾房诉讼判决不服上诉的同时，试图暂时冻结判决效力。强制退房命令撤销诉讼是租户主张判决本身存在瑕疵或提出程序问题，以拖延退房执行为策略。

须注意：出租人如果在没有法院判决的情况下自行搬出租户物品、更换门锁或强制赶人，可能构成非法侵入住宅罪等刑事犯罪。再急也必须走合法程序。

对房东来说，已经胜诉的案件又要重新防御，增加了负担，空置期延长导致经济损失不断累积。如果无法妥善应对强制退房命令撤销诉讼，执行拖延数月的案例并不少见。

租户提出强制退房命令撤销诉讼或申请执行中止时，出租人切勿慌张，应系统化应对。重新确认腾房诉讼全过程的程序正当性，在专业律师协助下迅速准备反驳论据是关键。

1. 重新确认既有判决的正当性：检查腾房诉讼的胜诉判决在程序上是否完善，解约通知是否在合法时间内发出。租赁期限届满的情况下，需确认是否在届满前6个月至2个月内准确发出了续约拒绝通知。

2. 针对对方主张准备反驳：了解租户在强制退房命令撤销诉讼中提出了什么依据，准备具体的反驳材料。整理内容证明发送记录、拖欠明细、合同原件等。

3. 对执行中止决定立即回应：即使法院临时作出执行中止决定，也可以对该决定提出异议。迅速提交执行中止不当的举证材料至关重要。

4. 上诉审中的严密防御：为在上诉审中维持一审胜诉的正当性，彻底准备补充证据和准备书面。经验丰富的律师的协助在此阶段对结果起决定性作用。

实务要点

如果在腾房诉讼前已提前办理占有移转禁止假处分，可防止租户在诉讼中将占有转移给第三方，在强制退房命令撤销诉讼中也能占据更加有利的地位。占有移转禁止假处分印花税考虑电子诉讼优惠后通常约9,000韩元。

要有效应对强制退房命令撤销诉讼，必须准确了解腾房诉讼从头到尾的完整流程。每个环节不遗漏地推进，才能在租户的反击面前不动摇。

第1步：发送内容证明

明确传达解约意思，并通过邮局发送关于不配合退出将采取法律措施的内容证明。虽无法律强制力，但具有心理施压效果，在此阶段问题得到解决的案例也不少。在腾房诉讼中也是重要的证据材料。

第2步：占有移转禁止假处分

防止腾房诉讼期间租户将占有转移给第三方的保全处分。遗漏此程序的话，即使胜诉也可能无法强制执行，因此实际上必不可少。通常需2～3周。

第3步：腾房诉讼本案

向法院提起建筑物交付之诉。起诉状受理后送达租户，经辩论或调解后宣判。通常需3至6个月，视案件复杂程度可能更长。起诉状有误的话法院会发出补正命令，补正命令是在法庭分配后发出的，反复补正会导致整体诉讼进度延迟。

第4步：强制执行

判决确定后租户仍不自行退出的，向法院执行官办公室申请不动产交付强制执行。执行官向租户限期戒告退出，仍不履行则进行正式执行。强制执行从申请到正式执行约需3个月。正式执行时由法院执行官强制搬出物品。

• 项目：费用

• 腾房诉讼律师委托费

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• 委托腾房诉讼时占有移转禁止假处分：0韩元（包含在委托中）
• 委托腾房诉讼时内容证明：0韩元（包含在委托中）
• 仅单独委托内容证明：20万韩元
• 法院等缴纳实费（印花、送达费、邮费等）：约50万～100万韩元
• 不动产交付强制执行：另行签约

费用相关参考

腾房诉讼不是提交一份起诉状就结束的事。从内容证明撰写到占有移转禁止假处分、本案诉讼、再到应对对方的强制退房命令撤销诉讼，每个环节的实务经验都左右着结果。

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