不动产专业律师实务指南

建筑物腾房请求事项，

诉状一行决定胜败

请求事项的记载一旦出错，就会导致补正命令、期限延误，甚至执行不能。 无需补正一次通过的实务核心策略整理如下。

腾房诉讼

假处分

强制执行

合同期限已到却不搬走的租户，房租拖欠数月仍赖着不走的租户。在这种情况下，房东可以选择的法律手段就是建筑物腾房诉讼。而这场诉讼的出发点在于诉状，其中建筑物腾房请求事项如何记载是关键。

建筑物腾房请求事项是向法院要求"请做出如下判决"的文字。如果这段文字不明确或遗漏项目，法院会下达补正命令，审判也会相应延迟。更严重的情况是，获得胜诉判决后却因请求事项记载不全而无法强制执行。

核心要点 — 腾房诉讼通常需要5～6个月才能判决。如果请求事项出错反复补正，这一期间可能再增加3～4个月以上。时间就是房租损失。

建筑物腾房请求事项主要由三个要素构成。首先是请求交付不动产的部分，然后是请求支付拖欠租金或租金相当的不当得利金的部分，最后是请求宣告假执行的部分。

1. 不动产交付请求："被告应向原告交付附件目录所载不动产"。笼统地写"请腾空建筑物"是不恰当的。

2. 金钱请求合并：同时请求拖欠租金或合同终止后因占有产生的不当得利金。必须具体记载起算日和金额。

3. 假执行宣告：添加"上述请求可以假执行"的表述，判决确定前即可执行，有利于迅速交付。

4. 附件不动产表示：以登记簿为准，完整记载地番、建筑物编号、面积。实际现状与登记表示不同时按现状表示。

以上四个要素中任何一个缺失或不准确，审判进程都会延迟，特别是金钱请求部分如果未明确金额或起算日，即使胜诉也可能无法获得执行力。

向法院提交诉状后收到补正命令比想象中更常见。尤其是在自行准备建筑物腾房诉讼的房东中，反复出现的错误有以下几种。

补正命令的主要原因5条

1. 被告确定错误 — 仅将合同上的租户而非实际占有人列为被告，导致判决后无法执行

2. 不动产表示不一致 — 登记簿与附件目录的地址、面积不同

3. 金钱请求遗漏 — 漏掉拖欠租金或不当得利金的请求，需要另行起诉

4. 起算日未记载 — 写了"月○○元"但没写"从何时起"，导致无执行力

5. 解除意思表示未送达 — 虽然满足了租金拖欠要件，但解除通知尚未送达租户就提起了诉讼：尤其第五项是很多房东容易忽视的部分。住宅租赁需拖欠2期以上，商铺租赁需拖欠3期以上才构成解除事由，但拖欠金额达到标准并不意味着合同自动解除。解除意思表示必须送达租户，解除效力才会发生。

租赁合同的解除需要意思表示送达对方才生效。通过内容证明留下明确记录，这在诉讼中是决定性证据。

无论建筑物腾房请求事项写得多准确，如果审判期间占有人变更，原有判决就无法对新占有人执行。防止这种情况的程序就是占有转移禁止假处分。

占有转移禁止假处分是在本案判决做出前固定当前占有人占有状态的保全处分。通过此程序可以防止租户在审判期间将占有转移给第三方，判决后强制执行时也能确保执行力。

A. 占有人明确的情况

同时进行占有转移禁止假处分和建筑物腾房诉讼在时间上最为有利。

B. 占有人不明确的情况

先进行假处分确定当前占有人，再根据结果撰写建筑物腾房诉状更为安全。

建筑物腾房诉讼并非仅提交诉状就结束了。从发送内容证明到强制执行，整个过程必须有机地衔接。每个阶段的应对直接影响最终结果。

发送内容证明

向租户明确传达解除合同或要求交付的意思。虽然本身没有法律强制力，但在诉讼中可作为解除意思表示送达的证据。

申请占有转移禁止假处分

防止审判期间占有人变更。将建筑物腾房请求事项中记载的被告占有状态维持到判决时。

提起建筑物腾房诉讼

将请求事项和请求原因准确记载的诉状提交管辖法院。以标的物所在地管辖为原则，可通过电子诉讼提交。

辩论及判决

以租赁终止事实、拒绝交付经过等为中心进行审理。通常需4～6个月，根据证据准备程度期间可能有所不同。

强制执行

判决确定后仍不自行搬走，则申请不动产交付执行。法院执行官在现场强制搬出物品并完成交付。从申请到正式执行约需3个月。

因费用负担而犹豫腾房诉讼的人不少。但随着时间推移，拖欠的房租和管理费负担不断累积，还可能导致建筑物价值下降。准确了解费用并迅速做出判断，才是减少损失的最佳途径。

内容证明（委托时） 0元

占有转移禁止假处分（委托时） 0元

仅单独委托内容证明时 20万韩元

法院缴纳实费（印花、送达费、邮费等） 约50万～100万韩元

不动产交付强制执行 另行签约

建筑物腾房诉讼必须达到不动产交付这一最终目标才有意义。即使判决胜诉，如果因请求事项记载不全而阻碍强制执行，实质上与败诉无异。只有具备专业经验的律师从头到尾设计，才能通过一次诉讼达成目的。

不动产专业（大韩律师协会） 民事专业（大韩律师协会） 公认中介师

MBC KBS SBS YTN

多次被各类媒体报道为不动产纠纷专家。

第1次咨询及文件准备

深度咨询

根据文件具体说明案件的可能性、预期流程和费用。

委托合同

同意案件进行后签署委托合同。仅通过电话即可完成，无需到访。

诉讼进行

从发送内容证明、占有转移禁止假处分、提起建筑物腾房诉讼、辩论、判决到强制执行，全程代理。

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实务研究资料 — 建筑物腾房请求事项撰写要点、诉状格式指南、假处分实务等专家整理的资料可供查阅。

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